В мировой практике используется множество видов неравномерных выплат в счет погашения ипотечного кредита, среди которых наиболее распространены следующие: «Шаровые» платежи, предусматривающие в течение определенного периода лишь незначительные выплаты (либо процента, либо части основной суммы), а весь остаток кредита с начисленными процентами выплачивается в конце срока одним крупным платежом. «Пружинные» кредиты, предполагающие в течение какой-то части кредитного срока выплату фиксированных сумм (например, только проценты), а после этого уже начинается выплата нормальных более крупных сумм, включающих и проценты, и возврат основной суммы. Нарастающий аннуитет (возрастающие платежи) по оговоренной схеме. Обратный аннуитет (примерно то же самое, что купля с пожизненным содержанием); здесь банк делает периодические выплаты пожилому собственнику недвижимости, а после его смерти она переходит банку. Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости, либо в части дохода от использования недвижимости. При такой ипотеке процентная ставка устанавливается ниже рыночной, но кредитор получает часть текущего дохода от недвижимости, либо часть прироста стоимости, если продажа производится до окончания кредитного срока по цене выше первоначальной, когда оформлялся залог. Добавленный процент; в некоторых случаях предусматривается выплата дополнительного процента, особенно в случаях второй ипотеки. Кредит с добавленным процентом позволяет заемщику произвести досрочную выплату долга по кредиту. Различные модификации этого инструмента широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой. Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применяется банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Сбербанк РФ по такой схеме выдает и ипотечные кредиты. Переменная (плавающая) ставка; этот вид обычно используется в условиях сильной инфляции: в кредитном договоре устанавливаются условия пересмотра кредитной ставки; Канадский ролл-овер; это разновидность кредита с переменной ставкой, который предполагает периодическое изменение процентной ставки на определенную фиксированную величину. В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой. При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты. Однако кредит с переменной процентной ставкой содержит несколько отрицательных моментов, а именно: · используемые для пересмотра процентной ставки индексы далеко не всегда верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов; · частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным; · возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика, что увеличивает для кредитора риск неплатежей. Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки: устанавливаются пределы ее изменения в течение года, либо за весь кредитный период, что является модификацией канадского ролл-овера. Тем не менее, в современной России ипотечное кредитование с переменной ставкой практически не используется. Среди наиболее распространенных кредитных инструментов, используемых в условиях нестабильной экономики, в том числе некоторыми банками России, можно назвать следующие.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Ипотечный кредит с переменными выплатами» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
