Если приобретение недвижимости сопровождается ипотечным кредитованием, то способы его амортизации (возврата основной суммы кредита вместе с процентами) можно считать инструментами финансирования инвестиции. Дело в том, что в недвижимости, приобретенной с помощью ипотеки, доля собственного капитала инвестора составляет незначительную величину. По мере амортизации кредита эта доля повышается, то есть инвестор как бы постепенно выкупает собственность. Привлечение заемных средств для осуществления инвестиционного проекта называется финансовым левереджем (Leverage). Левередж буквально переводится как «рычаг». Использование заемных средств (кредита) является рычагом, обеспечивающим повышение доходности собственных денежных средств, инвестируемых в недвижимость, но только при условии, что процентная ставка по кредиту ниже, чем доходность от недвижимости. В странах с развитой рыночной системой почти все сделки с недвижимостью совершаются с использованием левереджа, то есть с привлечением ипотечного кредита. Если ставка ежегодного чистого дохода от использования недвижимости превышает процентную ставку по кредиту, то левередж называется положительным, если наоборот – то отрицательным. Если ставка дохода равна кредитной ставке, то левередж нейтральный. Выгоды использования левереджа для инвестора: · повышение доходности собственного капитала инвестора; · возможность реализовать инвестиционный проект, если не хватает собственного капитала для инвестиции; · снижается предпринимательский риск, если собственный капитал распределяется по нескольким инвестиционным проектом, в каждом из которых составляет лишь часть общей инвестиции, вместо того, чтобы целиком «вложиться» в один проект (принцип «не класть яйца в одну корзину»); · можно получить существенный выигрыш на налогах, так как уплата процентов по кредиту вычитается из налогооблагаемого дохода; · позволяет укрупнить инвестиционный проект и получить выигрыш на масштабах. Недостаток: в случае невозможности продолжать выполнять кредитные условия инвестор может лишиться заложенной недвижимости. Риски, связанные с привлечением заемных средств в качестве источника финансирования, – это риски ошибок в расчетах эффективности такого привлечения. Риск состоит в том, что если прибыль от заемного капитала ниже цены кредита, инвестор несет тем больше потерь, чем больше величина заемных средств, т. к. разница между ценой кредита и прибылью, полученной в результате его использования, – это уже его убыток. Если дохода от собственного капитала, вложенного в недвижимость, не хватает для платежей кредитору, то заемщик должен либо производить выплаты из других источников, либо его собственность будет реализована с аукциона. С целью уменьшения риска заемщика при заключении кредитного договора в него можно включить пункт об отказе от права оборота. Это так называемое «оправдывающее обстоятельство», означающее, что в случае неплатежеспособности заемщика кредитор может рассчитывать только на заложенный объект и ни на что больше. Естественно, в случае включения в договор «оправдывающего обстоятельства» повышается риск кредитора и он стремится либо снизить уровень левереджа, либо повысить процентную ставку. По способам амортизации различают кредиты: Ш с постоянными выплатами (его также называют постоянным ипотечным кредитом, или аннуитетным, или самоамортизирующимся, или стандартным, или классическим); Ш кредит с переменными выплатами долговых обязательств. В практике кредитования чаще используется первый способ.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Кредитные инструменты финансирования недвижимости» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
