Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
Для дальнейшего анализа инвестирования в недвижимость необходимо ввести некоторые понятия, связанные с особенностями доходов от недвижимости. Необходимые данные получаем из финансовых отчетов – балансового отчета и отчета о доходах, показатели которых для целей анализа можно упростить. Их принято называть реконструированными отчетами. Для примера возьмем упрощенные отчеты с условными данными. Баланс АКТИВЫ: у.е. ПАССИВЫ: у.е. Здания и сооружения 900 000 Ипотечный кредит(25 лет, 12% годовых) 800 000 Земля 100 000 Собственный капитал 200 000 Всего 1000 000 Всего 1 000 000 Отчет о доходах у.е. Потенциальный валовой доход 200 000 минус: поправка на недоиспользование 10 000 плюс: прочие поступления 6 000 Действительный валовой доход 196 000 минус: текущие операционные расходы 62 000 минус: резерв на замещение 4 000 Чистый операционный доход (NOI) 130 000 минус: обслуживание долга (выплата долга и процентов) 101 110 Поступления денежных средств на собственный капитал 28 890 Используя приведенные данные, можно представить следующие коэффициенты: Коэффициент улучшений – отношение стоимости зданий и сооружений к общей стоимости недвижимости. 900 000 / 100 000 = 0,9 Коэффициент недоиспользования – отношение недоборов платежей от неполного использования объекта к потенциальному валовому доходу. 10 000 / 200 000 = 0,05 Коэффициент ипотечной задолженности – отношение основной суммы ипотечного кредита к общей стоимости недвижимости. 800 000 / 1 000000 = 0,8 Ипотечная постоянная – отношение суммы ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. 101110 / 800 000 = 0,1264 Коэффициент покрытия долговых выплат – отношение чистого операционного дохода к ежегодным платежам по обслуживанию долга. 130 000 / 101 110 = 1,29 Общая ставка дохода – отношение чистого операционного дохода к цене покупки. 130 000 / 1 000000 = 0,13 Ставка денежных поступлений на собственный капитал – отношение денежных поступлений на собственный капитал к стоимости собственного капитала. 28 890 / 200 000 = 0,1444
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
