Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного процента
Приобретение недвижимости с целью извлечения дохода называется инвестированием в недвижимость, а сумма денег, уплаченная за нее – ценой инвестиции, или текущей стоимостью инвестиции. Принятие решения об инвестировании в недвижимость, как и в любой другой актив, предполагает анализ инвестиционного проекта на разных его этапах. Соответственно тем целям, в которых проводится ипотечно-инвестиционный анализ, используется несколько понятий стоимости, повсеместно признаваемых и однозначно толкуемых во всех странах. Стоимость одного и того же объекта в разных категориях оценки может иметь количественно различающуюся величину. Текущая стоимость недвижимости – это текущая стоимость будущих доходов, ожидаемых инвестором от ее использования, включая ежегодные поступления и прогнозируемую выручку от перепродажи. Очень близкими аналогами этого термина, почти синонимами, являются понятия дисконтированной стоимости или капитализированной стоимости. Это понятие стоимости более всего соответствует определению цены инвестиции; ее величина всегда индивидуальна и относится только к одному данному объекту. Рыночная стоимость – цена в денежной форме, на которую согласны готовые к сделке продавец и покупатель; или иначе: текущая стоимость прав на будущие доходы, или (если речь идет о недвижимости, не предполагающей доходов) – рыночная стоимость прав собственности. Аналогом рыночной стоимости является понятие стоимости в обмене. И тот, и другой вид стоимости характеризуются как объективная или обоснованная стоимость. Это понятие стоимости используется для анализа рынка недвижимости или его отдельных сегментов. Применительно к ней уместно говорить о средней стоимости или прогнозируемой ее динамике. Конечная стоимость – цена перепродажи (выручка от перепродажи). Это тоже вариант рыночной стоимости, но не в данный текущий момент, а прогнозируемая величина стоимости через определенное время. Ликвидационная стоимость – предполагаемая стоимость в конце жизни данной недвижимости. Если речь идет о недвижимости вместе с земельным участком, то в качестве ликвидационной будет выступать стоимость земельного участка на момент сноса находящихся на нем построек. Залоговая стоимость – стоимость недвижимости в целях обеспечения ипотечного кредита. Или иначе – это рыночная стоимость ипотечного кредита. Ее величина, как правило, ниже рыночной стоимости недвижимости, так как из нее исключаются расходы и возможные потери кредитора при рыночной реализации заложенного актива в случае невозврата кредита. В настоящее время в России залоговая стоимость обычно составляет 30-50% рыночной стоимости предмета залога. Для принятия решения об инвестировании и выборе наилучшего варианта инвестором должны быть учтены многие величины. Суммы: · общая величина инвестиции и объем собственного капитала; · объем ипотечного кредита и размер ежегодных платежей по обслуживанию долга; · общая величина доходов от недвижимости и денежные доходы на собственный капитал. Однако при выборе вариантов инвестирования простое сопоставление этих величин не даст ответа на вопрос, какой вариант лучше. Доходы характеризуются величиной, продолжительностью и характером поступлений (равномерные, неравномерные, снижающиеся или возрастающие и т.д.). Часть доходов имеет форму аннуитета, то есть поступает собственнику в виде периодических равновеликих поступлений, другая же часть может выступить в виде цены перепродажи, если собственность будет продана. При этом цена перепродажи может быть как ниже, так и выше текущей стоимости инвестиции. Все это должно быть учтено при оценке эффективности инвестирования в недвижимость. Время: это тоже ресурс; здесь выражение «время – деньги» приобретает буквальное значение, так как уже полученный доход может быть вновь вложен в дело и приносить доход. Поэтому сумма денег, полученная в настоящее время, имеет большую ценность, чем такая же номинальная сумма в будущем. Риск: не существует абсолютно безрисковых инвестиций, будущие доходы можно прогнозировать только с определенной степенью вероятности. Ставка дохода: это процентное соотношение чистого дохода к вложенному капиталу. Под чистым доходом в теории оценки недвижимости понимается чистый операционный доход (Net operating inkome – NOI). · общая ставка дохода; · ставка дохода на собственный капитал Инвестор может либо рассчитать ожидаемую ставку дохода исходя из величины ожидаемого дохода и текущей стоимости недвижимости, либо определить для себя, какую максимальную цену он мог бы за нее заплатить исходя из прогнозируемых доходов и такой ставки доходности, которая бы его удовлетворила с учетом риска. В любом случае инвестор должен оценить и сравнить ту сумму денег, которая требуется для первоначальной инвестиции в объект недвижимости, и ту сумму доходов, которую он может получить за предполагаемый период владения объектом. Для проведения такой оценки, как уже отмечалось, не годится простое сопоставление этих величин, так как деньги во времени имеют разную ценность. И дело здесь не в инфляции. Пока что – на данной стадии исследования – фактор инфляции вовсе учитываться не будет, а расчеты будут вестись в условных абсолютно безинфляционных денежных единицах. И тем не менее 1000 у.е. в настоящее время не равна 1000 у.е., например, через 5 лет. Дело в том, что те 1000 у.е., которыми инвестор располагает сейчас, будучи положены хотя бы на депозитный счет в банк, за 5 лет за счет процентов существенно вырастут. Поэтому будущий доход в 1000 у.е., поступление которого ожидается через 5 лет, следует приравнять к такой теперешней сумме денег, которая, будучи положена в банк, через 5 лет вырастет до 1000 у.е. Говоря иначе, стоимость будущего дохода надо привести к текущей оценке. Для расчетов, связанных с приобретением недвижимости, которая к тому же, как правило, сопровождается ипотечным кредитованием, используется метод сложного процента, представленный шестью его функциями.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного процента» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
