Нежилые помещения следует подразделять прежде всего по функциональному назначению на следующие виды: · офисные; · торговые; · складские; · производственные. Особую группу недвижимости образуют гостиницы, кемпинги, пансионаты и т.п. С одной стороны, это жилье, но с другой стороны – это производственные фонды в особом виде бизнеса по оказанию услуг. Нежилые помещения могут классифицироваться и по другим существенным признакам, например, местоположению, категориям качества. Каждый из данных видов образует свой сегмент рынка нежилых помещений, со специфической динамикой спроса и предложения, цен, форм сделок, направлений развития. Но в то же время их объединяет один общий признак – эта недвижимость используется в бизнесе, то есть является активом и приносит собственнику доход либо в составе предпринимательского дохода, либо в виде ренты. Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества может осуществляться в следующих формах: · продажа имущества на аукционах; · продажа предприятия как имущественного комплекса или более 50% акций на коммерческом конкурсе с инвестиционными или социальными условиями; · в форме выкупа арендованного имущества арендатором; · путем преобразования унитарных предприятий в ОАО. (Не допускается продажа или передача имущества кредиторам в зачет долгов. В случае не возврата кредита заложенное имущество должника должно быть реализовано на аукционе, из вырученной суммы погашается его долг, а остаток (если таковой образуется) перечисляется должнику) Аукцион – это публичный способ продажи объекта недвижимости покупателю, предложившему максимальную цену, без возложения на него каких-либо обязательств. По способу подачи заявок по цене различают аукционы открытые и закрытые. На открытом аукционе цены заявляются участниками открыто в ходе проведения торгов, так что каждый участник знает о заявках своих конкурентов. На закрытом аукционе предложения участников по цене подаются в комиссию по проведению аукциона в запечатанном конверте. При оглашении предложений на таком аукционе могут присутствовать все его участники, но изменить свои предложения они уже не могут. Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за выставленное на аукцион имущество. Продажа государственных и муниципальных предприятий и других объектов недвижимости, имеющих социальное, культурное или большое экономическое значение, проводится на конкурсах. Конкурс – это способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Конкурсы могут быть следующих типов: Ш коммерческие с открытыми или закрытыми торгами; Ш инвестиционные; Ш коммерческие с инвестиционными или социальными условиями; Ш совмещенные с аукционными торгами; в этом случае аукцион начинается сразу после вскрытия конвертов с предложениями участников конкурса по цене, при этом максимальная предложенная цена принимается как стартовая для продолжения открытых торгов. В собственность победителя конкурса недвижимость переходит только после выполнения им оговоренных условий, до этого времени он не имеет права отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом. Совокупность форм платной приватизации, включая приватизацию земельных участков, образует первичный рынок недвижимого имущества. Приобретенная в частную собственность недвижимость далее может переходить в собственность к другому лицу на основе рыночных законов спроса и предложения на вторичном рынке. Наряду с приватизацией недвижимого имущества посредством той или иной формы его продажи государственное имущество может переходить в сектор частного предпринимательства путем аренды или продажи прав аренды. Эти два понятия не тождественны. Право аренды является специфическим товаром на рынке недвижимости. Приобретя право аренды на объект недвижимости, его владелец может либо сам его использовать, либо сдавать в аренду другому лицу. Право аренды приносит его владельцу доход, даже если сам он не использует недвижимость. Право аренды – это право извлекать доход из недвижимости без ее непосредственного использования. Оно имеет свою цену, может отчуждаться путем продажи, может служить залогом при получении кредита. Право аренды ограничено определенным сроком, но в пределах этого срока включает в себя не только право владения и пользования, но и частичного распоряжения объектом недвижимости. Продажа прав аренды нежилых зданий и сооружений из городского фонда в г. Москве производится в форме конкурсов. Конкурс проводит комиссия, назначаемая распоряжением Москомимущества. Информационное сообщение о проведении конкурса на приобретение права аренды недвижимости публикуется в печати и специальных информационных бюллетенях не позднее, чем за месяц до объявленной даты конкурса. Аренда – это временное возмездное владение и пользование чужой недвижимостью на договорной основе. Таким образом, аренда – это элемент отношений собственности. В практике применительно к недвижимому имуществу используется как тождественное понятию аренда понятие имущественного найма. Однако применительно к жилому фонду они имеют различное значение. Арендной форме хозяйственной деятельности присущи следующие основные принципы: · смена хозяйствующего субъекта; · платность за использование арендованного имущества; · возвратность арендованного имущества; · договорная система отношений; · полная хозяйственная самостоятельность арендатора. Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является арендная плата. Арендная плата за пользование недвижимостью, как и цена недвижимости, складывается на рынке под воздействием спроса и предложения. Она включает в себя несколько элементов, в зависимости от которых различают аренду общую и чистую. Общая аренда – это договор аренды, по которому собственник обеспечивает большую часть операционных расходов, включая налоги на собственность, расходы на ремонт и эксплуатацию. В этом случае арендная плата включает в себя следующие элементы: ь амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества; ь средства на капитальный ремонт объекта, налог на имущество; ь часть прибыли, приносимой арендованным имуществом. Чистая аренда – это договор аренды, по которому на арендатора возлагается обязанность оплачивать все текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, в том числе налоги на имущество. Выявить реальные рыночные цены и арендную плату и установить какие-то их средние значения по нежилым помещениям гораздо труднее, чем по жилью, так как, во-первых, сделки имеют конфиденциальный характер, во-вторых, эти объекты очень разнородны, практически нет типовых объектов. В качестве еще одного особого сегмента рынка недвижимости можно назвать зарубежную недвижимость, приобретаемую российскими гражданами. Однако здесь нет каких-либо общих признаков, так очень велик разброс видов этой недвижимости и ее географии. В рекламах часто можно встретить предложения приобрести недвижимость «на время» – таймшер. Имеется в виду жилая недвижимость в курортной местности. Таймшер приобретается на 10-20 лет. Он дает право пользоваться жильем ежегодно в течении определенного времени (1 и более недель). На самом деле вряд ли можно считать, что у клиента здесь возникают какие-то права собственности на недвижимость, скорее это особый вид аренды более близкий к брони (как бронирование номера в гостинице). Те, кто занимается бизнесом в сфере таймшера, безусловно, являются участниками рынка недвижимости и реальными ее собственниками.
Каждому из сегментов рынка присущи свои особенности в ценообразовании, в действии факторов, влияющих на объемы сделок и их динамику, в источниках финансирования и т.д. Но наиболее типичным – «классическим» – объектом, присутствующим на рынке недвижимости, является земельный участок с расположенными на нем строениями. Поэтому в качестве примера в дальнейшем будет использоваться именно такой классический объект.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Рынок нежилых помещений» з дисципліни «Ринок нерухомості та іпотека»
