Теоретичною базою процесу оцінювання є система оціночних принципів. В основу останніх покладено моделі економічної поведінки людей, що мають справу з нерухомістю. Принципи оцінювання бізнесу можуть бути згруповані таким чином: Принципи, що базуються на уявленнях користувача. Принципи, пов’язані із землею, будівлями і спорудами. Принципи, пов’язані з ринковим середовищем. Принципи найкращого та найефективнішого використання. Взаємозв’язок цих принципів наведено на рис 12.1. Для аналізу конкретного об’єкта одночасно можуть використовуватися кілька принципів. Слід зазначити, що наведені принципи прийнятні далеко не для кожної оціночної задачі. На практиці мають місце факти, коли одному принципу надається більшої ваги за рахунок іншого, що визначається конкретною ситуацією або зацікавленою особою. Реалізації того чи іншого принципу у повному обсязі може зашкодити, наприклад, втручання державних органів тощо. Тому наведені принципи лише відображають тенденцію економічної поведінки людей, однак не гарантують такої поведінки. Принципи, якими повинен керуватись аналітик за визначення вартості бізнесу, наведено в табл. 12.1.
Рис. 12.1. Принципи оцінювання нерухомості Таблиця 12.1 ПРИНЦИПИ ОЦІНЮВАННЯ БІЗНЕСУ Принцип оцінювання Визначення Принципи, що базуються на уявленнях користувачів Корисність (utility) Здатність нерухомості задовольняти потреби користувача у даному місці і протягом певного періоду часу Заміщення (substitution) Максимальна вартість власності — найменша ціна, за якою може бути куплена інша власність з еквівалентною корисністю Сподівання (anticipation) Установлення поточної вартості доходів або інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від володіння власністю Принципи, пов’язані із землею, будівлями та спорудами Залишкова продуктивність (surplus productivity) Чистий дохід, віднесений до землі, після того, як були оплачені витрати на працю, капітал і підприємництво Внесок (contribution, marginal productivity) Сума, на яку збільшується або зменшується вартість господарського об’єкта або чистий прибуток від нього внаслідок наявності або відсутності якого-небудь додаткового фактора виробництва Зростаючі та спадливі доходи (increasing and decreasing returns) У разі додання ресурсів виробництва чисті доходи збільшуватимуться зростаючими темпами до точки, починаючи з якої загальні доходи зростають темпами, що сповільнюються, поки приріст вартості не стає меншим за витрати на ресурси, що додаються Збалансованість (пропорційність) (balance (proportionality)) Відповідність будь-якого типу землекористування оптимальним сумам певних факторів виробництва, які забезпечують максимальну вартість землі Економічна величина (розмір) (economic size) Кількість землі, необхідна для досягнення оптимального масштабу землекористування відповідно до ринкових умов у даному місці Економічний поділ (economic division) Права на нерухомість можуть бути розділені на два (або більше) майнових інтереси, внаслідок чого зростає загальна вартість об’єкта Закінчення табл. 12.1 Принцип оцінювання Визначення Принципи, пов’язані з ринковим середовищем Відповідність (conformity) Міра якою архітектурний стиль і рівень зручностей та послуг, пропонованих забудовою землі, відповідають потребам й очікуванням ринку Пропозиція і попит (supply and demands) Пропозиція — це кількість товарів, що є в наявності за певними цінами; попит — це кількість товарів за певними цінами, які хочуть купити. Взаємодія пропозиції і попиту визначає ціни Конкуренція (соmреtition) Коли прибутки на ринку перевищують рівень, необхідний для оплати факторів виробництва, на даному ринку загострюється конкуренція, що, в свою чергу, призводить до зниження середнього рівня чистих доходів Зміна (change) Здатність вартості об’єктів нерухомості змінюватися з плином часу Принцип найкращого та найефективнішого використання Принцип найкращого та найефективнішого використання (highest and best use) Варіант використання, вибраний серед розумних, можливих і законних альтернативних варіантів, який є фізично можливим, достатньо обґрунтованим і фінансово здійсненним, який забезпечить об’єкту найвищу поточну вартість, визначену на дату оцінки, і приведе до найвищої вартості землі
Розглянемо докладніше сутність, дію та умови використання кожного з наведених принципів оцінювання. Принципи, що базуються на уявленнях користувачів Принципи, що базуються на уявленнях користувача, — корисність, заміщення і сподівання. Корисність. Нерухомість має вартість тільки в тому випадку, коли вона корисна якому-небудь потенційному власнику і може бути потрібна для реалізації певної економічної функції, наприклад, для роботи інформаційного або будь-якого іншого підприємства. Заміщення. Раціональний покупець не заплатить за власність більше мінімальної ціни, що стягується за іншу власність такої самої корисності. Відповідно недоцільно платити за вже існуючий об’єкт більше, коли інший об’єкт з аналогічною корисністю може бути створений за менших витрат. Якщо інвестор аналізує потік доходу, то максимальна ціна за нього буде встановлена зіставленням з цінами за потоки доходів від інших об’єктів, що характеризуються подібним ризиком та якістю. Схожим з принципом заміщення є поняття «альтернативні витрати» (opportunity cost). Альтернативні витрати — це те, що втратить інвестор, відмовившись від альтернативних варіантів вкладання коштів, інвестуючи саме це підприємство. Сподівання. Загалом, корисність об’єкта власності пов’язана із вартістю майбутніх опрогнозованих вигод. Вартість об’єктів, що приносять дохід, зокрема бізнесу, визначається тим, яку чисту виручку від використання активу, а також від перепродажу його очікує потенційний покупець. Для інвестора важливими є величина, якість і тривалість очікуваного майбутнього потоку доходів. Однак сподівання, пов’язані з потоком доходів, можуть змінюватися. Так, на вартість конкретного об’єкта може вплинути така подія, як оголошення про будівництво поблизу від нього нової регіональної автомагістралі, прокладення лінії оптоволоконного кабельного зв’язку тощо. Для правильної оцінки майбутніх доходів, очікуваних від володіння підприємством, дуже важливо скоригувати майбутні спрогнозовані надходження на їх вартість у часі (the time value of money). Оскільки гроші приносять процент, то 1 дол., який має бути отриманий в майбутньому, має меншу вартість, ніж 1 дол. нинішній. Процес приведення майбутніх доходів до їх поточної вартості називається дисконтуванням (discounting). Принципи, пов’язані із землею, будівлями та спорудами Принципи, пов’язані із землею, будівлями та спорудами охоплюють: залишкову продуктивність, внесок, зростаючі і спадливі доходи, збалансованість, економічну величину та економічне розділення. Залишкова продуктивність. В основу вартості землі покладено її залишкову продуктивність. Щоб зрозуміти це положення, треба визнати, що будь-який вид економічної діяльності звичайно вимагає наявності чотирьох факторів виробництва (табл. 12.2). Кожний фактор має бути оплачений з чистих доходів, що створюються даною діяльністю. Оскільки земля фізично нерухома, то праця, капітал і підприємництво мають бути залучені до неї. Це означає, що спочатку мають бути оплачені ці три фактори, а вже потім залишок прибутку виплачується власникові землі як рента. За економічною теорією, земля має «залишкову вартість» і будь-яку цінність тільки тоді, коли є залишок після оплати всіх інших факторів виробництва. Таблиця 12.2 ФАКТОРИ ВИРОБНИЦТВА ТА КОМПЕНСАЦІЯ ЇХ Фактор Компенсація Праця Зарплата, комісійні винагороди Капітал (гроші або те, що купується за гроші) Процент, дивіденди Підприємницька діяльність (координація) Прибуток, винагорода керівникам Земля Рента
Залишкова продуктивність може мати місце, оскільки земля дає змогу користувачеві максимізувати виручку, мінімізувати витрати, задовольняти потреби в будь-яких зручностях або домагатися поєднання цих трьох умов. Нижче наведено відповідні приклади: Максимізація виручки (revenue maximization) — власник магазину побутових товарів заплатить більше за ділянку, що знаходиться на видноті й легко доступна великій кількості покупців. Мінімізація витрат (cost minimization) — виробник автомобілів заплатить більше за ту ділянку, яка знаходиться поруч із залізницею, ніж за ту, що знаходиться в центрі ділової частини міста. Задоволення потреб у зручностях (amenity satisfaction) — користувач-мешканець більше заплатить за ділянку, з якої відкривається красивий краєвид. Внесок (гранична продуктивність). Внесок ( це сума приросту вартості господарського об’єкта внаслідок привнесення якого-небудь нового фактора, а не фактичні витрати на цей фактор. Деякі фактори збільшують вартість нерухомості на більшу величину, ніж пов’язані з ними витрати, хоч є й такі, що фактично зменшують вартість. Наприклад, нове зовнішнє пофарбування може поліпшити вигляд будинку, проте якщо колір фарби не відповідає ринковим стандартам, вартість його може знизитися. Зростаючі та спадливі доходи. Цей принцип полягає у тому, що в міру додання ресурсів до основних факторів виробництва чисті доходи збільшуватимуться зростаючими темпами аж до тієї точки, починаючи з якої загальні доходи хоч і зростатимуть, однак вже сповільненими темпами. Це сповільнення відбувається допоки приріст вартості не стає меншим за витрати на ресурси, що додаються. Наочним прикладом може бути щільність забудови певної земельної ділянки (табл. 12.3). Таблиця 12.3 ВЗАЄМОЗВ’ЯЗОК ЩІЛЬНОСТІ ЗАБУДОВИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ТА ЗАГАЛЬНОГО ПРИБУТКУ Число будинків Прибуток на один будинок (грош. од.) Загальний прибуток фірми (грош. од.) 0 0 0 1 10 000 10 000 2 15 000 30 000 3 12 000 36 000 4 10 000 40 000 5 8 000 40 000 6 6 000 36 000 7 4 000 28 000
З даних таблиці видно, що починаючи з шостого будинку прибуток компанії, знижується. Збалансованість (пропорційність). Якщо до землі докладено дуже мало факторів виробництва, то вона недозабудована, якщо дуже багато — переобтяжена забудовою. В обох випадках земля використовується неефективно і, відповідно до принципу залишкової продуктивності, її вартість знижується. Всі фактори виробництва мають знаходитися в належному співвідношенні один з одним, щоб загальні прибутки від землі були максимальними. Економічна величина. Оптимальний масштаб забудови землі визначається умовами ринкової конкуренції і потребами покупців. Ділянка землі з гарним місцеположенням, але дуже мала чи дуже велика для можливих покупців, може втратити в ціні на ринку. Наприклад, лот на перехресті доріг може бути ідеальним місцем для автозаправної станції. Але якщо він дуже малий, то виникнуть проблеми з доступом, відчуватиметься дефіцит площ для обслуговування і складування. Якщо ж він дуже великий, то надмірна земля не принесе додаткової виручки діючій станції. Принцип економічного розміру — це той самий принцип збалансованості, хоча й розглядається в іншій площині. Економічний поділ. Принцип економічного поділу полягає у тому, що майнові права потрібно розділяти і з’єднувати таким чином, щоб збільшити загальну вартість об’єкта власності. Поділ може відбуватися різними шляхами: Фізичний поділ (physical division) — це поділ прав на повітряний простір, на поверхню землі та на її надра; поділ масиву землі на окремі ділянки. Поділ за часом володіння (division of time of possession) — це різні види оренди, довічне володіння, майбутні майнові права. Поділ за правом користування (division of right to use) — це обмежене право на користування чужим майном, ліцензії, обмеження на використання майна. Поділ за видом майнових прав (division by right of ownership) — це співоренда, товариства, трасти, корпорації, опціони, контракти з обумовленими умовами продажу. Поділ за заставними правами (division by security interests) — це перші заставні, «подальші» заставні, податкові застави, судові застави, участь у капіталі. Принципи, пов’язані з ринковим середовищем Такі принципи включають: залежність, відповідність, пропозицію і попит, конкуренцію і зміну. Залежність. Місцерозташування є одним з найважливіших факторів, що впливають на вартість нерухомості. Якість місця розташування залежить від того, наскільки фізичні параметри ділянки відповідають прийнятому в даному районі типу землекористування, а також від його близькості до економічного середовища. Разом ці дві характеристики складають ситус (situs), або економічне місце розташування нерухомості. Якщо в системі землекористування або в економічному середовищі об’єкта нерухомості відбуваються зміни, то це може вплинути на його вартість. Наприклад: будівництво поблизу об’єкта станції метро, торгового центру, школи або відкриття підприємства з утилізації відходів. Ці зміни здатні як позитивно, так і негативно вплинути на вартість об’єкта. Ступінь такого впливу визначається масштабами нового варіанта землекористування, а також зв’язками між останнім та об’єктом, що оцінюється. Зв’язок (linkage) вимірюється витратами. Це витрати на доступ від об’єкта, що оцінюється, до об’єктів, що його обслуговують. Зв’язки можуть вимірюватися часовими витратами, відстанню або грошовими витратами. Деякі з цих зв’язків важковимірні. Наприклад, як виміряти зв’язок з мальовничістю ділянки землі, на якій розміщено об’єкт, що продається? Такий зв’язок може бути оцінений як різниця у вартості між ділянкою з мальовничим краєвидом та іншою ділянкою без такого краєвиду. Витрати на зв’язки можуть складатися по-різному. Наприклад, будівництво швидкісної автомагістралі зменшить відстань і скоротить час на доступ від передмістя до центрів зайнятості в діловій частині міста. Якщо дорогу зробити платною, то витрати на зв’язок зростуть. Потоки доходів великою мірою залежать від того, як місце розташування пов’язане з ринком покупця об’єкта. Наприклад, порушення зв’язків через будівництво автомагістралі або через конкурента, здатного завдяки своєму місцеположенню перехоплювати потенційних клієнтів, може серйозно зменшити виручку роздрібного торговця. Відповідність. Проект, який не відповідає ринковим стандартам, скоріше за все, програє у фінансовому відношенні. Проекти забудови нерухомості мають відповідати типу землекористування у відповідному районі. Це не означає, що всі будинки мають бути побудовані в одному архітектурному стилі. Проте архітектурні стилі мають відповідати типу землекористування. Уявіть наслідки спорудження яскраво пофарбованого будинку вікторіанського стилю в кварталі, забудованому будинками сільського типу. Уявіть також, що трапиться, якщо сміттєспалювальний завод буде зведено поруч із притулком для старих. Притулок може бути закритий через загрозу здоров’ю його мешканців, пов’язану з високою задимленістю та іншими видами забруднення навколишнього середовища. Для інформаційних фірм необхідно, щоб будівля відповідала всім вимогам стандартів з будівельних норм і правил, а також санітарних норм і правил для працівників обчислювальних центрів. Пропозиція і попит. Пропозиція — це кількість об’єктів будь-якого бізнесу, доступних на ринку за певними цінами. В основі попиту лежить бажання потенційних покупців, що мають необхідні джерела фінансування, придбати бізнес. Ринки нерухомості недосконалі, пропозиція і попит не завжди диктують ціну, за якою відбувається зміна власника. У довгостроковому плані пропозиція і попит є відносно ефективними факторами у визначенні напряму цінових змін. Однак у короткі проміжки часу фактори пропозиції і попиту часом утрачають свою ефективність на ринку нерухомості. Ринкові перекручення можуть бути наслідком монопольного контролю з боку приватних власників. Крім того, на ринки впливають механізми державного контролю. Наприклад, антимонопольне законодавство може суттєво стримувати зростання ринку, місцеві органи влади також можуть стримувати зростання ринку або рівня орендної плати, вносити зміни до механізму ринку в інші способи. Якщо на ринку існує надлишок пропозиції або бракує попиту, то рівні цін та орендної плати знижуються. У короткостроковому плані пропозиція нерухомості відносно нееластична: навіть якщо ціни підвищилися, пропозицію не можна збільшити дуже швидко. Протилежний тиск на ціни має місце тоді, коли пропозиція є недостатньою або попит високий. Попит звичайно мінливіший за пропозицію. Він легше реагує на зміни в цінах. Зміни обсягу грошової маси, процентних ставок, сплески емоційних припущень, страх та інші фактори можуть впливати на характер попиту в будь-який час. Коли пропозиція і попит збалансовані, ринкова ціна звичайно відображає вартість (витрати) виробництва. Вміння узгоджувати умови угоди, число і досвідченість учасників, емоції, вартість фінансування та інші фактори також відіграють певну роль у встановленні цін продажу. Конкуренція. Прибутки, вищі за звичайні, стимулюють загострення конкуренції. Якщо люди бачать, що інші мають надмірні або монопольні прибутки з нерухомості, вони намагаються самі проникнути на цей ринок. Надмірні або монопольні прибутки — це суми, що перевищують ті, які розумно необхідні для компенсації підприємницьких зусиль. Загострення конкуренції призведе до зростання пропозиції. Якщо попит при цьому не зростатиме, то середній чистий дохід від усієї нерухомості даного виду знижуватиметься. Якщо конкуренція надмірна, прибутки можуть стати нижчими від нормальних, в деяких випадках взагалі зникнути. Цей принцип важливий для аналітика, який намагається оцінити вартість потоку доходів, що перевищують ринкову норму. Оцінювання вартості потоку доходів, якщо надприбутки не пов’язані з довгостроковою орендою, треба здійснювати обережно. В основному, аналітик може скористатися одним з двох підходів. За першим, надмірний прибуток виокремлюється з нормального прибутку і розглядається як окремий потік доходів. За другим, увесь потік чистих доходів може розглядатися як потік ризикованіший за нормальний, і бути капіталізований за більш високою ставкою. Зміни. Об’єкти поступово зношуються. Одні підприємства відкриваються, інші закриваються. Характер використання землі змінюється під впливом держави і приватного сектору. Коливаються обсяг грошової маси і процентні ставки. Економічні умови відкривають нові можливості. Міжнародні події впливають на вартість сировинних товарів. Нова технологія і соціальна поведінка створюють новий попит на нерухомість. Демографічний розвиток породжує нові потреби. Людські спрямування і смаки зазнають змін. Середовище розташування об’єкта проходить через фази зростання, зрілості, занепаду та оновлення. Всі ці фактори і багато інших можуть змінювати корисність об’єкта в даному місці. Аналітики повинні відслідковувати події, які з великою часткою ймовірності вплинуть на нерухомість. Умови, що існували в минулому, не обов’язково збережуться в майбутньому. Щоб правильно оцінити вартість майбутніх доходів об’єкта, необхідно ретельно вивірити базові припущення відносно майбутньої виручки і витрат. Оскільки події та умови постійно змінюються, оцінювачі дотримуються професійного стандарту — проводять оцінювання на конкретну встановлену дату. Принцип найкращого і найефективнішого використання Принцип найкращого та найефективнішого використання — це синтез принципів усіх розглянутих раніше трьох груп. Він дає концептуальну модель для аналізу різних факторів, які впливають на вартість об’єкта; ураховує важливі фактори фізичного, юридичного, соціального та економічного характеру, які позначаються на ній; є мостом, який з’єднує між собою інші принципи оцінювання, такі як корисність, заміщення, сподівання, залишкова продуктивність, внесок, зростаючі і спадливі доходи, збалансованість, економічна величина, економічний поділ, залежність, відповідність, пропозиція і попит, конкуренція і зміна.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Принципи оцінювання бізнесу» з дисципліни «Економіка та організація інформаційного бізнесу»
