Ипотека в переводе с греческого языка означает «залог», «заклад». По договору об ипотеке субъектами ипотечного правоотношения являются: • залогодержатель — лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой; • залогодатель — лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом, а также сумм, которые причитаются ему в возмещение. неустойки из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения; обязательства, судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. По договору ипотеки может быть заложено следующее недвижимое имущество: земельные участки, кроме тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий, полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, а также, если площадь земельного участка менее допустимого минимального размера; предприятия; жилые дома, квартиры и их части; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Между залогодателем и залогодержателем заключается договор ипотеки. В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Договор ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации. Права залогодателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки. Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю должна содержать следующие реквизиты: название «закладная»; наименование (имя) и местонахождение залогодателя; наименование (имя) и местонахождение первоначального залогодержателя; реквизиты кредитного договора; наименование (имя) должника, если не он является залогодателем; сумма обязательств и размер процентов по ним; сроки погашения задолженности; название и местонахождение имущества; денежная оценка имущества; наименование права, в соответствии с которым имущество принадлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего это право; указание на наличие или отсутствие прав третьих лиц на имущество; подпись залогодателя и должника, если залогодатель является третьим лицом; сведения о времени и месте нотариального удостоверения Договора об ипотеке; •дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. Залогодатель обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства, если в договоре об ипотеке не указаны иные условия. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке или по обязательству, обеспеченному ипотекой. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке становится на место прежнего залогодержателя по этому договору,, Одновременно происходит и уступка прав по обязательству, обеспеченному ипотекой. Передача прав по закладной совершается путем сделки в простой письменной форме и влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, которая дает право залогодержателю по истечении определенного срока продать закладную и удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее; залогом обязательства. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства по решению суда. При этом суд определяет суммы, подлежащие уплате, способ реализации имущества, начальную продажную цену, меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если они необходимы. В некоторых случаях по заявлению залогодателя суд может дать отсрочку реализации заложенного имущества на срок до одного | года. Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя или, если возбуждено дело в отношении залогодателя или залогодержателя о признании его банкротом. Допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем. Ипотечный кредит — это ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, остающейся в распоряжении заемщика. В том случае когда кредит заемщиком не возвращается, недвижимость продается, и задолженность кредитору погашается из средств, полученных от ее реализации. Основные характеристики ипотечного кредита: • срок действия — это долгосрочный кредит (срок не менее 4 лет; обычно более 15 лет) на финансирование недвижимости; цель финансирования — создание, расширение или реконструкция и модернизация промышленной или частной недвижимости; обеспечение — залог финансируемого объекта. Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, а формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Главная цель долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан доступным по стоимости жильем. Объект и субъекты рынка ипотечного кредитования приведены на рис. 5.4. Заемщик — физическое лицо, которому предоставляется ипотечный кредит. Банк-кредитор — коммерческий банк, который предоставляет ипотечный кредит покупателю недвижимости. Инвесторы — это покупатели ипотечных ценных бумаг. В роли инвесторов могут выступать граждане, негосударственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, страховые компании.
В роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Агентство), которое является эмитентом вторичных ипотечных ценных бумаг. Агентство было создано в сентябре 1997 года в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию». 100% акций Агентства принадлежит государству. Указанным постановлением предусмотрены государственные гарантии по заимствованиям Агентства. К концу 2002 г. уставный капитал Агентства составил 650 млн р. Свою деятельность Агентство осуществляет через региональных операторов, которые расположены в большинстве субъектов Российской Федерации. Основным уставным направлением деятельности Агентства является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Социально-экономическое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье. Задачи и функции субъектов рынка ипотечного кредитования приведены в табл. 5.6. Схема ипотечного кредитования приведена на рис. 5.5. Важнейшим моментом ипотечного кредита является оценка недвижимости, предлагаемой в качестве его обеспечения. Неточность оценки может повлечь убытки, которые, возможно, возникнут при неблагоприятном ходе кредитной сделки, когда кредитор будет вынужден продавать недвижимость и за счет вырученных от реализации средств погашать задолженность по кредиту. Зарубежный опыт оценки стоимости объектов недвижимости свидетельствует, что наиболее близкой к объективной цене является стоимость объекта, определяемая на основе рыночной оценки.
Рис. 5.5. Схема ипотечного кредитования: 1 — заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем через риэлтерскую компанию; 2— оценка рыночной стоимости жилья оценочной компанией; 3 — заключение со страховой компанией договора страхования квартиры и жизни заемщика; 4— передача жилья в залог банку; 5— получение ипотечного кредита заемщиком; 6 — оплата квартиры продавцу с использованием средств по ипотечному кредиту; 7— продажа закладной банком Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 8 — рефинансирование банка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию; 9 — размещение ипотечных ценных бумаг; 10 — привлечение инвестиций; 11 — регулярное погашение кредита заемщиком; 12— передача сумм, полученных от заемщика, за вычетом комиссионных банка Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 13 — предъявление инвесторами ценных бумаг к оплате; 14 — оплата ценных бумаг Агентством по ипотечному жилищному кредитованию; 15 — выплата страховой суммы при наступлении страхового случая
Таблица 5.6 Задачи и функции субъектов рынка ипотечного кредитования
Субъект Задачи и функции Заемщик Получение возможно более дешевого кредита, позволяющего в срок вернуть ссуду и приобрести жилье Банк- кредитор Увеличение прибыли и дивидендов акционеров банка с помощью многократного использования кредитных ресурсов, т.е. путем продажи кредита Агентству Инвестор Агентство Размещение своих средств в доходные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью
Покупка у коммерческих банков ипотечных кредитов. Формирование кредитных пулов (объединение кредитов с одинаковыми сроками, купленных у разных банков). Эмиссия ценных бумаг и их реализация на фондовом рынке
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Ипотечные операции банков» з дисципліни «Банківські операції»
