Особенности принятия к учету объектов недвижимости
При приобретении объектов основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации <1>, необходимо учитывать следующие особенности. -------------------------------- <1> В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат права на объекты недвижимости, к которым относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
В бухгалтерском учете с 2011 г. факт госрегистрации права собственности, равно как и факт подачи документов на регистрацию этого права, никак не влияет на момент принятия объекта к учету в составе основных средств.
Примечание. Объекты, права на которые подлежат госрегистрации, равно как и все остальные объекты основных средств, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект приведен в состояние, пригодное для использования в деятельности организации.
Согласно п. 52 Методических указаний по учету ОС (в редакции Приказа Минфина России от 24.12.2010 N 186н) объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, зачисляются в состав основных средств. Амортизация по ним начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. При этом объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
Внимание! Хотя право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации, с 2011 г. для целей ведения бухгалтерского учета факт государственной регистрации права собственности (равно как и факт подачи документов на госрегистрацию права собственности) не является условием принятия приобретенного (построенного) объекта недвижимости в состав основных средств.
Таким образом, если организация приобрела по договору купли-продажи здание, которое пригодно к эксплуатации, то акт приемки-передачи здания является достаточным основанием для включения его в состав основных средств (см. Письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20). При этом заметим, что если приобретенное здание находится в состоянии, не пригодном к использованию (например, приобретено новое здание без отделки), до момента завершения работ по доведению его до состояния, пригодного к использованию, оно будет числиться на счете 08. И только после того как все работы по доведению его до состояния, пригодного к использованию, будут завершены, у организации появится обязанность принять его к учету в составе основных средств (Письма Минфина России от 17.06.2011 N 03-05-05-01/11, от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370). Если объект недвижимости не приобретается, а строится (не важно каким способом - подрядным или хозяйственным), то определение момента принятия его к учету в составе основных средств представляет определенные сложности. Согласно новым правилам принятие построенного объекта к бухгалтерскому учету в составе основных средств (а следовательно, и включение в налоговую базу по налогу на имущество) осуществляется на дату оформления документов, подтверждающих завершение капитальных вложений. По мнению Минфина России, документом, являющимся основанием для учета построенного объекта в составе основных средств и, следовательно, для налогообложения налогом на имущество, является разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию (см., например, Письмо Минфина России от 20.01.2010 N 03-05-05-01/01). Однако этот подход не является универсальным. Дело в том, что согласно п. 52 Методических указаний по учету ОС объект включается в состав основных средств после завершения капитальных вложений. Пока капитальные вложения в объект продолжаются, принимать его к учету как объект основных средств еще рано. Классический пример - проведение отделочных и электромонтажных работ в здании, которое сдано подрядчиком без отделки (внутренней и внешней), электрики, сантехники и т.д. Именно такая ситуация, кстати, была предметом рассмотрения в Президиуме ВАС РФ. Организация-инвестор строила здание гостиницы подрядным способом. Согласно договору подряда подрядчик сдал инвестору построенное здание без отделки. Соответственно, после получения разрешения на ввод объекта строительства в эксплуатацию организация-инвестор продолжала нести капитальные вложения, направленные на доведение построенного объекта до состояния, в котором он пригоден к эксплуатации (затраты на его отделку). После завершения этих работ объект был введен в эксплуатацию приказом руководителя организации и на эту дату включен в состав основных средств. Налоговая инспекция настаивала на том, что построенный объект недвижимости должен быть включен в состав основных средств на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Однако Президиум ВАС РФ поддержал организацию, указав следующее (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10). Выдаваемое на основании ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации. Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. При выполнении после получения разрешения на ввод в эксплуатацию отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию, основания для квалификации этого объекта в качестве основного средства отсутствуют. Таким образом, строящийся объект недвижимости при невозможности его использования на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию и продолжении выполнения после получения этого разрешения отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию, не отвечает признакам основного средства.
Внимание! Новые подходы к определению момента зачисления объектов недвижимости в состав основных средств в бухгалтерском учете, скорее всего, приведут к расхождению данных бухгалтерского и налогового учета (налог на прибыль).
В целях налогообложения прибыли основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 11 ст. 258 НК РФ). В соответствии с п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав. В Письме Минфина России от 04.03.2011 N 03-03-06/1/116 указано, что документом, подтверждающим факт подачи документов на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости, может быть вышеуказанная расписка. Таким образом, в налоговом учете для начала начисления амортизации по основному средству, права на которое подлежат государственной регистрации, необходимо выполнение двух условий (Письмо Минфина России от 04.03.2011 N 03-03-06/1/116): 1) включение данного основного средства в амортизационную группу (наличие документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав <1>); 2) его ввод в эксплуатацию. -------------------------------- <1> Если организация не может документально подтвердить факт подачи документов на государственную регистрацию права на основное средство, то такое основное средство включается в состав соответствующей амортизационной группы в том отчетном (налоговом) периоде, в котором организацией было получено свидетельство о государственной регистрации права (Письмо Минфина России от 19.08.2010 N 03-03-06/1/560).
При этом в Письме Минфина России от 14.02.2011 N 03-03-06/1/96 уточняется, что амортизация основного средства, права на которое подлежат государственной регистрации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, но не ранее 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором получено документальное подтверждение факта подачи документов на государственную регистрацию прав.
Пример 2.2. Организация по договору купли-продажи приобрела здание. Акт приема-передачи здания подписан 16 мая 2011 г. Этим же числом оно введено в эксплуатацию. Документы на госрегистрацию права собственности поданы 24 июля. В данном случае полученное здание принимается к бухгалтерскому учету в составе основных средств (дебет счета 01) в мае 2011 г. Соответственно, с июня по нему в бухгалтерском учете начинает начисляться амортизация. Для целей налога на прибыль здание включается в состав амортизируемого имущества только в июле 2011 г.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Особенности принятия к учету объектов недвижимости» з дисципліни «Річний звіт 2011»
