В историческом процессе развития института залога ипотека представ ляет собой третью и наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения. Это понятие пришло в мировую финансово экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э. Предшественник Солона — Драконт ввел порядок (в 621 г. до н.э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его поряд ками в истории закрепилось определение «драконовых законов». В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и за вещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афи нах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной ме же) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По гречески «hypotetheca» — подставка, подпорка. Цель ипотечной системы — предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля — легко обращаемый товар, а значит, всегда есть риск как для покупате лей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не ос 628
Покупка квартиры
вобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала перехо ду имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств — «специальности» и «гласности», а потому и не гарантировало кредито ру надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной сторо ны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежно сти необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отноше нию к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество долж ника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечи вается какое нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним пре имущество. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законо дательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господ ствует принцип личной ответственности за долги), во Франции — с конца XVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две ха рактерные черты. Во первых, она применима только к недвижимости; во вторых, продажа заложенного имения производится не самим кре дитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не прини мая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневеко вые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетво 629
Дом
рения». «Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte» — право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижи мость (как правило, имение), независимо от смены владельца. Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействи тельность или прекращение требования влечет за собой недействи тельность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII — XIX столетиях ка питальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соот ветствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. И в России ипотека как юридическое право действует лишь с момен та внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполне ния должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. Российский проект вотчинного устава ограничивал ответствен ность за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сго ревшие строения и движимость, составляющую принадлежность име ния. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение. В исторической ретроспекции существовало два основания пере дачи ипотечного требования — договор и наследование. В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный 630
Покупка квартиры
иск. Последний предполагал право требовать удовлетворения из зало женного имения посредством публичной его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу. В России существовало строгое различие между прекращением ипо течного права и его погашением. Последнее осуществлялось формаль ным уничтожением записи в ипотечной книге. Законченная ипотечная система введена: В Пруссии — уставом 1783 г. и 1872 г.; В Австрии — гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии — уставом 1843 г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерни ях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими «наслоениями». В при балтийских губерниях ипотека действовала с XVIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года. На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют ста рую систему оглашения завещаний и утверждается порядок «гласности» и «специальности». В практику входит новая форма реестров крепост ных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к сущест вовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип «специальности»).
Ви переглядаєте статтю (реферат): ««Подставка», которой не надо бояться» з дисципліни «Будинок: Практичні рекомендації з будівництва та купівлі власного житла»
