У большинства людей нет никакого опыта в вопросах покупки жилья. Неудивительно, что этим легко пользуются мошенники. Чего следует остерегаться, покупая квартиру? Немало частных объявлений содержит стопроцентный обман: на пример, продается однокомнатная квартира в Москве за $15 000, хоть таких цен давно нет и в помине. После того как покупатель вносит аванс, выясняется, что в квартиру въехать нельзя — там прописана старушка. А у старушки сразу же обнаруживаются энергичные родст венники, претендующие на наследство. Это типичный вариант мошен ничества на вторичном рынке жилья: одна такая квартира может быть перепродана сколько угодно раз. 588
Покупка квартиры
Риэлторы советуют: если вы все таки решили покупать квартиру самостоятельно, удостоверьтесь, что продавцы действительно являют ся ее собственниками. Для этого надо проверить их паспортные дан ные и сверить с информацией, указанной в правоустанавливающих документах на квартиру. В паспортном столе нужно получить выписку из домовой книги, выяснить, кто сегодня прописан в квартире и нет ли лиц, выбывших в места лишения свободы. В органах госрегист рации следует проверить, не находится ли квартира под арестом или залогом. Затем надо самостоятельно «промерить» квартиру на соответ ствие ее метража данным в справке БТИ. Кроме того, узнать, оплачены ли коммунальные платежи и междугородные телефонные переговоры. Нелишне и поинтересоваться у соседей, не было ли особых обстоя тельств, связанных с этой квартирой. А вот какие советы дают психологи: если вам неприятно разгова ривать с продавцом квартиры, он вам не нравится, хоть и непонятно, почему, — этого достаточно, чтобы не иметь с ним дела. И ни в коем случае нельзя сообщать продавцам, даже очень честным с виду, что вопрос с покупкой квартиры вам нужно решить срочно. Когда вас торопят, искусственно создается временной стресс. Очень медленно и внимательно читайте договор купли/продажи и ни в коем случае не поддавайтесь спешке. Если продавцы — честные лю ди, они подождут. Нельзя давать подвергнуть себя «цыганской обра ботке», когда пять человек отвлекают ваше внимание, а шестой подает ручку и говорит: подпишите здесь. В последнее время очень часто звонки по объявлениям о прода же недвижимости (квартиры, комнаты, коттеджа, дачи или участка) стали начинаться с такого вопроса: «Вы — посредник или хозяин?». Не будем рассматривать вопрос о возможном интересе различного рода мошенников и криминальных структур к богатой наживе — собст венникам как обладателям по нынешним меркам крупного состояния в $ США. Бывает, что после очередного выпуска курсов «новоиспеченных» агентов одной из крупных фирм, они начинают обзванивать все объ явления с целью найти для себя клиентов из отчаявшихся продать свою недвижимость, предлагая свои услуги, что называется, «за глаза» — по телефону. Для таких агентов целесообразно обращать внимание 589
Дом
на объявления с явно завышенной ценой или сложными альтернати вами и цепочками, а никак не недорогие варианты или простые про дажи. Почему и для покупателя самое главное «объект» (квартира, комната, коттедж, дача или участок), и желательно — продаваемый профессионалами риэторами, пойдет речь ниже. Основной довод — на встречный вопрос: «Почему вы хотели бы купить квартиру у хозяина?», многие покупатели отвечают, что не хоте ли бы переплачивать посреднику. Из этой категории покупатели часто стремятся найти недвижимость по цене ниже рыночной. Они полага ют, что смогут убедить продавца отдать задаром свою недвижимость, забывая, что такие сделки происходят в большинстве случаев только с близкими родственниками. Или верят, что пусть все покупают по од ним ценам, а там за углом специально к их дню рождения продается дешево. Очень часто такое стремление оборачивается другой стороной или приводит желающих сэкономить к мошенникам. При продаже объекта недвижимости получается так, что, подписав договор на продажу, собственник как бы соглашается оплатить услуги риэлтора по продаже объекта. При этом перекладывает все риски и обязанности, труды и ответственность по продаже на риэлтора, дове ряет его профессионализму. Если же он, решив «сэкономить», самосто ятельно продает свою недвижимость, то он решает, как правило, на профессиональном языке «поймать золотую рыбку» или найти «глупо го», но денежного покупателя. Такие действия тоже часто приводят к мошенникам и аферистам. Риэлтор же реально и объективно, исходя из состояния рынка, порекомендует продавцу выставить реальную (продажную) цену на объ ект недвижимости. При разговоре с клиентами один риэлтор часто говорит — «У меня есть лишь лицензия на операции с недвижимостью, но нет лицензии волшебника». 50% квартир, выставленных на продажу в ноябре декабре 2001 г., нельзя было купить. Собственники квартир просто не могли их продать в силу ряда обстоятельств. Первое — они намеревались самостоятельно приобрести взамен другие квартиры — сменить район, увеличить, уменьшить площадь, сменить категорию жилья и т.п. Не очень пред ставляя себе не только процедуру такого оформления многоуровневой сделки, но и все юридические нюансы одновременного приобретения 590
Покупка квартиры
другой недвижимости — регистрации и снятия с регистрации по месту жительства (прописки выписки), учета прав и получения разрешения на несовершеннолетних детей и т.п. Второе обстоятельство, мешавшее таким продавцам, — невозмож ность продажи в силу не оформления в собственность продаваемой квартиры — незаконченная приватизация, не вступление в наследст во и т.п. Как правило, люди полагали, что, найдя покупателя на свою квартиру, они за 1 день приватизируют/вступят в наследство (как в 1995 г.) и т.п. — выправят все необходимые документы. Третье — рынок недвижимости постоянно находится в процессе изменения. Люди предполагали купить альтернативную квартиру за цену, которая отставала от реальных цен на рынке. Сделки развалива лись одна за другой. Многие собственники квартир полагали, что, про дав свою квартиру в старом доме, они приобретут квартиру (за те же деньги) большей площади в строящемся доме. Они забывали, что лю ди в 99% приобретают «сейчас» квартиры, чтобы сразу в них пере ехать. Четвертое, пятое и т.д. и т.п. Все эти нюансы рынка могли правильно отслеживать только про фессионалы, целыми днями работающие с клиентами. Поэтому многие покупатели пожалели, что связались с продавцами непрофессионала ми. Ведь им пришлось уже в январе феврале заново искать себе вари анты, но уже по другим, повысившимся на 3–5% ценам. Начиная продавать какой либо объект, риэлтор всегда проведет предварительную экспертизу прав собственности, проведет маркетин говые исследование — оценит среднею цену предлагаемой недвижимо сти, оценит альтернативные варианты, просчитает схемы и процедуры оформления и т.п. Какой ему смысл тратить свое время и деньги на осуществление несбыточных мечтаний и надежды продавца? Поэтому если вы решили приобрести квартиру — выбирайте объекты недвижи мости по своим основным потребительским качествам, цене. И очень замечательно, что продавец — Профессионал. На первичном рынке ситуация несколько иная Важно понимать, что рынок недвижимости четко сегментирован и правила, которые работают в одном сегменте, в другом зачастую не находят применения. В сегменте монолитных домов, которые могут 591
Дом
быть отнесены к высокому и даже элитному классу, купить квартиру, не прибегая к помощи риэлторов, несложно. Для покупателя не соста вит труда объехать все московские фирмы, строящие такое жилье, и подобрать нужный вариант. Помощь посредников в оформлении сде лок в этом случае не требуется, так как все хлопоты ложатся на плечи специалистов клиентского отдела компании застройщика. К тому же не надо платить комиссионные. Однако и на рынке новостроек покупатель может столкнуться с про блемами. Сейчас почти все жилье распродается на стадии строитель ства, что неудивительно: с начала возведения дома до его сдачи госкомиссии цены вырастают в среднем на 30–40%. Риэлторы предо стерегают: следует иметь дело только с предельно открытыми компани ями. Конкретный инвестор (застройщик, подрядчик), с которым предстоит оформить договор, должен обладать всеми правами на стро ящуюся квартиру. Увы, договорные обязательства компании не всегда бывают узако нены «от и до». Речь идет о грамотно составленном протоколе распре деления площадей в доме: каждая квартира должна быть закреплена за определенным лицом (какой то процент жилья за генинвестором, другой — за заказчиком и т.д.). Должны быть в порядке документы на землю, разрешение на строительство. Случается, отдельные пункты договора оформляют задним числом или правоустанавливающие доку менты не готовы, а чуть ли не все квартиры в непостроенном доме уже проданы. Могут произойти более серьезные неприятности, когда деньги, перечисленные частными инвесторами на банковский счет или в кассу застройщика, не используются по целевому назначению. Собирая сред ства на строительство других объектов, он может вложить их в тот проект, который нужно быстрее завершить. Продавая жилье на стадии строительства, застройщик фактически подстраховывает свою деятельность, возвращая деньги еще до завер шения проекта. К тому же в договоре о долевом участии в строитель стве указаны лишь предполагаемые сроки сдачи дома госкомиссии (к примеру, II квартал 2007 г.). Реальные сроки, как правило, отодвига ются на три четыре месяца в лучшем случае, а в худшем — можно столк нуться с долгостроем.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ БЕЗ ПОМОЩИ ПОСРЕДНИКОВ» з дисципліни «Будинок: Практичні рекомендації з будівництва та купівлі власного житла»
