Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов
Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на услови ях платности, срочности и возвратности, а также при строгом кон троле за использованием кредитных средств. Основным обеспечени ем возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья. В кредитном договоре стороны предусматривают следующие усло вия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предостав ляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за поль-ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 2 9 0 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА зование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие. В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; сущест во основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предостав ление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспе чиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на кото рый предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыска ния на предмет ипотеки и другие. Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество. Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов: 1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. За емщик должен получить всю необходимую информацию о кредито ре, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обя занностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвра тить кредит; 2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного креди та и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для перво начального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информа цию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособ ность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивирован ный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сум му кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения); 3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможно стям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают ПРИЛОЖЕНИЯ 291 предварительный договор купли-продажи жилого помещения, преду сматривающий преимущественное право покупки данного жилья по тенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обу словленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потен циальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредито ром, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подхо дящего обеспечения кредита; 4) оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет неза висимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотно сит ее с размером выдаваемого кредита; 5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщи ком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между за емщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В слу чае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кре дитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собствен ные денежные средства, которые он планирует использовать для оп латы первоначального взноса. Обеспечение кредита может быть оформлено: • договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с со ответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки; • трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипо теки жилого помещения, при котором все три заинтересован ные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; • договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора куп ли-продажи; 6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заем щик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средст-ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 2 9 2 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ва кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участ вовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи; 7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое поме щение. В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечно го кредита. В случае выполнения обязательств по кредитному договору кре дит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре. В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кре дитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взы скание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на пога шение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штра фов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства полу чает заемщик. Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необ ходимо: • обеспечить кредитору реальную возможность обращения взы скания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, свя занных с обращением взыскания на предмет залога; • обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимо го имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав; • отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, по высив тем самым их обоснованность; • выработать надежные процедуры предоставления и обслужи вания ипотечных кредитов. Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) воз можно использование кредиторами при расчете платежей по кре диту различных методов их индексации с учетом инфляции и до ходов заемщика. ПРИЛОЖЕНИЯ 293 Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отра жающих изменение рыночной процентной ставки. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с разви тием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Основные этапы и порядок процесса предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов» з дисципліни «Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства»
