Ипотека имущества, находящегося в общей собственности
1, На имущество, находящееся в общей совместной собственно сти (без определения доли каждого из собственников в праве собст венности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. 2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственни ков. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об об ращении взыскания на долю в праве общей собственности, за ис- ' Более подробно см. Власова М.В. Право собственности в России: возникно вение, юридическое содержание, пути развития. — М.: МЗ-Пресс, 2002. КОММЕНТАРИЙ 145 ключением случаев обращения взыскания на долю в праве собствен ности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме. Возможность залога имущества, находящегося в общей совместной собственности, возникает только по согласию всех собственников, ко торое должно быть дано в письменной форме (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке). Согласие всех физических лиц, являющихся собственника ми общей совместной собственности, должно быть нотариально удо стоверено. Согласие юридических лиц может даваться в простой письменной форме с соблюдением требований, предъявляемых к такого рода документам. Таким образом, ч. 2 п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке должна быть изложена в следующей редакции: «Если феде ральным законом не установлено иное, согласие физических лиц, яв ляющихся собственниками имущества, должно быть нотариально удостоверено, согласие юридических лиц дается в простой письмен ной форме». В соответствии с пунктом 5 ст. 74 Закона об ипотеке допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолет них, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. Граждан ский кодекс в статьях 26 — 38 подробно регулирует правила заключе ния сделок с участием таких лиц. Семейный кодекс РФ в статье 60 тоже освещает этот вопрос. В целом нужно признать правомерным и оправданным введение такой нормы в законодательство, однако на практике такая сделка сопряжена со значительными трудностями и практически невозможна. Во-первых, несовершеннолетний, не имею щий собственного заработка, вряд.ли сможет стать заемщиком по до говору кредита, так как возможность заключения такой сделки пря мо отрицается статьями 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспо собным, вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Таким образом, такие лица могут выступать только залогодателями, не яв ляющимися должниками. А здесь мы видим широкое поле для зло употреблений, ущемляющих права и интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц. С другой стороны, указанные лица, достиг нув совершеннолетия либо получив статус дееспособных, могут по требовать признания договора ипотеки недействительным по основа ниям, предусмотренным статьями 178 и 179 ГК РФ, таким образом, заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых-, права недееспособных и несовершеннолетних лиц подлежат особой охране со стороны госу дарства и, в соответствии с подзаконными нормативными актами, сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, в которых 6 Грудцына Л. Ю. . ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 146 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА проживают несовершеннолетние либо недееспособные, а равно залог таких помещений не рекомендуется. Кроме того, указанные лица не могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения без предоставления помещения, адекватного утраченному, то есть прак тически не могут быть выселены из заложенного помещения. Таким образом, данная норма является исключительно декларативной, и не будет подлежать применению в ближайшем будущем 1 . Залог собственником доли в общей долевой собственности осуще ствляется им самостоятельно. От имени юридического лица договор подписывается уполномоченным лицом (ст. 53 ГК РФ). По общему правилу руководитель юридического лица действует на основании учредительных документов без особой доверенности. Все остальные должностные лица действуют от имени юридического лица на осно вании доверенности и в пределах указанных в ней полномочий. В со ответствии с п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенности от имени юридическо го лица выдаются за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с прило жением печати этой организации. При этом нужно учитывать также правило ст. 185 ГК РФ, в силу которого доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (а таковой является ипо тека), должна быть нотариально удостоверена 2 . Смысл доверенно сти — убедить контрагента, что перед ним находится лицо, надлежа щим образом уполномоченное доверителем на совершение каких-либо' операций. Удостоверяя доверенность, нотариус призван зафиксиро вать, что то или иное физическое лицо действительно передало дру гому физическому лицу право на совершение определенных юриди чески значимых действий, тем самым уменьшается возможность совершения мошеннических действий путем подделки подписей. Однако требуется ли такое заверение, если доверителем выступает юридическое лицо, наделенное правом выдачи любых видов доверен ностей, в том числе генеральной доверенности на представление всех интересов юридического лица? Безусловно, данный вопрос может являться темой отдельного ис следования, однако я полагаю, что законодателю стоит задуматься, действительно ли необходимо подобное нотариальное удостоверение, 1 Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законода тельстве Российской Федерации. — М.: РГТЭУ, 2003. С. 27. 2 Пункт 3 ст. 185 ГК РФ дает перечень доверенностей, приравненных к нота риальным, и доверенность, выданная от имени юридического лица, в этом списке не значится. Если исходить из прямого смысла ст. 185 ГК РФ, то для подписания договора ипотеки представитель юридического лица должен иметь нотариально оформленную доверенность, что представляется нелогичным. КОММЕНТАРИЙ 147 и принять решение, упрощающее и без того сложный порядок заклю чения ипотечного договора. Однако в настоящий момент необходимо отметить, что судебная практика пошла по пути признания необхо димости нотариального удостоверения доверенностей, выдаваемых юридическими лицами своим представителям, кроме случаев после дующего одобрения сделки представляемым (ст. 183 ГК РФ) 1 .
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Ипотека имущества, находящегося в общей собственности» з дисципліни «Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства»
