Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс ку пли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первич ных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что в случае невозврата заемщиком кредита кредитор имеет право распо рядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кре дитора низки опасения невозврата ссуд, и есть основания для долго срочного отвлечения финансовых ресурсов. Привлечение финансо вых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, так как стоимость недвижимости в большинст ве случаев не соответствует финансовым возможностям потенциаль ных покупателей, а сама недвижимость, на приобретение которой по лучен кредит, может служить в качестве обеспечения обязательства по его возврату. Получение ипотечного кредита связано с необходи мостью выполнения обязательств по кредитному договору. Поэтому цо получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать: • достаточно ли денежных средств для внесения первоначально го взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с со вершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 80 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Го сударственном реестре), заключение договоров страхования; • останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредит ному "договору; • не ожидается ли падение доходов в течение периода кредито вания, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, без потери в заработной плате; • имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних двух лет, каковы причины увольнения и перерывы в работе, своевременно ли выполняются текущие обязательства, связан ные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, элек троэнергии (проверяется банком); • имеются ли активы в виде движимого или недвижимого иму щества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспе чения. Количество выдаваемых ссуд под залог недвижимости в России сравнительно невелико, поскольку стоимость недвижимости при залоге оценивается гораздо ниже рыночной, вследствие того, что объект оценивается исходя из его возможной продажи в довольно далеком будущем, при условии невозврата кредита. Таким образом, кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а залогодателю заниженная стоимость имущества при залоге невы годна. Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток дол госрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосроч ных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще, а к коммер ческим — особенно. Финансово-экономический кризис 1998 года привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов из коммерче ских банков в Сбербанк. Еще одной проблемой является оценка пла тежеспособности потенциального заемщика исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля тене вого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциаль ных заемщиков невысоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная нало говая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени», но налоговое законодательство не может быстро изменяться. ГЛАВА 7. СТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КАПИТАЛА 81 Рынок ипотечного капитала — это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспе ченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные. Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под за лог недвижимого имущества. Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторич ный. На первичном рынке обращаются первичные закладные, а на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке. Наряду с этим рынки ипотечного капитала классифицируют по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспече ния: ипотечные рынки жилья, рынки доходной недвижимости и т.д. Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала яв ляются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, по купающие недвижимость в инвестиционных целях. Развитие первич ного рынка ипотечного капитала — способ решения жилищной про блемы для многих семей посредством ипотечного жилищного креди тования. На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи.закладных, выпущенных на первичном рын ке. Существование вторичного рынка призвано обеспечить возмож ность для Продажи первичной закладной первичным кредитором, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредит ных ресурсов. Риск и прибыльность ценных бумаг вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансовых рынках.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Вторичный рынок ипотечного капитала» з дисципліни «Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства»
