Механизм оценки действительной рыночной стоимости недвижимости
Создание эффективного механизма оценки действительной ры ночной стоимости — это важная предпосылка для стабилизации все го жилищного рынка, так как от этого зависят результаты рефор мирования жилищного сектора. Политика кредитного учреждения и государства в области ипотечных стандартов, политика создания потенциально безрисковых активов не менее важна в вопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базового кредита должны соответствовать общепринятым стандартам: общей сумме кредита, объему первичного платежа за недвижимость, доходам, минимально му стажу работы на последнем месте, возрасту заемщика и т.д. Пра вильно установленные стандарты значительно снижают кредитный риск и повышают уровень возвратности кредита. При этом необходи мо отметить, что жесткие критерии выбранных стандартов значи тельно снижают доступность кредита, тем более в инфляционных условиях. Здесь должна быть выбрана оптимальная золотая середи на, которая не может быть постоянной, а должна меняться в соответ ствии с экономическими изменениями. ГЛАВА 5. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 63 Один из общегосударственных обязательных стандартов, установ ленных в США, — это коэффициент кредитоспособности (доступно сти кредита). Этот коэффициент показывает максимально допусти мые пределы (рамочные стандарты) отношений полных затрат заем щика на жилье (взносы за кредит и оплата всех жилищных услуг, включающая коммунальные платежи, арендную плату, налоги на не движимость) к общим семейным'доходам. Общепринятый стандарт равен 28-30%. Таким образом, условно доступный кредит определяется как кредит, первоначальные Платежи по которому равны платежам по стандартному кредиту с нижней фиксированной ставкой, а выплаты по кредиту не превышают рамочных стандартов в течение всего кре дитного срока. В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи, '— коэффициент ОЦД. В странах сбалансированной рыноч ной экономики этот показатель в пределах 3 — 4, в высокоразвитых странах он равен 2 — 3,5. В целом считается, что рынок жилья и ры нок ипотечного кредита могут нормально функционировать, если ко эффициент ОЦД не превышает 4,5. Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, которая достаточно силь но приближена к западным ценам, а в ряде случаев даже превышает их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время в России данный показатель не выдерживает критики, так как он более чем в 10 раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот прка- затель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой яедвижимости, которая варьирует в пределах 1 : 10. В еще большей степени, чем сроки кредитования, на доступность кредита влияют российские банковские ставки. В связи со специфи кой рыночного развития России для нее должны быть разработаны :вои реальные критерии и показатели. Так, например, в расчет стан дартного субсидированного кредита обязательно должны быть вклю- тены не только общие доходы семьи, но и обязательные среднедуше- зые расходы, рассчитанные из реального прожиточного минимума. Существуют и другие показатели, определяющие доступность и надежность кредита. В разряд общепринятых норм (стандартов) ипо течного кредитования включен также коэффициент, определяющий отношение стоимости обслуживания кредита к доходам (годовые троцентные выплаты за кредит к годовому совокупному семейному доходу). В России этот показатель (коэффициент) будет в 2 — 3 раза зыше западноевропейского. И если платить только за обслуживание ИПОТЕКА. КРЕДИТ. 64 КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА кредита, а основную сумму долга не выплачивать, то и в этом случае никакие рамочные стандарты ипотечного кредитования в России не выдерживают такой нагрузки, особенно в первые годы кредитования. Клиент (заемщик) должен оплачивать только расходы по обслужи ванию кредита в размере чуть ли не своего дохода или сумму, в не сколько раз превышающую средний доход. То же самое можно ска зать и по расходам на юридическое оформление сделки (юридиче ские услуги, риэлторские услуги, регистрация, страхование, оценка и т.д.), которые ложатся на заемщика. Они достаточно высоки, а по отношению к средним доходам — сверхвысоки. Выполнение стандартных требований кредиторов относительно доходов заемщика, исходя из коэффициентов кредитоспособности, надежности и доступности (ОЦД), — это элементарная защита кре дитора на первом этапе от кредитного риска. Анализ всех коэффици ентов доказывает необходимость реальной оценки доходов заемщика, уровня инфляции, а также учета развития или, наоборот, свертыва ния производства. В США существовало «правило красной линии», в границах которой кредиты не могли выдаваться. Это были опас ные, с точки зрения кредитного риска, зоны. Наверное, это можно считать дискриминацией, однако в период нестабильной экономи ки — путь естественного ухода кредиторов от рисков. Расчеты наглядно показывают, что самостоятельно кредит без субсидирования, продления (увеличения) сроков кредитования, при менения специальных технологий для основной группы населения существовать не может. Ипотечное кредитование считается рискован ным кредитованием, но и просчитать уровень рисков ипотечного кре дита в России пока невозможно. Это сверхрисковое инвестирование, что, собственно, и объясняет отсутствие ипотечного кредитования в России. Реализация программы становления и развития ипотечного кредитования только коммерческими структурами в настоящий мо мент экономически невозможна, и ни одна структура на это не пой дет. Никто, кроме государства, не возьмется решать самостоятельно эту проблему при данных экономических .показателях (в частности, доходах населения и нестабильности экономического развития стра ны). Проблема не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутст вие необходимого работающего правового поля, кредитных техноло гий и т.д., а в том, чтобы эти кредиты были возвращены, а стоимость выплат за кредит была, как минимум, адекватна необходимым бан ковским затратам с учетом минимальной прибыли (для этого в на стоящий момент нужны также гарантии государства). При этом за емщик и кредитор должны быть ограждены самим государством от манипулирования на всех уровнях ценами, налогами, от сильного воздействия проходящих экономических процессов.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Механизм оценки действительной рыночной стоимости недвижимости» з дисципліни «Іпотека. Кредит. Коментар житлового законодавства»
