Влияние экологического фактора на эффективность ис пользования недвижимости
Учет или неучет экологического фактора в различного рода уп равленческих решениях может оказывать достаточно большое влия ние на эффективность использования недвижимости и на формиро вание представления о наиболее эффективном использовании зем ли в конкретном районе. Обычно такие последствия бывают связаны с принятием решений местными администрациями в воп росах планирования развития определенной местности или терри тории. Особенно сильно проявляются негативные последствия не внимания к влиянию экологических факторов на стоимость недви жимости в тех случаях, когда власти (федеральные, региональные или муниципальные) одновременно являются собственником ос 599
новной части недвижимого имущества, например, земли в Москве или вновь строящихся квартир. В качестве примера, показывающего связь между решениями властей, основанных на учете экологического фактора, и повышени ем доходов от недвижимости можно привести ситуацию с увеличе нием стоимости земли после создания парка в одном из районов Сан Франциско, являющимся крупным деловым и торговым цент ром на тихоокеанском побережье Соединенных Штатов Америки. Парк был разбит в прибрежной зоне на месте бывшей воен но морской базы. Для того, чтобы довольно узкой полоске земли на берегу океана придать вид естественного для этого места ландшафта, было проведено благоустройство территории «наоборот»: был снят асфальт, демонтирована автозаправочная станция, восстановлена ес тественная растительность, разбиты небольшие лагуны. Все работы по приведению территории в состояние близкое к естественному стоили около 34 млн долларов. Что это дало городу? Если не упоми нать о таких вещах, как получение еще одного места отдыха для жи телей со всеми вытекающими отсюда социальными и экономически ми эффектами, то это затратное, на первый взгляд, мероприятие обеспечило возможность увеличения доходов местного бюджета практически на сумму произведенных затрат, причем ежегодно. Про изошло это следующим образом. Стоимость земли и жилых домов в этом районе после создания парка резко возросла и достигла почти 20 30 млн долларов за гектар. Это, в свою очередь, привело к увели чению налогооблагаемой базы при определении налога на недвижи мость — в США такой налог устанавливается в процентах от рыноч ной стоимости недвижимого имущества. Расчеты показывают, что при действующей ставке налога 1,2% объем потенциальных налого вых поступлений в местный бюджет с территории непосредственно примыкающей к парку общей площадью 150 гектар должен соста вить не менее 45 млн долларов ежегодно: 150 га Ч $ 25 000 000 Ч 0,012 = $45 000 000. Для иллюстрации реальной экономической значимости экологи ческого фактора в сфере управления недвижимостью в нашей стране можно рассмотреть пример с противоположным эффектом сниже ния стоимости недвижимости и значительных финансовых потерь собственника. В качестве собственника выступает Москва. Недви жимостью является коммерческое жилье, которое строится за счет бюджета города Москвы и реализуется по рыночным ценам. 600
Так, рыночная стоимость квартир в Москве колеблется в среднем от 600 до 1500 долларов США за квадратный метр. В районах с худ шей экологической ситуацией на юго востоке города рыночная сто имость нового типового жилья в среднем равна 600 700 долларов США за квадратный метр. В западных и юго западных районах горо да с лучшей экологической обстановкой и на таком же расстоянии от центра данная величина составляет уже около 800 900 долларов за квадратный метр. 800 900 $/м2 Москва
600 700 $/м2 Соответственно, разница, обусловленная представлениями поку пателей о состоянии окружающей среды, составляет около 200 дол ларов за квадратный метр. При ежегодном вводе в эксплуатацию около 1000 тыс. м2 коммерческого жилья, продаваемого Правитель ством Москвы в юго восточных районах города только прямые еже годные потери городского бюджета можно оценить, как минимум, в 200 млн долларов США (1000 Ч $200 = $200 000), что по объему в 2 раза превышает все земельные платежи (аренда и земельный налог в 2001 г. составили около 100 млн долларов США), собираемых с ог ромным напряжением. Таким образом, невнимание городских влас тей, выступающих в лице собственника городской недвижимости приводит к снижению ее эффективного использования и оборачива ется финансовыми потерями равнозначными по своей величине де сятой части столичного бюджета.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Влияние экологического фактора на эффективность ис пользования недвижимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
