Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйст венного назначения и объекты оценки
В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйствен ного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйст венном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве. Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяй ственных угодий являются: ! природно климатические условия, определяющие тип и ос новные направления ведения сельскохозяйственного произ водства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур; ! тип землепользования, направление ведения сельскохозяйст венного производства (мясо молочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сель ского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садо во огородный участок и т.д.); ! структура посевных площадей и преобладающие системы сево оборотов; ! виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастби ще и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, мас личные культуры, овощные культуры и т.д.); ! плодородие, технологические свойства и другие характеристи ки качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сель скохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйст венных земель; ! урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки; 476
! местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйст венной продукции, первичной переработки продукции и цент ров технического обслуживания; ! улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодья ми (мелиорация и т.д.); ! плотность занятость населения, различные социально демог рафические особенности; ! цены на горюче смазочные материалы и сельскохозяйствен ную технику; ! инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных сис тем и т.д.).
Объекты оценки При определении стоимости земель сельскохозяйственного на значения оцениваться могут: 1) собственно сельскохозяйственные и иные угодья или незастро енные земельные участки, предназначенные для ведения сельскохо зяйственного производства или обеспечивающие его; 2) застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования; 3) сельскохозяйственный имущественный комплекс (сельскохо зяйственная недвижимости) в состав которого входят сельскохозяй ственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техни ка, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое имущество; 4) земельные доли. Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сель скохозяйственной недвижимости), а стоимость угодий рассматрива ется в качестве одного из элементов стоимости такого имущества. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, прово дится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также потребует решения задач оценки сельскохозяйственного иму щества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рас сматриваться в качестве одного из его элементов. Выделение перечисленных объектов оценки отвечает наиболее ти пичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственно го имущества в условиях рынка. Данные объекты соответствуют объ ектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемыми 477
Европейскими стандартами оценки. Стандарты в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: «голую» землю, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения и сельскохозяйствен ное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, поголовье скота, машины и мертвый капи тал (материальные запасы), зерно в хранилищах и другое. Земли сельскохозяйственного назначения По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой посе лений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также пред назначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли сельскохозяйственного назначения предназначены для веде ния сельского хозяйства. Если генеральными планами развития по селений не предусмотрено изменение вида использования таких зе мель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угодья, а свя занное с ними имущество — как сельскохозяйственное. Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на зем ли, занятые сельскохозяйственными угодьями; земли, занятые вну трихозяйственными дорогами коммуникациями; древесно кустарни ковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропоген ных и техногенных явлений; земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйст венной продукции. К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виног радниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также зем ли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осу шению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйст венного назначения и объекты оценки» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
