Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, ко торые утверждают, что существует нормальное или типичное соотно шение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в це лом. Метод используется при наличии данных о продажах застроен ных земельных участках, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соот ношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений). 449
В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта ис пользования этого метода. Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж за строенных земельных участков и расчет итогового значения стои мости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости. В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимос ти земельного участка. В частности, для второго варианта оценки использование метода предполагает следующую последовательность действий: ! подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объ ектов недвижимости с участками земли, аналогичными или близкими к оцениваемому участку, с известными ценами про даж или предложения соответственно; ! оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собст венности по каждому из подобранных объектов недвижимости; ! расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе сопоставимых объектов; ! корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка; ! расчет стоимости оцениваемого земельного участка как сред него или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков. Расчет стоимости можно проводить по следующим формулам, в зависимости от наличия исходных данных: 1) известна стоимость застроенных участков и доля земли в об щей стоимости застроенных участков: VL = L Ч VO , 2) известна стоимость застроенных участков и доля имеющихся улучшений в стоимости застроенных участков: VL = (L – Ч VO , 3) известна стоимость будущих улучшений и доля имеющихся улучшений в общей стоимости застроенных участков: VL = (L – Ч VB/B , где: VL — стоимость земли; L — доля земли в общей стоимости за строенного участка; VO — общая стоимость застроенного участка; VB — стоимость улучшений; B — доля стоимости улучшений в общей стоимости застроенного участка. 450
Пример расчета рыночной стоимости земли методом распределения Пример 1 Условия задачи. Имеются данные о ценах продаж трех земельных участков с улучшениями, а также, найденные оценщиком, доли стоимости земли по каждому объекту. Определить стоимость свобод ного земельного участка, находящегося в ближайшем окружении с проданными земельными участками. Для простоты примера прини мается, что площадь земельных участков одинаковая и равна 1 гек тару. Решение: Цена земельного участка с улучшениями, $ 1 2 3 420 000 850 000 1 000 000 Доля земли, % 32 17 15 Стоимость земли, $/га 420 000 Ч 0,32 = 134400 850 000 Ч 0,17 = 144500 1 000 000 Ч 0,15 = 150000 143000
Стоимость свободного земельного участка (134400 + 144500 + 150000)/3 =
Пример 2 Условия задачи. Имеются данные о цене продаж трех земельных участков с улучшениями, а также, рассчитанные оценщиком, стои мости улучшений на всех этих земельных участках. Определить сто имость свободного земельного участка, находящегося в ближайшем окружении с проданными земельными участками, если известно, что на нем планируется строительство улучшений на сумму $500 000. Решение: Цена объекта недвижимости Стоимость (земельного участка с улучшений, $ улучшениями), $ 1 2 3 420 000 850 000 1 000 000 310 000 600 000 800 000 Отношение стоимости улучшений к стоимости объекта 0,738 0,706 0,8 0,75
Среднее значение
Стоимость свободного земельного участка: (1 0,75) Ч 500 000/0,75 ≈ $167 000
Один из основных недостатков этого метода — сложность опреде ления доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: 451
типа недвижимости, местоположения участка, площади его застрой ки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого, считается, что данный метод не дает достоверных результатов. Так, по оценкам немецких специалистов, занимающих ся вопросами методологии оценки недвижимости, им не удалось по лучить эмпирически подтвержденные данных о соотношении стои мости земли и стоимости зданий. Метод можно рекомендовать для оценки рыночной стоимости земли, при недостатке информации о продажах свободных земель ных участков либо в качестве поверочного при наличии оценок, по лученных другими методами.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод распределения» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
Ч VO , 3) известна стоимость будущих улучшений и доля имеющихся улучшений в общей стоимости застроенных участков: VL = (L – 