Методики государственной кадастровой оценки земли являются нормативными документами, обязательными к применению при проведении государственной кадастровой оценки земли и определе нии показателя кадастровой стоимости земельного участка. Часть методик (методика оценки сельскохозяйственных угодий, методика оценки земель лесного фонда) предполагает проведение кадастровой оценки земли по трехуровневой системе: первый уровень — оценка территории всей страны с дифференциацией средних показателей по субъектам Российской Федерации; второй уровень — оценка терри тории в субъекте Российской Федерации с дифференциацией пока зателей кадастровой стоимости по районам и оценочным зонам; тре тий уровень — оценка территории районов или оценочных зон с дифференциацией показателей кадастровой стоимости по хозяйст вам или отдельным участкам. Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйствен ных угодий на уровне субъектов Российской Федерации Методика предназначена для определения кадастровой стоимос ти сельскохозяйственных угодий в среднем по территории субъектов Российской Федерации. Оценка государственной кадастровой стои мости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Россий ской Федерации основывается на определении продуктивности и за трат на производство сельскохозяйственных культур. Средние оце ночные затраты на производство сельскохозяйственных культур используются для расчетов цены производства валовой продукции, которая в свою очередь служит для расчета дифференциального рас четного дохода, определяемого как разность продуктивности и цены производства. Сумма дифференциального расчетного дохода и абсолютных рас четных доходов, определенных в размере 1% от валовой продукции с 417
1 га сельхозугодий в среднем по России, называется расчетным рент ным доходом. Произведение расчетного рентного дохода на срок ка питализации в 33 года представляют собой кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий, установленную в среднем для каждо го субъекта Российской Федерации. Величина абсолютного рентно го дохода принимается равной 12 рублям на 1 га. Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фон да Российской Федерации (утверждена приказом Росземкадастра от15.04.2002 № П/263) Методика предназначена для определения кадастровой стоимос ти земель лесного фонда и предусматривает три уровня оценки тер ритории лесного фонда: ! в среднем по зонам и субъектам Российской Федерации; ! в среднем по лесхозам; ! по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов. Основой для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда является расчетный рентный доход, получаемый в результате их хозяйственного использования. Расчетный рентный доход определяется суммированием годового дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Диф ференциальный рентный доход определяется делением разности между оценочной продуктивностью в денежном выражении и ценой производства древесины на число лет в средневзвешенном обороте рубки. Абсолютный рентный доход устанавливается равный кадаст ровой стоимости 1 га худших сельскохозяйственных угодий Россий ской Федерации (12 руб. на 1 га). Далее годовой рентный доход капи тализируется по ставке капитализации равной 0,02. Продуктивность в денежном выражении определяется как произ ведение средневзвешенной цены леса на корню и запаса древесины на 1 гектаре спелых насаждений основной лесообразующей породы в оценочной зоне. Цена леса на корню определяется по фактически сложившейся плате за лес. Кадастровая стоимость участков земель лесного фонда в границах лесхозов определяется как капитализированный потенциальный до ход от их использования. Потенциальный доход от участков, пред назначенных для заготовки древесины, рассчитывается как произве дение лесной ренты и запаса древесины на данном участке леса. Необходимой информацией для определения кадастровой стои мости земель лесного фонда является: оценочная продуктивность ле 418
сов в натуральном выражении; плата за продажу леса на корню; оце ночные затраты, складывающиеся из фактических расходов лесхозов на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управлен ческие расходы; цена производства древесины; норматив, учитываю щий рентабельность производства и равный 1,07; количество лет в средневзвешенном обороте рубки; коэффициент капитализации. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 № П/337) Методика государственной кадастровой оценки земель поселе ний представляет собой описание математического алгоритма расче та показателей кадастровой стоимости и процедуры сбора и обработ ки данных. Расчет производится в автоматизированном режиме с ис пользованием специально разработанных программ. Основные положения методики сводятся к следующему. Выделяют ся два класса объектов оценки — крупные поселения со сформировав шимся рынком недвижимости (не обязательно земельных участков) и небольшие поселения, рынок недвижимости в которых не развит. Для этих двух классов объектов в методике предусматриваются две различ ные процедуры оценки, называемые технологическими линиями. В первый класс объектов включаются поселения с численностью населения 10000 и более человек. Ко второму классу объектов отно сятся поселения с численностью населения менее 10000 человек. Для первого класса объектов оценка проводится на основе обра ботки статистических данных, включающих цены сделки по объек там недвижимости. Для второго класса объектов оценка проводится посредством применения поправочных коэффициентов к неким базовым значе ниям, рассчитанным для эталонных объектов. Данный принцип ис пользуется для условного переноса стоимости земли в аналогичных по численности и другим характеристикам поселениях с известными ценами сделок, на стоимость земли в тех поселениях, где сделок ма ло, недостаточно или они отсутствуют. В основе оценки первой группы объектов лежит определение стоимости земли при текущем использовании. Принцип наилучшего использования, отличающий рыночную стоимость от других видов стоимости, не используется. Это выражается в том, что земля в посе лении делится на 14 видов использования, соответствующих опреде ленному типу функционального использования территории. Данные виды использования земли приведены в таблице 13.1. 419
Таблица 13.1 Перечень видов функционального использования земель, применяемый при проведении государственной кадастровой оценки земли № 1 2 3 4 5 Вид функционального использования земель Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки Земли под домами индивидуальной жилой застройкой Земли дачных и садоводческих объединений граждан Земли гаражей и автостоянок Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально технического, продовольст венного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи Земли под административно управленческими и общественными объектами, земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения Земли под военными объектами Земли под зданиями (строениями) рекреации Земли под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и сельскохозяйственные угодья Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами) Земли под обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли — резерв)
6
7
8
9 10 11 12
13 14
420
Для каждого вида функционального использования определяется некая величина, которая и представляет собой кадастровую сто имость участка земли в определенной оценочной зоне. То есть, в рамках первичной оценочной территориальной единицы могут су ществовать 14 показателей стоимостной оценки земли, соответст вующих не наилучшему, а текущему использованию земли в данной оценочной единице. Например, стоимость земли под промышлен ными объектами, стоимость земли под жильем и т.д. Для земельных участков с известными ценами сделок продажи прав аренды используются данные сделок. Расчет стоимости прово дится по формуле: Р = Са.п. + (Аг — ЗНг) Ч К, где: Р — кадастровая стоимость единицы площади незастроенного земельного участка; Са.п. — цена продажи права аренды на конкурсе; Аг — размер арендной платы за землю; ЗНг — размер земельного на лога; К — срок капитализации, рассчитанный исходя из размеров банковской ставки по кредиту (валютному). Для земельных участков, занятых зданиями, используется метод выделения, позволяющий выделить стоимость земли из стоимости единого объекта недвижимости, главным образом, квартир в много этажных домах. Для этого применяется формула: P1 – CHC Ч (1 – Кизн) Рз = ----------------------------------------------------------- , Кзем где: Рз — стоимость земли под типичным объектом; Р1 — рыночная стоимость типичного объекта (квартиры); СНС — стоимость нового строительства типичного объекта; Кизн — коэффициент износа ти пичного объекта; Кзем — доля земли, приходящаяся на 1 кв. м. общей площади жилых помещений для застройки различной этажности. Типичные объекты, для которых стоимость земли рассчитывается подобным образом, выделяются в границах кластеров или однород ных участков территорий. Кластеры выделяются с использованием методов математической статистки и факторного анализа. Процедура оценки земли сводится к следующим этапам: 1) выделение на оцениваемой территории групп (кластеров) од нородных по общности признаков (ценообразующих факто ров) объектов (районов на территории субъекта РФ, поселе ний на территории района, кварталов, участков, характерных точек на территории поселения) и отнесение оцениваемых объектов к конкретному кластеру; 421
2) выделение тестовых объектов для каждого кластера — наибо лее типичных (при выборе должен учитываться имеющийся объемом рыночной информации по объектам кластера) и оп ределение формы аналитических зависимостей между ценами сделок и факторной оценкой инфраструктурного потенциала этих объектов. Расчет по полученным тестовым объектам (центрам кластеров) удельных показателей кадастровой стои мости земель поселений; 3) распределение (присвоение) на основе полученных зависи мостей удельных показателей кадастровой стоимости земель по выделенным на оцениваемой территории группам объектов (кластерам); 4) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельного показателя кадастровой стоимости земель поселе ний по кластеру, в котором находится земельный участок, пло щади и других локальных характеристик земельного участка (и/или объекта недвижимости расположенном на земельном участке). Методика государственной кадастровой оценки земель садоводче ских, огороднических и дачных объединений (утверждена Приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307 ) Методика предназначена для оценки земель садоводческих, ого роднических и дачных объединений. Принципы оценки данных зе мель состоят в выделении методами факторного анализа однородных объектов — кластеров (объединений), и определении для них пока зателей стоимости земли, рассчитанной в среднем по объединению и по отдельному участку. Расчет стоимости земельных участков в составе объединений ре комендуется проводить в соответствии с Методическими рекоменда циями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568 р. При использовании результатов кадастровой оценки земли следу ет помнить, что показатели кадастровой стоимости являются норма тивными и не могут быть применены для определения рыночной стоимости и, соответственно, показателей стоимости, производных от рыночной стоимости. Они могут быть использованы, только в ус тановленных законодательством целях.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Методики государственной кадастровой оценки земли» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
