Градостроительные и иные ограничения в использовании земли
Принято считать, что оценка рыночной стоимости земли — это оценка прав, которые дают возможность тем или иным способом использовать эту землю и извлекать из нее определенные полезнос ти, а не оценка недвижимости, рассматриваемой как вещь. Поэтому законодательные положения, регулирующие использование земли и устанавливающие различного рода ограничения на способы освое ния, включая застройку, и использование находящихся на ней улуч шений, существенным образом влияют на стоимость земельных участков. Регулирование землепользования обычно направлено на соблю дение интересов определенного сообщества людей — населения все го государства, местной общины или муниципалитета. В разных странах существуют разные системы регулирования землепользования. Общим для этих систем является наличие двух 405
типов регулирования. К первому типу регулирования относится вы деление неких наиболее ценных с точки зрения общества земель и установления для них особых режимов землепользования, включаю щих меры как административного, так и экономического воздейст вия. Ко второму типу регулирования относится регулирование за стройки на урбанизированных территориях. Первый тип земельного регулирования направлен на охрану сель скохозяйственных земель, ценных природных территорий, сохране ние ландшафтов, памятников истории и культуры, защиту населе ния, проживающего на территориях, подверженных воздействию не гативных природных факторов. Этот вид регулирования связан с планированием землепользования и принятием правовых актов, вы деляющих те или иные категории или типы земель и территорий. На пример, в США законом об охране исторических памятников пред усмотрено учреждение национального реестра исторических мест, включающего перечень районов, земельных участков, зданий, со оружений и объектов, имеющих важное значение для американской культуры, истории, археологии и истории вообще. В США также составным элементом регулирования землепользо вания является управление землями территорий критического зна чения. Под регулированием данных земель понимается процесс вы бора объекта регулирования, установление его границ и введение специального режима природопользования. Территория признается критической на основании законодатель ного акта или на основании установленных законом признаков тер ритории критического состояния. Всего выделяют три типа террито рий критического значения, которые являются объектами специали зированного правового регулирования: ! территории, на которых использование природных ресурсов должно быть ограничено в силу особых физических и природ ных характеристик (селеопасные, сейсмические или подвер женные наводнениям земли); ! территории, на которых для поддержания нормального про цесса функционирования экологических систем требуется ус тановление специального правового режима природопользова ния (ценные природные комплексы и сельскохозяйственные земли, места обитания диких животных, водно болотные сис темы и т.д.); ! территории, на которых расположены памятники истории и культуры, подлежащие особой охране. 406
В ряде стран Европы, например Англии и Германии, действует близкая по содержанию к американской, система регулирования землепользования нормами земельного, градостроительного и при родоохранного права. На законодательном уровне определяются це ли использовании земель, учитывающие различные аспекты жизни общества, основные принципы планирования использования зе мель, выделяются наиболее приоритетные для защиты категории зе мель, вырабатываются правила использования данных территорий и процедуры учета этих правил при землепользовании. Одним из су щественных факторов, определяющих выбор подобных территорий, являются директивы Евросоюза в области охраны природной среды, и в частности, охраны мест обитаний редких видов животных и рас тений. Выполнение этих директив является обязательным при осу ществлении нового строительства и принятии решений о развитии территории. Второй тип регулирования направлен на предупреждение неже лательных видов застройки земельных участков. В его основе ле жит метод зонирования, заключающийся в разработке комплекс ных планов по распределению видов и плотности землепользова ния, установлении допустимой высоты зданий и сооружений, размеров земельных участков, требований к виду фасадов, зданий и других ограничений, включая подземное и воздушное пространст во для предупреждения несовместимых видов землепользования на смежных территориях. Этот метод получил самое широкое разви тие в США. В Европе также применяются подобные процедуры регулирова ния землепользования. Так, например, в Англии застройщик обязан соблюдать не только требования охраны природы, включая сохране ние мест обитания животных и растений, внесенных в список редких видов директивами Евросоюза, но также требования к архитектурно му стилю строящихся зданий и планировочной структуре застра иваемой территории. В Федеративной Республике Германия федеральный закон обя зывает муниципалитеты разрабатывать для отдельных участков му ниципальных территорий планы застройки, в которых устанавлива ются характеристики застройки (тип, способ строительства, земель ные площади, отводимые под улицы, школы, детские сады и др., в общей сложности 26 критериев). Почти все земельные участки на территории Германии учтены в плане использования площадей со ответствующего муниципалитета и отнесены к одной из возможных 407
категорий. Это относится также к сельскохозяйственным угодьям, лесам, пустошам и т.д. Если какой либо земельный участок отражен в плане использования площадей как находящийся на территории, предназначенной для строительства, то это еще не дает права вла дельцу данного земельного участка на его застройку. Такое право возникает только после составления муниципалитетом плана за стройки, который подробно регламентирует допустимые характе ристики будущей застройки. На его основе владелец земельного уча стка может подать заявку на строительство, которая будет удовлетво рена в случае ее соответствия законодательным положениям в области строительства и планирования. В Германии выполнение законов о регулировании использования земли с одной стороны носит довольно жесткий характер, а с другой стороны дает возможность применять установленные директивы, ру ководствуясь здравым смыслом, исходя из общих ценностных крите риев, сформулированных обществом. Так, для многих «старых» тер риторий застройки, например исторических центров городов, не су ществует планов застройки. В этом случае строительство разрешается без плана застройки, но строительный проект должен отвечать требованиям плана использования площадей и соответство вать стилю местности по своему типу застройки и способу будущего использования. Соответствие этим требованиям устанавливается в ходе проверки при выдаче разрешения на строительство. В наиболее общем виде это правило сформулировано в постанов лении правительства земли Саксония, где говорится, что «принципы плана земельного развития, касающиеся директивного планирова ния строительства, носят рекомендательный характер и должны включаться в решения о директивном планировании строительства как материал к размышлению. Эти цели и принципы земельного планирования призваны увеличить приток инвестиций благодаря тому, что они обрисовывают поле принятия решений об осуществле нии инвестиционных проектов и тем самым обеспечивают надеж ность планирования. Параллельно с этим должна учитываться по требность в долгосрочном сохранении рабочих мест». В нашей стране земельным законодательством установлен при оритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей сре ды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей 408
осуществляются собственниками земельных участков свободно, ес ли это не наносит ущерб окружающей среде. Исходя из этого приоритета, и сформулированы правовые ус ловия пользования землей. Их условно можно разделить на три группы: ! общее государственное регулирование, устанавливаемое нор мами земельного права; ! градостроительное регулирование, устанавливаемое местными властями на уровне муниципалитетов, в основном городов; ! регулирование нормами природоохранного, санитарно эпиде миологического, водного и лесного права. Общее государственное регулирование В основе общего государственного регулирования земель норма ми земельного права лежит деление земель на категории, отвечаю щие их целевому назначению. Это деление служит определению спе цифических правовых режимов охраны и использования земель каж дой категории. Всего выделяют 7 основных категорий земель (земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли про мышленности, транспорта и связи, земли особо охраняемых терри торий, земли лесного фонда, водного фонда, земли запаса). Для каж дой категории определены правовые особенности их использования. Они изложены в соответствующих статьях Земельного кодекса. В рамках каждой отдельной категории могут устанавливаться виды разрешенного использования земель. В основном это касается зе мель поселений. Для особо ценных для общества категорий земель, которыми признаются земли лесного фонда и сельскохозяйственно го назначения, устанавливается специальная процедура перевода зе мель из этой категории в другую, то есть процедура изменения целе вого назначения земли или вида ее разрешенного использования. За такой перевод взимается плата, которая призвана компенсировать потери общества, в связи с невозможностью дальнейшего использо вания земли с установленным ранее назначением. Например, если для строительства дачи или промышленного объекта отводится учас ток земель лесного фонда или участок сельскохозяйственных угодий, то за изменение целевого назначения земли (перевод из лесных зе мель в нелесные и перевод из земель сельскохозяйственного назна чения в земли поселений) должна быть внесена плата по действую щим жестко установленным ставкам.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Градостроительные и иные ограничения в использовании земли» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
