Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут высту пать: ! запасы природных ресурсов; ! природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т.д.); 371
! экосистемные услуги и экологические блага (функции, выпол няемые природными объектами); ! экологический ущерб. Под запасами природных ресурсов понимается их количество, которое при извлечении или добыче может стать товаром или пред метом личного потребления. Например — запасы нефти и газа в мес торождениях, численность животных в охотничьих угодьях, запас древесины в лесных насаждениях и т.д. Под природным объектом понимается определенное пространст во, территория или земельный участок со всем, что находится в его пределах. Природные объекты — это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохо зяйственными и иными угодьями. Природными объектами являются: ! участки леса; ! месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки; ! замкнутые водные объекты; ! рыболовные участки рек, нерестилища; ! рыболовные участки шельфа; ! нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.); ! болота; ! другие. В таблице 11.1 приведены основные объекты оценки природных ресурсов
Объекты оценки Природные объекты Лес (древостой или насаждение), участки лесного фонда
Лес, участки лесного фонда, орехоплодные леса Поверхностные водные объекты, в том числе, реки, Обеспечение питьевой водой, транспортными озера, водохранилища, болота, водно болотные путями, поддержание ассимиляционного потенциала, угодья, обособленные водные объекты сохранение биоразнообразия, рекреация, создание условий для устойчивого развития и др. Рыба и морепродукты Рыболовные участки рек, шельфа, нерестилища Рекреация, сохранение биоразнообразия Охотничьи и промысловые Земельные участки, являющиеся охотничьими Рекреация, сохранение биоразнообразия животные угодьями Ресурсы биоразнообразия Земельные участки, являющиеся средой обитания Сохранение биоразнообразия (объекты животного и (местообитаниями) объектов животного и растительного мира) растительного мира Земельные и почвенные ресурсы Земельные участки, являющиеся Создание условий для устойчивого развития, сельскохозяйственными угодьями, землями, поддержание ассимиляционного потенциала, предназначенными для застройки, в том числе сохранение биоразнообразия, рекреация, и др. промышленной, жилой, организации особо охраняемых территорий и др. видов использования Пресные подземные воды Подземные водные объекты Обеспечение питьевой водой Минеральные подземные воды Подземные водные объекты Обеспечение минеральной питьевой водой Торф, сапропель Болота Сохранение биоразнообразия, регулирование стока, очистка водных источников, поглощение углерода и др. Полезные ископаемые, в том Месторождения полезных ископаемых, участки числе: общераспространенные недр полезные ископаемые; углеводо родное сырье; металлы и другие
Недревесная продукция Поверхностные воды
373
При определении стоимости земли и природных ресурсов объек тами оценки могут являться не только земля и природные ресурсы, рассматриваемые в качестве вещи, находящейся в собственности, но и иные вещные и обязательственные права на землю. К иным вещ ным правам относятся право бессрочного пользования и пожизнен ного наследуемого владения. К вещным правам также относятся права ограниченного пользования чужим земельным участком или сервитуты. К обязательственным правам относятся право возмездно го пользования, право безвозмездного срочного пользования, кон цессии и другие. Например, к ним могут относиться право долго срочной и краткосрочной аренды земельного участка, право за стройки земельного участка, право долгосрочной и краткосрочной аренды участков лесного фонда, право концессии участка лесного фонда, право добычи полезного ископаемого. Стоимость обязатель ственных прав обычно меньше стоимости права собственности, так как в данном случае у землепользователей, не являющихся собствен никами земельных участков возникают дополнительные риски уменьшения получаемого дохода вследствие возможных действий собственника земли, например, непродления договора аренды, уве личения размера арендного платежа и т.д. Отдельные составные части земельных участков могут являться самостоятельным объектом оценки. Также самостоятельными объ ектами оценки могут являться отдельные выделы в лесных землях и участки недр в составе месторождений полезных ископаемых. Природные объекты как недвижимое имущество В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, со оружения и др. Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др. С экономической точки зрения природный объект — это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщики, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и зе мельным участком под ним. В отношении природных объектов роль 374
здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучше ний, выполняют растительность, например древостои для леса, соб ственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении. С юридической точки зрения земля с находящимися на ней пред метами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, так как образуют совместно с землей еди ное целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое поня тие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, недра, обособленные водные объекты и др. Земля, даже без видимых улучшений также представляет собой сложный природный объект или единый объект недвижимости. Роль улучшений выполняет почва без которой невозможно использова ние земельного участка для многих целей. Наиболее типичным при мером земель, использование которых невозможно в силу отсутствия почвы являются территории, получившие название «бэдленд» или «дурные земли» и представляющие собой сильно пересеченный рельеф, образовавшийся в результате эрозии. Оценивая землю, которая используется в качестве сельскохозяй ственных или лесных угодий, мы оцениваем единый объект недви жимости, состоящий из собственно территории или части поверхно сти Земли и тех природных ресурсов — улучшений, которые находят ся на данной поверхности и неотделимы от него без причинения существенного вреда. Единым объектом недвижимости являются такие природные объ екты как месторождения полезных ископаемых, рыбопромысловые участки реки, обособленные водные объекты. Земельный участок как объект недвижимости В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин «земельный участок», или участок земной поверхности, со всей недвижимостью, которая есть под ним и над ним. Эта трактовка земельного участка закреплена в Международных стандартах оценки (МСО 2000), которые выделяют пустующие зе мельные участки и земельные участки с улучшениями. Согласно МСО 2000 недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка — на пример, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения на площад 375
ке, а также все долговременные присоединения к зданиям, как под земные, так и надземные. Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном про странстве. Такая трактовка земельного участка очень важна для оп ределения рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, по скольку позволяет приписывать к нему все доходы, получаемые от использования пространства под ним и над ним. Земля, как про странство рассматривается в качестве составной части недвижимос ти. Для ее оценки разработан ряд методов, позволяющих выделить эту составляющую из стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости земельного участка с улучшениями). Данное толкование понятия земельного участка, как единого объекта недвижимости является экономическим, а не юридическим и на законодательном уровне признается не всеми странами. В каж дой стране есть свои правовые особенности. Например, если в США недра, также как здания и сооружения являются неотъемлемой частью земельного участка, то в Германии к земельному участку от носят только здания, расположенные на нем. В соответствии с не мецким законодательством здания являются только составной частью земельного участка, не обладая собственным правовым ста тусом. Такие элементы земельного участка, как земля, здания и со оружения образует единую стоимость земельного участка, рассмат риваемого в качестве хозяйственной единицы со всеми его состав ными частями. Месторождения полезных ископаемых, находящиеся на определенной глубине уже не относятся к земельному участку и, соответственно при его оценке не учитываются. У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключе ние делается только почвенному слою, который с теоретической точ ки зрения как самостоятельный природный объект, также может рас сматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодек се Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка. Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в уста новленном порядке. Это означает, что согласно действующему законодательству, оце нивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность 376
земли без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земель ную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости. Отрицательная стоимость земли Считается, что земля является физическим активом, который не подвержен износу1. Иначе говоря, земля в процессе своей экономи ческой жизни не теряет свою стоимость. Отсюда делается вывод, что земельный участок следует рассматривать как бесконечный (неисто щимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать. Это верно, если рассматривать землю в качестве пространства, которое со временем не исчезает. Но в процессе эксплуатации при родных объектов их полезные свойства могут быть потеряны вслед ствие разрушения или истощения природного ресурса — почвы, за пасов полезных ископаемых, сведения леса без его дальнейшего вос становления, перевылова рыбы и т.д. Земельный участок (почва, грунт) может быть подвержен различным негативным экологиче ским воздействиям, которые могут привести к полной утрате его по лезных свойств, например в случае химического или радиоактивного загрязнения или деградации почвенного слоя в результате непра вильного хозяйствования. В результате такого воздействия стоимость может принять отри цательную величину. Отрицательная стоимость земли может по явиться на участках, подвергшихся деградации, химическому и ра диоактивному загрязнению, участках, подвергающихся береговой эрозии. Она также появляется в тех случаях, когда платежи за землю пре вышают приносимый ею доход. Отрицательная стоимость земли может возникнуть и тогда, когда отсутствует развитая система рынков, не позволяя объективно воз никнуть ренте. Также отрицательная стоимость может иметь место на отдельных этапах организации рыночных отношений, когда из держки по использованию земли превышают цену этой земли. Здесь определяющим фактором выступают перекосы или диспропорции в ценах первичных факторов производства: труда, капитала, ренты. Случаи появления отрицательной рыночной стоимости земли вследствие загрязнения окружающей среды специально оговарива ются в МСО 2000 и Европейских стандартах оценки. Считается, что 1
Согласно МСО износом называется уменьшение стоимости с течением времени под действием различных факторов.
377
отрицательные стоимости появляются там, где активы типа недви жимости создают отрицательный денежный поток или требуют про ведения значительных восстановительных работ или работ по устра нению ущерба для окружающей среды. Подобные активы выливают ся в обязательства или отрицательную стоимость. Земля может иметь отрицательную стоимость в следующих слу чаях: ! земельные участки обременены обязательствами по восстанов лению нормального состояния окружающей среды, превы шающими по затратам стоимость имущества после выполне ния данных работ; ! арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную стоимость аренды; ! владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучше ние качества земли) или выполнение иных установленных за коном требований в размерах, превышающих стоимость иму щества, свободного от таких обязательств. Для учета возможности истощения такого актива как земля в Ев ропейских стандартах оценки введены специальные термины: исто щаемые активы и экологическое устаревание. Истощаемые активы — это такой класс активов (например, мес торождения полезных ископаемых, свалки отходов и кладбища), ко торые имеют определенный срок службы вследствие того, что при их использовании происходит исчерпание природного ресурса или его полезных свойств до такой степени, что они больше не могут ис пользоваться экономически для существующей или предполагаемой цели и поэтому постепенно исчерпывают свою стоимость (стоимость остающейся земли или месторождения). Экологическое устаревание — снижение стоимости из за необхо димости пересмотра существующего использования земли и приня той технологи с точки зрения фактических и разумно предполагае мых местных национальных и наднациональных положений в сфере регулирования природопользования, директивного или планового контроля за окружающей средой и загрязнением и политикой ис пользования отходов.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Объекты оценки стоимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
