Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнитель ного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа про даж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки. Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, ко эффициентов заполняемости и других параметров, которые необхо димы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов. Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижи мости определяется в результате взаимодействия сил спроса и пред ложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Этот метод является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения. При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что макси мальная цена объекта оценки Vо не превышает минимальной цены Vai объекта аналога, обладающего аналогичными характеристиками (цено образующими факторами): maxVo m min {Vai }iK= 1 . Здесь K — общее i
количество объектов аналогов. Математическая модель оценки объекта недвижимости с исполь зованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде: Co =
i=1
∑ Wi Ч Coi ,
k
(8.1)
где Сo — оценка рыночной стоимости объекта оценки, k — количест во аналогов, Coi — оценка рыночной стоимости объекта оценки с ис 256
пользованием информации о цене i го аналога, Wi — вклад i го ана лога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов равна единице:
i=1
∑ Wi
k
= 1.
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i го аналога может быть представлена следую щим образом (см. рис. 8.1): Coi = Цi +
j=1
∑ ∆цij .
n
(8.2)
Здесь Цi — цена i го аналога, n — количество ценообразующих факторов, ∆цij — значение корректировки цены i го аналога по j му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т.п.).
Coi = Ц + Рис. 8.1.
j–1
∑ ∆ц j
n
Корректировка цены i го аналога по j му ценообразующему фак тору основывается на принципе вклада. Вклад — это сумма, на кото рую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при до бавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен затратам на его создание. Из (8.2) следует, что при оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает 257
на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характе ристики, что и объект оценки. Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. На пример, метод рыночных сравнений позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его практически никогда не применяют для объектов специального на значения (церквей, школ, стадионов и т.п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным. Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количест ва данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его ста раются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в качестве поверочной при использовании других методов оценки. В методе рыночных сравнений огромное значение имеет инфор мация об аналогах. Начиная с описания объекта аналога, она долж на быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществ ляться сравнение его с объектом оценки и соответствующая коррек тировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окру жение, а также отличия или сходства с объектом оценки. Метод рыночных сравнений часто называют рыночным методом, подчеркивая тем самым его особенность с точки зрения используе мой информации. Метод рыночных сравнений как никакой другой метод основан на прямом использовании рыночных данных о сдел ках. Информацию о них можно получить из разных источников. Это могут быть специализированные газеты и журналы, интервью с ри элтерами и управляющими недвижимости, покупателями и продав цами недвижимости, коллегами оценщиками. Очень хороший ис точник рыночной информации — Интернет. Сегодня любая хорошая оценочная фирма имеет свою электронную базу данных. Для метода большое значение имеет география оценки. Она опре деляет границы, где находятся сопоставимые объекты и их потенци альные покупатели. Рынок объекта оценки, как правило, ограничен территорией поселения. Однако бывают случаи, когда рынок объек 258
та оценки выходит далеко за его границы. Например, рынки таких объектов оценки, как аэропорты, вокзалы, морские и речные суда, являются международными. Основные этапы метода рыночных сравнений Для определения стоимости объекта недвижимости методом ры ночных сравнений, как правило, используется следующая последо вательность действий: 1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предло жениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оценивае мому объекту. 2. Проверка точности и надежности собранной информации и со ответствие ее рыночной конъюнктуре. 3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и прове дение сравнительного анализа по выбранной единице. 4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оце ниваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием еди ницы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта. 5. Сведение откорректированных значений цен объектов анало гов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости. Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом не движимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения ис пользуется единица площади. Складские помещения и промышлен ные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадрат ный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестора ны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место. Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрач ной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов. 259
Элементы сравнения Существует десять основных элементов сравнения, которые сле дует учитывать в методе рыночных сравнений: 1. Передаваемые имущественные права. 2. Условия финансирования. 3. Условия продажи. 4. Расходы, сделанные сразу же после покупки. 5. Рыночные условия. 6. Местоположение. 7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания). 8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арен даторов). 9. Вид использования (зонирование). 10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы. К ним можно отнести градостроитель ные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, до ступ к объекту недвижимости. Часто базовый элемент сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения. Например, физические характеристики могут быть раз делены на возраст, состояние здания, его размеры и т.д. Поправки можно делать в отношении цены за весь объект недви жимости или соответствующих единиц сравнения. Часто корректи ровки на первые 5 элементов сравнения делают относительно цены продажи объекта. Скорректированную цену затем приводят к удель ной цене (например, за единицу площади) и корректируют относи тельно других элементов сравнения, например местоположения и физических характеристик. Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей полу чить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесо образно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых мо жет находиться значение стоимости оцениваемого объекта. Идеальным результатом корректировки цен объектов аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исхо дя из этого, редко удается получить близкие значения откорректиро ванных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать пред 260
почтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, кото рый наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена кото рого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими. Передаваемые имущественные права Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объ екты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вно сить поправки на разницу в ставках аренды. Чтобы рассчитать по правку для имущественных прав, оценщику необходимо иметь конк ретную информацию о структуре доходов и условиях аренды продан ного объекта (валовая, чистая или получистая аренда). Если продается объект недвижимости, обремененный договора ми аренды, говорят, что продается имущественное право арендодате ля. Цена сделки для проданного объекта с учетом действующих дого воров аренды отражает договорную (контрактную) арендную плату, которую он будет генерировать в течение срока каждого договора аренды, и рыночную ставку аренды после окончания договора арен ды. В отличие от имущественного права арендодателя стоимость полного права собственности основывается на рыночных условиях арендной платы. Например, допустим, что необходимо оценить полное право соб ственности для офисного здания. Аналогичное здание было полно стью сдано в аренду в момент продажи. Договоры аренды были дол госрочными, а кредитная история арендаторов отличалась надежно стью. Чтобы сравнить имущественное право арендодателя с оцениваемым полным правом собственности, необходимо опреде лить, были ли заключены договоры аренды у аналогичного объекта недвижимости по ставкам выше, ниже или на рыночном уровне. Ес ли рыночная плата за офисное помещение составляет 250 дол./м2, а средняя арендная плата для сопоставляемого проданного объекта была 240 дол./м2, то разница между рыночной и договорной аренд ной платой составляет 10 дол./м2. Сопоставляемый проданный объект представляет собой офисное здание площадью 10 тыс. м2. Рынок указывает, что уровень заполня емости для данного объекта равен 95%, административные расходы 261
составляют 4% от фактического валового дохода. Фактическое рас хождение между рыночной арендной платой 250 дол./м2 и договор ной платой 240 дол./м2 определяется путем вычитания администра тивных расходов (4%) и показателя незанятости помещений (5%) из фактической разницы между двумя ставками арендной платы. Дан ную сумму затем умножают на общую площадь проданного объекта, чтобы получить годовые потери по арендной плате для остающегося срока аренды: $10,00 — 0,50 (5% незанятость) = $9,50, $9,50 — 0,38 (4% административные расходы) = $9,12, $9,12 Ч 10 000 м2 = $91 200. Затем годовую сумму убытков по арендной плате дисконтируют для оставшегося срока аренды. В приведенном выше примере дого вор аренды предусматривает еще 10 лет, а рыночные данные указы вают на уровень дисконтной ставки 12%. Дисконтируя $91 200 по ставке 12% для периода 10 лет, получаем поправку в размере $515 300. Условия финансирования Цены сделки для разных объектов недвижимости могут разли чаться за счет того, что у них могут быть различные условия финан сирования. Например, финансирование недвижимости с использо ванием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной. Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная став ка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупате ли оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить фи нансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи. К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку. Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридиче ское право собственности только после выплаты последней части кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие про центные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получа ют крупные компании с хорошей финансовой репутацией. Например, рассмотрим дом, который продается за $125 000 с пер вым платежом в размере $25 000 (собственные средства), при этом продавец финансирует кредит в размере $100 000 по ставке 8% (заем ные средства). Кредит погашается в течение 25 лет с шаровым плате жом через 8 лет. Чтобы определить размер соответствующей скидки, оценщик проверяет рыночную конъюнктуру на предмет продаж, ко 262
торые финансировались по сходной кредитной схеме, и находит, что вексель на $80 000 со ставкой 8% был продан за $65 000. Скидка для такого векселя рассчитывается следующим образом: ($80 000 – $65 000)/$80 000 = 0,1875, или 18,75%. На эту скидку нужно уменьшить сумму кредита $100 000, чтобы получить стоимость денежного эквивалента ипотечного кредита: $100 000 — ($100 000 Ч 0,1875) = $81 250. Плюс первый платеж в $25 000. Отсюда цена продажи с поправ кой на финансирование равна $106 250. Расчет поправки на финансирование может выполняться различ ными способами. Один из них — использование процедуры дискон тирования. Этот способ используется, как правило, когда продавец финансирует ипотечный кредит с процентной ставкой ниже рыноч ной. Например, оценщик может найти сопоставимую продажу односе мейного дома, который был продан за $110 000 с первым платежом в размере $25 000, при этом кредит, предоставленный продавцом, со ставил $85 000 на срок 20 лет по ставке 10%. Согласно рыночной конъюнктуре, такие дома обычно находятся в собственности в тече ние 20 лет, а рыночная ставка равняется 13%. Сделку можно скоррек тировать на условия финансирования следующим образом: кредит: $85 000, 20 лет, 10%; ежемесячные платежи: $820,27; текущая стоимость $820,27 в месяц для 20 лет по рыночной ставке 13% = $70 014; округленно $70 000; плюс первый платеж $25 000; цена продажи с поправкой на финансирование $95 000. Дисконтирование денежных потоков для расчета поправок на финансирование может также учитывать возможность оплаты шаро вым платежом. Следующий пример включает те же условия кредитования, что были изложены в предыдущем примере, за исключением того, что заемщик берет кредит только на семь лет. При этом текущая сто имость кредита рассчитывается как сумма двух составляющих: теку щей стоимости кредитных платежей по рыночной процентной став ке для ожидаемого срока кредита и текущей стоимости будущего кредитного баланса (шарового платежа) по рыночной процентной ставке. Чтобы получить последний показатель, необходимо сначала рассчитать стоимость через семь лет остающихся ежемесячных пла 263
тежей в течение 13 лет по договорной ставке и затем рассчитать теку щую стоимость всей суммы. Ежемесячные платежи: $820,27. Текущая стоимость $820,27 в месяц для срока 7 лет по ставке 13% = $45 090, округленно $ 45 000. Стоимость остальных платежей по кредиту через 7 лет. Текущая стоимость $820,27 в месяц для срока 13 лет по ставке 10% = $71 462. Текущая стоимость кредитного баланса $71 462 в 7 году при став ке 13% = $30 376. округленно 30 000 Текущая стоимость кредита = 45 000 + 30 000 = $75 000. Плюс первый платеж 25 000. Цена продажи с поправкой на финансирование $ 100 000. Условия продажи Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, ус ловия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно тре буются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объ екта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи долж ны быть тщательным образом изучены. Расходы, сделанные сразу же после покупки Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассмат ривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затра ты на устранение загрязнения. Эти расходы должны быть очевидны ми, не противоречащими представлениям рынка о действиях наибо лее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки. Рыночные условия Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопос тавимых сделок в результате инфляционных или дефляционных про цессов стоимость основных типов недвижимости существенно изме нилась. 264
Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по разному. В период экономическо го спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоста вимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют по правкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время. Местоположение Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различа ются. При наличии значительных расхождений необходимо исклю чить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объек том с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местополо жение будут иметь торговые помещения, одно из которых располо жено на углу квартала. Физические характеристики Физические различия включают размер здания, качество стро ительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустрой ство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж. Экономические характеристики Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравне ния используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия до говора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продле ния аренды, а также условия договора аренды, например о возмеще нии расходов. 265
Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать эконо мические характеристики и не путать их с другими характеристика ми, например передаваемыми правами на недвижимость или изме нением рыночных условий. Так, например, чистый операционный доход может отражать целую совокупность экономических парамет ров, многие из которых следует лишь анализировать с использовани ем доходных подходов. Вид использования /зонирование Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не со ответствует наиболее эффективному использованию объекта оцен ки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта. В большинстве случаев покупатель или его представитель должны подтвердить конечный вид использования, для которого сопостави мый объект был куплен. При оценке незастроенного земельного участка норма зонирова ния является одной из основных определяющих наиболее эффектив ного использования объекта, поскольку она служит критерием юри дической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с не сколько различным зонированием, но схожим наиболее эффек тивным видом использования. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости, включают, как правило, движимое имущество или другие компонен ты, которые не являются частью недвижимости, но включаются в це ну продажи сопоставимого объекта или в имущественное право оце ниваемого объекта. Такие компоненты необходимо анализировать отдельно от недвижимости. Мебель, прикрепленные предметы обо рудования в гостинице или ресторане являются типичными приме рами движимого имущества.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
