Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости
Рассмотренные выше стандартные положения анализа наиболее эффективного использования применимы ко всем типам объектов недвижимости. Однако на практике, в процессе рассмотрения и вы явления наиболее продуктивного вида использования, необходимо учитывать особые соображения, обусловленные спецификой конк ретного объекта недвижимости. Выявленные особенности объектов недвижимости и развития рыночной ситуации могут потребовать обособленного вида исполь зования, промежуточного использования, юридически не соответст вующего использования, использования, не соответствующего наи более эффективному варианту, многопрофильного использования, варианта использования особого назначения, спекулятивного ис пользования, а также избыточные земельные площади. 88
Обособленные виды использования Как правило, наиболее эффективные варианты использования анализируемой недвижимости не отличаются от использования ана логичных объектов. Однако в силу необычности или уникальности оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использова ния может отличаться. Например, в Москве производственные корпуса НПО сдаются в аренду под складские помещения. Если рыночный спрос в конкрет ном микрорайоне города может быть достаточным, анализируемый вариант может предусматривать использование данного объекта под торговые помещения. В другом случае объект недвижимости с типичными характерис тиками строений и земельного участка может анализироваться по специальному варианту использования, так как он не вписывается в окружающую схему землепользования или использования аналогич ных объектов. Например, если здание с типичными характеристиками развлека тельного центра расположено в фешенебельном жилом районе, его назначение должно быть оценено в соответствии с вариантом ис пользования, основанным на конкретных предпочтениях. Выбираемый вариант должен обеспечивать максимальную сто имость земли, а не традиционное использование недвижимости, ха рактерное для сопоставимых объектов. Промежуточные виды использования Если вариант наиболее эффективного использования недвижи мости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какое то время, сло жившийся на дату оценки вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно также идентифи цировать как наиболее эффективный вариант для данного периода. Например, первые этажи жилых многоэтажных зданий в новых микрорайонах г. Москвы предусматриваются под коммерческое ис пользование. Однако по мере освоения территории, увеличения чис ленности жителей в микрорайоне окончательный вид использования может отличаться от первоначального. Так, небольшие помещения, используемые на начальном этапе освоения территорий под продук товые магазины, по мере строительства специализированных уни версамов, входящих в крупную сеть, перепрофилируются в различ 89
ные предприятия сферы услуг (парикмахерские, прачечные, турис тические агентства и т. д.). Необходимость промежуточного использования оцениваемого объекта не всегда оказывает влияние на стоимость недвижимости. Промежуточный вариант использования может приносить такой же по величине доход, однако может наступить момент, кода он окажет ся не востребованным рынком в силу ряда объективных причин. В рассматриваемом примере ставки арендной платы и величина экс плуатационных расходов для продуктового магазина и парикмахер ской могут быть одинаковыми, однако вид бизнеса, базирующегося на конкретном объекте недвижимости, может оказаться неконку рентоспособным. Юридически противоречивые виды использования Вид использования недвижимости, идентифицируемый как юри дически противоречивый, возникает, если фактическое использова ние объекта, разрешенное законом, не соответствует нормам, дейст вующим в районе его расположения. Обычно это следствие измене ния или возникновения новых норм зонирования. Юридически противоречивые виды использования не обязатель но являются наиболее эффективными и, следовательно, требуют специального анализа. Если юридически противоречивый вариант использования дает более высокую стоимость недвижимости, оцен щик должен учитывать, что разница может относиться к стоимости существующего здания и не влиять на стоимость земельного участка как такового. Оценщику следует различать стоимость строений не соответствующего вида использования и надбавку, создаваемую дан ным видом использования. В некоторых случаях данный вид использования впоследствии должен быть прекращен в обязательном порядке. Для прекращения юридически не соответствующих видов использования отводится некоторый период времени, и в проводимом анализе он может рас сматриваться как промежуточный вид использования. Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным На практике реально существующая застройка может не соответ ствовать наиболее эффективному способу использования участков, на которых она расположена. Изменение ситуации может требовать как изменения существующего назначения недвижимости, так и его сохранения, но на качественно иной основе, требующей определен ных капитальных затрат. Например, в первом случае необходимо пе 90
репрофилирование жилой недвижимости в коммерческую. Во вто ром случае существующая жилая недвижимость должна быть замене на более комфортабельными жилыми объектами. При сохранении назначения недвижимости не возникает потеря стоимости от внешнего старения. Если наиболее эффективный ва риант использования недвижимости противоречит существующему, стоимость зданий следует оценивать с учетом потери стоимости в ре зультате экономического устаревания, а стоимость земельного уча стка определять на основе существующего вида использования. Многопрофильные виды использования Одним из вариантов наиболее эффективного использования мо жет быть многопрофильное назначение, предусматривающее не сколько видов использования для земельного участка и строений. Так, крупное здание может предусматривать жилые помещения, офисы, магазины, сервисные центры и т. д. Аналогично на земель ном участке можно построить жилье, торговый и развлекательный центры и другие объекты инфраструктуры. В таком случае оценщики определяют стоимость каждой состав ляющей многопрофильного вида использования объекта. Однако в данном случае у собственника могут отсутствовать и возникать оп ределенные дополнительные права, обусловленные именно много профильным назначением объекта. В результате это может привес ти к тому, что сумма стоимостей различных составляющих много профильного объекта не будет совпадать со стоимостью всей недвижимости. Виды использования специального назначения К недвижимости специального назначения относят объекты, предназначенные только для строго определенного или для очень ог раниченного вида использования. В данном случае оценщик в каче стве эффективного использования может рассматривать только со хранение его существующего варианта при условии его жизнеспо собности. Если существующее назначение объекта экономически нежиз неспособно, стоимость недвижимости определяется как сумма стои мости земельного участка и скраповой стоимости улучшений. В дру гих случаях рассматриваются два вида наиболее эффективного ис пользования — сохранение прежнего использования специального назначения (стоимость текущего использования) и перепрофилиро вание под альтернативное использование (стоимость для альтерна 91
тивного использования). Анализ должен быть проверен рыночным спросом на подобные объекты специального назначения, поскольку существование спроса на такие объекты определяет стоимость его текущего использования. Отсутствие спроса свидетельствует о необ ходимости перепрофилирования, при этом стоимость перепрофили рованного объекта, вероятно, будет отличаться от его стоимости как объекта специального назначения. Например, наиболее эффективное использование завода, выпус кающего оборудование для тяжелого машиностроения, вероятно, бу дет продолжение выпуска данного оборудования, а наиболее эффек тивным использованием зернового элеватора, вероятно, будет сохра нение его дальнейшего использования в качестве элеватора. Спекулятивные виды использования Находящийся в собственности земельный участок, предназна ченный для продажи в будущем, рассматривается как спекулятив ный инвестиционный инструмент. Если собственник рассчитывает на рост стоимости земли, он должен учитывать временной риск, за ключающийся в том, что ожидаемый рост не будет достигнут в тече ние ожидаемого срока. Вместе с тем текущая стоимость земли зави сит от ее потенциального наиболее эффективного использования в будущем. Оценщику сложно определить тип потенциального наибо лее эффективного использования недвижимости в силу многообра зия возможных вариантов, поэтому обычно рассматриваются наибо лее подходящие альтернативные виды использования или сопостав ляются ожидаемые уровни доходов и расходов. Избыточная и лишняя площадь участка В некоторых случаях площадь земельных участков превышает размер, диктуемый наиболее эффективным видом использования. Застроенные участки могут иметь избыточную площадь, не требуе мую текущим использованием зданий. Незастроенные участки могут иметь площадь, которая не требуется для основного наиболее эф фективного использования. Наиболее эффективным способом ис пользования избыточных площадей участка может стать застройка дополнительными зданиями или сохранение их незастроенными. В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для имеющихся зданий и не подлежащая отделению от объекта и прода же, представляет собой лишнюю площадь.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
