Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффектив ного использования недвижимости
Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использова ния выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности. Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа эко номического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наибо лее эффективного использования недвижимости. Рыночные факто ры определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для опреде ления наиболее эффективного вида использования. Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и со оружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, вы бирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что раз ница в стоимости различных участков объясняется их качественны ми характеристиками. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижи мости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации во стребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оце ниваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Та ким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном ис пользовании может быть сделан только после расчета стоимости. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта не движимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соот 76
ветствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечи вается соответствующими финансовыми ресурсами и дает макси мальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конку рирующими факторами конкретного рынка, к которому принадле жит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования яв ляется, по сути, экономическим исследованием рыночных факто ров, существенных для оцениваемого объекта. Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оцен ки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анали зируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наи более эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость. Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвести ционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накоп ления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта. Обычно анализ наиболее эффективного использования прово дится по нескольким альтернативным вариантам и включает следую щие направления: ! рыночный анализ; ! анализ реализуемости варианта; ! анализ наиболее эффективного использования. Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов. Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляю щих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для опреде ления стоимости с учетом переменных параметров каждого юриди чески обоснованного и физически осуществимого варианта. 77
Анализ наиболее эффективного использования предполагает раз работку детального плана реализации каждого варианта с рассмотре нием конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающе го максимальную продуктивность оцениваемого объекта. Критерии анализа наиболее эффективного использования. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это: ! юридическая допустимость; ! физическая осуществимость; ! финансовая обеспеченность; ! максимальная продуктивность. Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе ана лиза различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и фи зическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспе ченность и максимальная продуктивность. Данная последователь ность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффектив ный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация. Юридическая допустимость Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального ис пользования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению. Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирова ния, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, ко торые могут конкретные виды потенциального использования. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант ис пользования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке. 78
Пример. Если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет эконо мической целесообразности в строительстве нового здания, у кото рого экономический срок службы составляет 40 лет. Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, ко торые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов не движимости. Данные ограничения могут касаться некоторых на правлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых стро ительных материалов. Если ограничения по документу о праве соб ственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обыч но в расчет принимается максимальное ограничение. Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку зем ли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В неко торых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста. Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагае мых проектах застройки территорий. Пример. Строительство зданий определенной этажности, проти вопожарные разрывы, требования инсоляции. Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использо вания может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательст ва, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%. Физическая осуществимость Выбор наиболее эффективного варианта использования недви жимости должен опираться на физическую его осуществимость. Критерии физической осуществимости – размер, форма, район, ди зайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли. Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на 79
базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося зе мельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потен циала для увеличения. Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как за траты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами. Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, посколь ку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предпола гаемого варианта эффективной застройки. Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Вы явленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представлен ные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок не может быть непригодным для наиболее эффективного ис пользования, так как уступает другим участкам, типичным для дан ного района. В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей экс плуатации на новой основе. Если здания для обеспечения опти мального вида использования необходимо перепланировать, то сле дует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения не движимости. Финансовая обеспеченность Следующий этап отбора видов использования – анализ финансо вой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, ес ли он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышаю щий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды ис пользования, которые могут обеспечить положительный доход, рас сматриваются как выполнимые в финансовом отношении. 80
Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превы шающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с по несенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования при знается невыполнимым в финансовом отношении. Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на ин вестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид ис пользования является выполнимым в финансовом отношении. Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложе ния и местоположения. Максимальная продуктивность Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость зе мельного участка как такового, независимо от того, является он сво бодным (фактически или условно) или застроенным. Таким обра зом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положи тельную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижи мости — земельного участка. Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и доста точно конкретную программу землепользования, связанную с нор мальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплу атации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов. Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, тре буемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависи мости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода 81
зависит от степени переориентации фактического назначения оце ниваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сро ков реализации предполагаемого варианта использования недвижи мости. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используе мых методов определения стоимости земельного участка с целью вы бора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техни ка остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между сово купным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капи тала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разни цу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и ос таточной стоимостью строений либо затратами на их возведение. Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предпола гать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рас смотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования не движимости два приема: ! наиболее эффективное использование участка как незастроен ного; ! наиболее эффективное использование участка как застроенного. Существуют следующие основные причины для определения наи более эффективного вида использования земли как незастроенной: 1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только зе мельного участка. 2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки за строенной земли. 3. Расчет потери в стоимости из за внешнего устаревания. 4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижи мости, который является неоптимальным для данного участка Анализ наиболее эффективного использования застроенного уча стка делают по двум причинам: 1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный ка питал. 82
2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового на значения с сопоставимым уровнем эффективности использо вания. Рассмотрим различие между наиболее эффективным использова нием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имею щей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируе мый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив. Максимальная эффективность использования участка без стро ений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный вла делец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика. В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рас сматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируе мого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа – один год, четырехлетнее функционирование существующей произ водственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование. Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффек тивным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходи мых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат. Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли ис ходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка за строена, для определения, насколько востребовано текущее исполь зование, следует ли его продолжить или заменить. Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использо вания оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного уча стка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо мо жет быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге оп ределяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и под 83
бора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкрет ным назначением. Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности: 1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для прода жи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соот ветствии с требованиями рынка или собственными предпочте ниями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены. 2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооруже ниями, в том числе: " застройка без промежуточного использования, если рас сматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа; " застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использо вания, до того момента как новый вариант будет востребо ван рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации; " разделение или объединение земельного участка для дости жения наиболее эффективного использования; " застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объ екту. Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроен ность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется зда ние, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор вари анта наиболее эффективного использования участка как незастроен ного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения. В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов: 1. Как можно использовать земельный участок, если он фактиче ски не застроен или может быть освобожден от существующих построек? 2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих вы бранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в ка кие сроки? 3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного? 84
Например, если для достижения наиболее эффективного исполь зования земли необходимо провести строительные работы, то оцен щику следует определить: ! затраты на снос существующих строений; ! вид наиболее эффективного направления использования объ екта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответст вующий текущим рыночным стандартам и включающий эле менты по наиболее приемлемым ценам; ! характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделе ний и др.); ! уровень арендной платы и эксплуатационных расходов; ! стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансиро вание. Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности: 1. сохранение существующего назначения оцениваемой недви жимости; 2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижи мости. В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность: ! сохранения существующего объема и качества предоставляе мых недвижимостью услуг; ! проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы; ! проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополни тельных этажей; ! уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса. Оценщик, сравнивая существующий вариант использования рас положенных на земельном участке построек с оптимальным вариан том здания, должен получить ответ на следующие вопросы: 1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии? 2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос? 85
3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы? Наиболее оптимальный вариант использования строений обес печит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соот ветствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования не движимости и различных вариантов перестройки будут неодина ковы. В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективно го использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключе ние по каждому виду использования.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффектив ного использования недвижимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
