Информационное обеспечение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости
Внутренняя информация (информация об объекте недвижимости) # Технические и прочие документы. ! Технический Паспорт объекта недвижимости (минимально — выписка из Технического Паспорта объекта недвижимости). ! Экспликация объекта недвижимости. ! Поэтажный план объекта недвижимости. ! Имеющаяся документация по техническим системам объекта недвижимости. ! Бизнес план развития объекта недвижимости. ! Заключенные долгосрочные договора аренды на объект недви жимости. Общая информация # Общеэкономические источники. ! Эксперт РА, AK&M, РосБизнесКонсалтинг, Финмаркет (рей тинги, обзоры, прогнозы). ! Компании АТОН, Тройка Диалог (обзоры рынка капитала). ! Журнал Эксперт, газеты Ведомости, Коммерсант. ! Региональные печатные издания (бывает очень полезная ин формация). ! Генеральные планы развития регионов, городов. # Характеристика и сегментация рынка недвижимости. ! Аналитические обзоры, публикуемые на сайтах: " Российской Гильдии Риэлторов; " Московской Ассоциации Гильдии Риэлторов; " Российского Общества Оценщиков; " Виртуального клуба риэлторов; " Виртуального клуба оценщиков; " Центра анализа рынков недвижимости; " Информационного портала «Русская недвижимость»; " P.R.E.S. — профессионального сервера недвижимости; " Аналитического сервера недвижимости Г.М. Стерника; " Объединенного российского сервера недвижимости; " RE:VIEW Недвижимость (интернет дайджест о рынке не движимости). ! Периодические издания: журнал «Столичная недвижимость», интернет журнал «Монолит», бюллетень RWay. 71
! Обзоры управляющих компаний: " NOBLE GIBBONS (периодические обзоры, публикуемые на сайте компании, включающие среднюю ставку капитализа ции и норму недозагрузки по офисным зданиям класса А и В); " ANGHEVELT (ежегодный большой обзор по российскому рынку недвижимости Anghevelt Research); " COLLINS INT (ежемесячные или ежеквартальные обзоры, включающие прогноз нормы недозагрузки и величины арендной ставки по разным сегментам рынка недвижимос ти); " PENNY LANE REALTY (ежеквартальные обзоры, достаточ но краткие, но хорошие, по различным сегментам рынка не движимости).
Информационная база оценки недвижимости затратным подходом # Оценка недвижимости с составлением сметы. ! СНиПы (строительные нормы и правила). ! ЕРЕРы (единые районные единичные расценки). ! СНиРы (сметные нормы и расценки на строительные работы). ! ПВРы (показатели стоимости на виды работ). ! Проекты и сметы отраслевых институтов. В итоге получается: Локальные сметы — Объектные сметы — Сметы на монтаж оборудования — Сводный сметный расчет. # Оценка недвижимости по укрупненным показателям стоимости. ! УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимос ти зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства). Общая часть + 37 сборников по отраслям. Разработаны на основе типовых проектов в раз личных отраслях народного хозяйства. Учитывают группу ка питальности здания и территориальные пояса застройки. Сто имость приведена в расчете на 1 куб. м. В ценах 1969 года. ! УПСС (укрупненные показатели стоимости строительства). В ценах 1969 года. ! УПБС ЗС (укрупненные показатели базисной стоимости зда ний и сооружений). В ценах 1969 года. ! УПБС ПК (укрупненные показатели базисной стоимости предприятий и комплексов). В ценах 1969 года. ! ПРЗС (прейскуранты на здания и сооружения). Приведена сто имость зданий и сооружений в целом, стоимость пролета или 72
секции, стоимость 1 км. Линейного сооружения и т. д. В ценах 1969 года. ! ТЭПы (технико экономические показатели стоимости жилого и культурно бытового строительства в г. Москве). Приведена стоимость за 1 кв. м и за 1 куб. м строения. Расходы даны как суммарные, так и с разбивкой по группам, отдельно выделены общеплощадочные расходы. По многом зданиям приведены номер мастерской, разрабатывавшей проект, и адрес, по кото рому данное здание было построено. В ценах 1984 г. ! Сборники Ко Инвест (промышленные здания; жилые здания). Приведена стоимость по элементам объектов и единицы объе ма — 1 куб. м. В ценах 1997 г. # Индексы стоимости строительства ! 1969 г. 1984 г.: Постановление Госстроя СССР от 11.05.83 г. № 94. Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стои мости СМР по отраслям народного хозяйства». ! 1984 г. (1991 г.; 1997 г.) — текущий момент: Сборники Ко Ин вест «Индексы цен в строительстве» (Источник информации: региональные центры по ценообразованию в строительстве). # Расчет физического износа. ! Расчетный лист физического износа из Технического Паспорта на здание или сооружение. ! Данные строительной экспертизы (которую нужно заказывать в строительной компании). ! Таблицы расчета физического износа по элементам на основе удельного веса конструктивных элементов в стоимости здания или сооружения (УПВС). # Оценка земельного участка. ! Данные региональных земельных комитетов по предложениям на продажу и результатам торгов правами на земельные уча стки. ! Данные кадастровой оценки земельных участков — норматив ная цена земли (Земельный кадастр). ! База данных бюллетеня RWay. Информационная база оценки недвижимости сравнительным подходом # Данные о совершившихся сделках. ! Подтверждение в риэлторских компаниях (сейчас риэлторы намного охотнее стали давать консультации и комментарии по уже совершенным сделкам). 73
! Данные о состоявшихся аукционах и торгах по продаже недви жимости (бюллетень РФФИ «РЕФОРМА», региональные ин формационные бюллетени). # Предложения на продажу. ! Базы данных риэлторских агентств. МИАН, МИЭЛЬ, МИЛЛИОНЕР, ИНКОМ МЦБН. ! Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY. ! Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для бизнеса», бюллетень RWay. ! База данных ТРИГОН (предложения всех московских и под московных агентств недвижимости). # Собственные базы данных оценщика. ! При отсутствии резких колебаний на рынке недвижимости ак туальны примерно полгода.
Информационная база оценки недвижимости доходным подходом # Информация для расчета арендной ставки. ! Базы данных риэлторских агентств REN TEK, МИАН, МИЭЛЬ, МИЛЛИОНЕР, ИНКОМ МЦБН. ! Базы данных управляющих компаний NOBLE GIBBONS, ANGHEVELT, COLLINS INT, PENNY LANE REALTY, GVA SAWYER. ! Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости, в том числе долгосрочные договора аренды. ! Периодические издания: «Из Рук в Руки», «Недвижимость для бизнеса», бюллетень RWay. ! База данных ТРИГОН (предложения всех московских и под московных агентств недвижимости). # Информация для построения прогнозов арендной ставки, нормы не дозагрузки. ! Обзоры рынка недвижимости и прогнозы ведущих операторов рынка: управляющих компаний, крупных риэлторских компа ний, отдельных аналитиков рынка недвижимости. # Информация для расчета эксплуатационных издержек. ! Данные собственника (арендодателя) оцениваемого объекта недвижимости. ! Данные о стоимости эксплуатации инженерных систем (ком пании, поставляющие и обслуживающие инженерное оборудо вание). 74
! Данные о размере оплаты услуг управляющих недвижимостью (данные управляющих компаний). # Информация для построения коэффициента капитализации. ! Данные риэлторских агентств, управляющих компаний и пери одических изданий об аренде и продаже сходных объектов. ! Данные информационных агентств AK&M, Финмаркет, Рос БизнесКонсалтинг, периодических изданий Ведомости, Ком мерсант о размере доходности по государственным ценным бу магам. ! Данные технической и строительной документации о норма тивном сроке жизни объекта недвижимости.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Информационное обеспечение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
