Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости
Внешняя информация представляет большой массив сведений, ха рактеризующих государственные, экономические, социальные, об щественные и экологические факторы, влияющие на процесс оцен ки и, в частности, определяющие состояние рынка недвижимости. Данная информация является универсальной, поскольку совокуп ность накопленных данных может использоваться оценщиками при определении стоимости любых объектов оценки. Однако ее система тизация, анализ и формирование выводов, используемых при прове дении конкретных расчетов, определяются не только видом оцени ваемого объекта, но и прочими условиями задания на оценку. Сведе ния общего характера являются внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости и 58
рассматриваются как факторы, формирующие экономический кли мат, в котором совершаются сделки с недвижимостью. Совокупный массив внешней информации можно условно разде лить на следующие блоки: ! тенденции экономического развития; ! местные особенности; ! демографическая ситуация; ! законодательная и налоговая политика государства; ! покупательная способность населения; ! динамика цен; ! программа капитального строительства; ! динамика затрат на строительную продукцию; ! организация кредитования недвижимости. Тенденции экономического развития анализируются оценщиками от общего к частному: мировой, национальный, региональный и го родской уровень. Значимость экономического развития каждого сектора зависит от размера и типа оцениваемой недвижимости. Изучение ретроспективной динамики является основой для со ставления прогноза, при этом оценщики должны выявить и учесть наиболее существенные факторы, влияющие на будущую конъюнк туру. Анализ статистических данных, изучение поведения участни ков рынка и прочих допущений, на которых будет основан прогноз, позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тен денции, определяющие стоимость недвижимости. Растущие процессы интеграции российской и мировой экономи ки, специфика движения российского капитала требуют анализа и учета тенденций развития мировой экономики и степени их влияния на национальные процессы. К факторам, заслуживающим анализа, относятся изменение базовых национальных и международных по казателей, таких, как внешнеторговый баланс, валютный курс, уро вень цен на импортируемые товары, уровень промышленного произ водства и объем розничной торговли. Текущее состояние и перспективы развития национальной эко номики оказывают существенное влияние на процесс оценки недви жимости. Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состоя ние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень 59
доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т. д. Основными показателями экономического развития региональ ной экономики являются изменение численности населения, обра зование новых семей, диверсификация экономической базы района, уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и дохо ды семей, так как стоимость недвижимости в данном районе нахо дится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки. Экономическая актив ность района, которая позволяет привлекать доходы из других райо нов, может объясняться близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климати ческими условиями и другими причинами. Эти характеристики влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекатель ным, по сравнению с моноотраслевым, так как этом случае уменьша ется риск инвестирования в недвижимость и растет ее стоимость. Преобладающие направления экономического развития города существенно влияют на количество, качество и длительность буду щих доходов от городской и пригородной недвижимости и результат оценки. Система землепользования в городской черте обычно явля ется следствием исторического возникновения поселения. Основа ние городов обычно привязано к какому либо виду экономической деятельности: транспортные узлы, источники энергии, разработка полезных ископаемых, курортные зоны, переработка сельскохозяй ственного сырья и т. д. Дальнейшее производственное и финансовое развитие города, расширение его территории определяет тенденции спроса на конкретные виды недвижимости и методы поддержания необходимого предложения соответствующих объектов. Рассмотрение конкретных тенденций, анализируемых оценщика ми, зависит от задания на оценку и типа оцениваемой недвижимос ти. Например, оценка рыночной стоимости торговых помещений во вновь осваиваемых районах Москвы с использованием доходного подхода требует информации о рыночных ставках арендной платы, коэффициенте загрузки, эксплуатационных расходах. Для этого не обходимо составить прогноз численности жителей данного района, доходов на одну семью, а также учесть величину средних расходов на товары и услуги, которые производятся по месту жительства, нали 60
чие и возможность появления других магазинов в данном микро районе. Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, на циональной и региональной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить осо бенности конкретного региона, связанные с экономической и соци альной политикой местных органов власти, возрастным и професси ональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д. Параллельный анализ макроэкономических тенденций развития сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наибо лее обоснованное решение. Например, наметившаяся тенденция спроса на «тихий деревен ский отдых» обусловила инвестирование капитала в строительство комфортабельных отелей в отдаленных и природно привлекатель ных районах средней полосы России. Однако данный процесс кос нется не всей глубинки, т. к. первостепенными факторами будут эко логическое состояние местности, наличие чистых природных водое мов, красота пейзажа и т. д. Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значи мым можно отнести изменение численности населения, возрастной и профессиональный состав, территориальное распределение и предпосылки для возможной миграции. Оценщику необходимо учи тывать потенциальные изменения совокупной численности населе ния и других демографических параметров, влияющих на сегмент рынка оцениваемого объекта недвижимости. Косвенные факторы, учитываемые оценщиками недвижимости, связаны с социальной по литикой государства и местных властей. Рост населения определяет ся не только уровнем рождаемости, смертности и миграции. В свою очередь, он является следствием состояния медицинского обслужи вания, образовательной системы, уровня жизни, результативности социальных программ и регулирования миграции. Строительство жилой недвижимости зависит от спроса населе ния, имеющего реальную покупательную способность. Спрос на коммерческие и промышленные объекты недвижимости зависит от динамики производственного и потребительского спроса на това 61
ры и услуги, которые будут производиться и продаваться на этих объектах. Законодательная и налоговая политика государства. Принимаемые государством законодательные акты могут оказывать прямое влия ние на процесс оценки. К ним можно отнести Закон «Об оценочной деятельности», Положение о лицензировании оценочной деятель ности, Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Косвенно на результат оценки воздейству ют законодательные акты по земле, приватизации объектов недви жимости, ипотечному кредитованию, порядку начисления аморти зации, регулированию банковской деятельности и т. д. Законодательная деятельность государства устанавливает правила землепользования и обеспечивает функционирование инфраструк туры. Оценщики должны накапливать информацию по зонирова нию, планам развития, экологии, политике местной администрации по освоению отдаленных районов, транспортным системам и норма тивным актам, отражающим позицию органов власти различного уровня в отношении недвижимости. Местные нормы зонирования регулируют использование земли и плотность застройки, сохранение архитектурных особенностей, тем пы застройки, программы капитального строительства, строительст ва очистных сооружений, пожарных депо, соотношение жилых объ ектов, социальной инфраструктуры и промышленных объектов, со здание транспортной системы. Таким образом, для объективной оценки стоимости недвижимос ти оценщику необходимо анализировать тенденции государственно го регулирования, затрагивающие оцениваемый объект недвижи мости. На стоимость недвижимости влияет налоговая политика государ ства. Данный фактор учитывается не только при оценке, проводи мой в целях оптимизации налоговых платежей предприятия. Пред оставляемые налоговые льготы при покупке жилья, реализации ин вестиционных программ, использовании банковского кредита в качестве источника финансирования активизируют рынок недвижи мости за счет уменьшения налогового бремени потенциальных ин весторов. С другой стороны, увеличение налоговых поступлений в феде ральный, региональные и местные бюджеты является финансовой базой для реализации государственных программ, дальнейшего эко 62
номического и социального развития конкретных территорий. По ложительное воздействие на данный процесс может оказать исполь зование в качестве налогооблагаемой базы рыночной стоимости не движимости. Покупательная способность населения. Оценка и учет покупатель ной способности населения требуют анализа состава и структуры до ходов населения по отдельным категориям. Совокупный доход сред ней семьи состоит из заработной платы, доходов по банковским де позитам, предпринимательского дохода, пенсий, государственных выплат социального характера, пособий по безработице и т. д. Вели чина остатка свободного дохода после уплаты подоходного налога и других расходов косвенно определяет спрос, как на жилую недвижи мость, так и на торговые, промышленные, офисные и складские по мещения. Динамика цен. Анализируя динамику цен, оценщики прогнозиру ют уровень покупательского спроса, темпы инфляции, изменение соотношения цен на различные товары и услуги. В оценке могут ис пользоваться как реальные цены, скорректированные с учетом инф ляции, так и номинальные цены, отражающие фактически уплачи ваемую покупателем денежную сумму. Анализ изменения цен необходим не только для оценки инвести ционного спроса, данный процесс учитывается при составлении рас четов промежуточных показателей чистого операционного дохода: ставок арендной платы, тарифов на коммунальные услуги и другие эксплуатационные расходы по недвижимости. Не менее важным вопросом ценовой информации является изме нение цен на объекты недвижимости. Теоретически считается, что инвестиции в недвижимость достаточно хорошо защищены от инф ляции. Однако особенности национальной экономики и отдельного региона страны могут оказать влияние на данное утверждение и обя зательно должны учитываться в процессе оценки. Подтверждением данного положения является падение реальных цен на жилую недви жимость после событий августа 1998 года на 20 30%. Другая особен ность российского рынка недвижимости проявляется в неоправдан но большом разрыве цен на аналогичные объекты по различным об ластям России. Стоимость сопоставимых по потребительским качествам объектов жилой недвижимости может различаться в не сколько десятков раз. Программа капитального строительства. Изучение национальной и региональной программ капитального строительства позволяет 63
оценить соотношение спроса и предложения на объекты недвижи мости в перспективе. С переходом на рыночные отношения в сфере капитального строительства основной акцент переместился в част ный сектор. Государственный заказ в строительстве ограничен долей бюджетных ассигнований, выделяемых для реализации программ национального масштаба. Активность капитального строительства носит циклический ха рактер и зависит от внешних факторов: фазы экономической актив ности, политических событий, а также доступности кредитных ре сурсов и внутренних факторов: насыщение территориального рынка строительной продукцией, длительная экономическая жизнь недви жимости, продлеваемая периодической реконструкцией и модерни зацией объектов, исчерпанием земельных участков, отдаваемых под строительные площадки, и т.д. Данные колебания носят долгосрочный характер, внутри них воз можны краткосрочные колебания на основе сезонной депрессии рынка, инертности в силу длительного производственного цикла в строительстве, выработки инвесторами новой инвестиционной по литики, падения ставок арендной платы и цен на недвижимость. Оценщик должен учитывать, что стоимость недвижимости опре деляется балансом ее предложения и спроса на дату оценки. Динамика затрат на строительную продукцию. Полная восстанови тельная стоимость, рассчитываемая на дату оценки, вписывается в общую динамику строительных затрат и экономических нормативов. На них влияют материальные и трудовые затраты, строительные тех нологии, расходы на проектирование, управление и юридическое оформление, стоимость финансовых ресурсов, доходность подряд ных строительных организаций, строительные нормы и правила, зо нирование, экологические и другие требования. Строительные затраты варьируются по различным территориям, поскольку подчинены специфическим предпочтениям инвесторов, располагающих различным капиталом, кроме того, они зависят от доли обычно более дешевых местных строительных материалов, де шевых трудовых ресурсов, низкой нормы прибыли в строительном производстве. Оценщик должен помнить о временных колебаниях строитель ных издержек, которые снижаются или стабилизируются в периоды дефляции и растут в периоды инфляции. Организация кредитования недвижимости. Организация кредито вания недвижимости в мировой практике включает два наиболее 64
крупных направления: предоставление строительного кредита на пе риод создания новой и реконструкции имеющейся недвижимости и ипотечное кредитование под залог существующей, экономически эффективной недвижимости. Условия финансирования оказывают влияние на цену объектов недвижимости. Условия кредитования предусматривают процент ную ставку, срок, порядок погашения, дисконтные пункты, способ участия в капитале и доходе от недвижимости, возможность пере продажи объекта, обремененного долгом, и т.д. Несмотря на подтвержденную долголетней мировой практикой эффективность использования банковских ресурсов для активиза ции рынка недвижимости, в современных российских условиях этот механизм не получил должного распространения. Экономиче ская и политическая нестабильность, отсутствие надлежащих ры чагов воздействия на неблагонадежных заемщиков, отсутствие за конодательного обеспечения, слабая проработка инструктивного материала, влияние инфляционных ожиданий на стоимость заем ного капитала и другие факторы сдерживают использование долго срочного кредита.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Внешняя информация, ее виды и роль в процессе оценки объектов недвижимости» з дисципліни «Оцінка вартості нерухомості»
