Дело по иску о признании незаконным бездействия Московского земельного комитета по вопросу подготовки проекта договора аренды земельного участка, обязании произвести кадастровый учет земельного участка и выдать кадастровый план, обязании префектуры Западного административного округа г. Москвы и Правительства Москвы выпустить совместное распоряжение об установлении права на пользование земельным участком направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием судом обстоятельств дела. Постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2005 г. N 2873/05 (извлечение). Общество с ограниченной ответственностью "АльянсСтройСистема" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании незаконным бездействия Московского земельного комитета, выразившегося в неисполнении требований, предусмотренных ст. 36 Земельного кодекса РФ, в части подготовки проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3 гектара, расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Филевская, д. 34, об обязании комитета 204
оформить с обществом земельно-правовые отношения путем заключения договора аренды данного земельного участка с проведением необходимой корректировки границ парка культуры и отдыха "Фили" и одновременным восстановлением границ, существовавших до 1997 г. в отношении оздоровительного комплекса "Березка", а также об обязании комитета произвести кадастровый учет земельного участка и выдать кадастровый план. До принятия решения суда в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ООО "АльянсСтройСистема" изменило предмет иска и просило также обязать префектуру Западного административного округа г. Москвы и правительство Москвы выпустить совместное распоряжение об установлении права общества на пользование указанным земельным участком. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 5 июля 2004 г. требования к Москомзему удовлетворены, в удовлетворении иска к префектуре Западного административного округа г. Москвы и правительству Москвы отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2004 г. решение в части удовлетворения заявленных к Москомзему требований отменено, в иске в указанной части отказано; в остальной части решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Московского округа Постановлением от 9 декабря 2004 г. постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения. В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и Постановления суда кассационной инстанции Москомзем просит их отменить ввиду незаконности. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, исходил из того, что Москомзем не является исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, наделенным полномочиями по принятию решений о предоставлении земельных участков на территории г. Москвы. Он вправе осуществлять лишь оформление, выдачу, хранение правоустанавливающих документов на землю на основании распорядительных актов Московской городской администрации. Суд кассационной инстанции правомерно отменил Постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что в данном случае истец в силу закона приобрел право пользования земельным участком, поскольку стал собственником объектов недвижимого имущества. Несмотря на это, все принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение для исследования и проверки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. Наряду с требованием о признании незаконным бездействия Москомзема ООО "АльянсСтройСистема" просило суд обязать комитет оформить с обществом земельно-правовые отношения путем заключения договора аренды земельного участка и произвести кадастровый учет участка, т.е. фактически заявило требование о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на определенных условиях.
205
При таких обстоятельствах суду первой инстанции необходимо было уточнить исковые требования и правильно их квалифицировать. Суды первой и кассационной инстанций, удовлетворяя иск, обязали ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка общей площадью 3 гектара, мотивируя это тем, что именно такой земельный участок, на котором располагался дом отдыха "Ударник" (впоследствии летний оздоровительный лагерь "Березка"), предоставлялся федеральному государственному унитарному предприятию "Государственный космический научно-производственный центр имени М.В. Хруничева" в бессрочное пользование. По договору купли-продажи от 19 января 2001 г. лагерь продан предприятием обществу "АльянсСтройСистема". Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства предоставления предприятию указанного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Отсутствует и договор купли-продажи от 19 января 2001 г., что не позволяет определить, в каком объеме к покупателю перешли права на земельный участок в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с Постановлениями правительства Москвы от 3 августа 1999 г. N 713 "О мерах по реализации генеральных планов развития и реконструкции мПКиО "Сокольники", Измайловского и Филевского ПКиО", от 8 января 1997 г. N 13 "Об утверждении генеральных планов развития и реконструкции мПКиО "Сокольники", Измайловского и Филевского ПКиО" спорный земельный участок входит в границы особо охраняемой природной территории города, оформленной за государственным учреждением культуры г. Москвы "Парк культуры и отдыха "Фили" в постоянное (бессрочное) пользование, что подтверждается государственным актом N М-07-20044. Право пользования парком земельным участком не прекращено. Однако эти обстоятельства не получили надлежащей оценки судов. Кроме того, настоящий спор не мог быть рассмотрен судами без привлечения к участию в деле законного владельца спорного земельного участка - парка культуры и отдыха "Фили". Суды первой и кассационной инстанций обязали Москомзем произвести кадастровый учет земельного участка. Согласно ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" порядок постановки земельного участка на кадастровый учет производится в заявительном порядке. При этом заявитель помимо заявления должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок и документы о его межевании, которые необходимы для внесения в государственный земельный кадастр сведений о границах земельного участка. Истец же обращался в Москомзем с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет без представления требуемых документов. Таким образом, истец не доказал существования сформированного в установленном порядке земельного участка площадью 3 гектара как объекта права. Суды первой и кассационной инстанций обязали Москомзем произвести необходимую корректировку границ парка культуры и отдыха "Фили" с одновременным восстановлением границ, существовавших до 1997 года в отношении оздоровительного комплекса "Березка". Между тем границы природного комплекса г. Москвы в соответствии со ст. 6 Закона г. Москвы от 21 октября 1998 г. N 26 "О регулировании градостроительной деятельности на территории г. Москвы" устанавливаются правительством
206
Москвы. Суды не проверили, обладает ли Москомзем полномочиями по установлению и изменению границ природного комплекса. При названных обстоятельствах в соответствии с п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение суда первой, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил: решение Арбитражного суда г. Москвы от 5 июля 2004 г. по делу N А4020718/04-94-208, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 сентября 2004 г. и Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 декабря 2004 г. по тому же делу отменить. Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 января 2005 г. по делу N А58-2704/03-Ф02-4913/04-С2 (извлечение). Определением от 17 сентября 2003 г. арбитражный суд принял к производству исковое заявление Департамента имущественных отношений мэрии г. Якутска (далее - Департамент имущественных отношений) к индивидуальному предпринимателю Ч. (далее - предприниматель Ч.) об обязании освободить на основании ст. 272 Гражданского кодекса РФ земельный участок, предоставленный по договору аренды земли, подписанному 10 июля 2001 г. между Якутским городским комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, действовавшим от имени администрации г. Якутска, и предпринимателем Ч., путем вывоза или сноса находящегося на нем строения. 20 ноября 2003 г. Департамент имущественных отношений уточнил в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ основание заявленного требования, указав на то, что в нарушение ст. 131, п. 3 ст. 433, ст. 609 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст. 25 Земельного кодекса РФ договор от 10 июля 2001 г. не был зарегистрирован, из-за чего он считается незаключенным. Решением суда от 15 июня 2004 г., оставленным без изменения Постановлением суда апелляционной инстанции от 20 августа 2004 г., на предпринимателя Ч. возложена обязанность освободить спорный земельный участок. 10 июля 2001 г. между Якутским городским комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, действовавшим от имени администрации г. Якутска (арендодатель), и предпринимателем Ч. (арендатор) подписан договор аренды земельного участка площадью 24 кв. м, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005, для торговой деятельности сроком действия с 30 июня 2001 г. по 30 апреля 2003 г. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что из-за отсутствия государственной регистрации спорного договора он считается незаключенным, в связи с чем предприниматель Ч. без законных оснований пользуется спорным земельным участком. При разрешении спора судом первой инстанции применены ст. ст. 131, 165, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
207
Суд апелляционной инстанции признал правильными обстоятельства дела, установленные судом первой инстанции, оставив решение от 15 июня 2004 г. без изменения. Пункт 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относит земельные участки к недвижимым вещам. Ст. 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Пункт 1 ст. 3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации. Как предусмотрено п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной в случаях, указанных в федеральных законах. Статья 609 ГК РФ и ст. ст. 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды земельного участка, соответственно, прав, закрепленных за сторонами этим договором. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется с 26 декабря 1998 г. регистрирующим органом, расположенным на территории г. Якутска, отсутствует запись о государственной регистрации договора аренды от 10 июля 2001 г. земельного участка, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005. Поэтому в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ спорный договор является незаключенным. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 февраля 2005 года дело N Ф08-84/2005 (извлечение). ООО "Стальной двор 2000" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Краснодара о признании незаконным договора аренды земельного участка от 12 сентября 2000 г. в части расчета арендной платы и пени, о перерасчете арендной платы с применением средней федеральной ставки с 1 января 2002 г., исключении пеней и проведении совместной сверки излишне уплаченной арендной платы (уточненные требования). Решением от 30 сентября 2004 г., оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 3 декабря 2004 г., в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы 208
тем, что согласно условиям договора арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы в соответствии с актами органов местного самоуправления. Как установлено судом, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 12 сентября 2000 г. N 1354, площадью 9238,75 кв. м. Дополнительным соглашением от 28 марта 2003 г. стороны изменили номер договора от 12 сентября 2000 г. на N 4300007394 и условия об арендной плате. Согласно новой редакции годовая ставка арендной платы с 1 января 2003 г. по 31 декабря 2003 г. составила: 3,88 x 1,2 x 2 x 1,8, а общая сумма ежегодной платы - 154856 руб. 23 коп. Стороны также определили, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, исчисляется с момента опубликования в периодической печати и оплачивается с момента получения уведомления об изменении арендной платы (п. 3.4 договора). На момент заключения договора арендная плата рассчитывалась с учетом индекса экономико-планировочной оценочной зоны V-52 и составила ставку арендной платы в год (3,88 руб. за 1 кв. м), умноженную на площадь земельного участка (9238,75 кв. м). На основании Постановлений главы администрации г. Краснодара от 29 апреля 1997 г. N 707 "Об утверждении ставок арендной платы за земли в г. Краснодаре на 1999 г. год и типовой формы договора аренды земельного участка", 17 апреля 2000 г. N 765 "Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Краснодаре на 2000 год" арендная плата по договору от 12 сентября 2000 г. изменялась как в одностороннем порядке, так и путем заключения дополнительных соглашений. Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке. Суды первой и апелляционной инстанций установили, что по договору аренды от 12 сентября 2000 г. стороны достигли соглашения о размере, условиях и порядке внесения арендной платы. При этом правомерно отклонили довод истца о том, что в силу п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" арендная плата не может быть выше ставок земельного налога. Положения указанной нормы не распространяются на земельный участок истца, так как он не предоставил доказательств, свидетельствующих о том, что его земельный участок относится к числу занятых объектами транспортных систем естественных монополий. В силу ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Согласно ст. 21 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" при аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям кредиторов. В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы на
209
земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. Статья 614 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Неустойка определена сторонами в договоре аренды в соответствии с положениями ст. ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, условия договора аренды от 12 сентября 2000 г., регулирующие размер арендной платы и пени, соответствуют нормам материального права и основания для вывода об их незаконности отсутствуют. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 января 2005 г. по делу N А05-7469/04-16 (извлечение). ООО "Треугольник" (далее - общество) обратилось в суд с заявлением о признании недействующим п. 1 приложения N 1 к Положению о плате за землю на территории города Архангельска, утвержденного решением Архангельского городского Совета депутатов (далее - совет) от 26 ноября 2003 г. N 237 в части установления в отношении магазинов коэффициента 6 к базовым ставкам арендной платы. Решением суда от 8 октября 2004 г. в удовлетворении заявления отказано. В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось. 31 августа 2000 г. между мэрией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор, по которому арендатору в пользование передан земельный участок для эксплуатации принадлежащего обществу на праве собственности магазина. Размер арендной платы установлен в сумме 25357 руб. в год. В соответствии с условиями договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем при установлении законами РФ и иными правовыми актами обязательных для сторон изменений ставок земельных платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот. При расчете арендной платы за 2004 г. год арендодатель изменил размер арендной платы за земельный участок, сославшись на решение совета от 26 ноября 2003 г. N 237 об утверждении Положения о плате за землю на территории города Архангельска (далее - решение). Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. В соответствии с подп. "д" п. 1 ст. 13 устава муниципального образования "Город Архангельск" к исключительному ведению совета относятся установление и отмена местных налогов и сборов, порядка предоставления льгот по ним, выпуска лотерей и займов, утверждение эмиссий ценных бумаг, цен, тарифов и нормативов, отнесенных к компетенции органов местного самоуправления.
210
Предоставленный обществу в аренду земельный участок входит в состав городских земель, а следовательно, установление ответчиком коэффициентов к базовым ставкам арендной платы не противоречит законодательству РФ, в соответствии с которым органам местного самоуправления предоставлено право на распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, и установление порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков ее внесения. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения. Юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии в Земельным кодексом Российской Федерации. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2005 г. по делу N Ф08-6565/2004. ОАО "Российские железные дороги" (далее - общество) обратилось в суд с иском к территориальному управлению Министерства имущественных отношений РФ по Краснодарскому краю (далее - теруправление) о заключении договора аренды земли, находящейся в полосе отвода железных дорог. Решением суда от 28 июля 2004 г., оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 20 октября 2004 г., в удовлетворении иска отказано. Общество обратилось в теруправление с заявлениями от 13 января 2004 г. о переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право аренды земельных участков, находящихся в полосе отвода железной дороги. Письмом от 27 января 2004 г. теруправление ответило, что для решения вопроса о предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков под полосой отвода железной дороги обществу необходимо представить свидетельство о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, подтверждающие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Истец, считая, что теруправление чинит препятствия в реализации его права на заключение договора аренды, обратился в суд с требованием о заключении договора. Согласно п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса. Статья 36 ЗК РФ устанавливает, что юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом, в том числе путем их приватизации или приобретения права аренды. Для приобретения прав на земельный участок юридическое лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). 211
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного заявления готовит проект договора аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Истец не представил теруправлению правоустанавливающие документы на имущество, расположенное в полосе отвода, акт на право постоянного (бессрочного) пользования полосой отвода, кадастровую карту земельного участка и проект границ. В соответствии со ст. 5 Закона "О федеральном железнодорожном транспорте" земли полосы отвода железных дорог относятся к землям железнодорожного транспорта, которые являются землями федерального значения, предоставляемыми безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач. Общество представило суду документы, подтверждающие, что оно производит платежи за землю и полоса отвода находится в его фактическом пользовании. Теруправление, в свою очередь, не представило доказательств выделения указанных земель какому-либо иному пользователю и наличия по этому вопросу спора между ним и обществом. Следовательно, отсутствие у общества акта на право постоянного пользования полосой отвода в данном случае не может служить основанием для отказа в заключении договора аренды земли. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ кадастровая карта может быть изготовлена на основании заявления юридического лица либо по обращению теруправления. Поэтому факт отсутствия кадастровой карты не является обстоятельством для уклонения теруправления от рассмотрения вопроса о заключении договора аренды земельного участка. Однако согласно п. п. 7 и 8 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого участка юридическому лицу и направляет ему копию решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет юридического лица устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты земельного участка. Поскольку указанная процедура сторонами не соблюдена и истец не представил доказательств установления и утверждения границ спорных полос отвода, то договор аренды на предложенных обществом условиях в судебном порядке заключен быть не может. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Договор аренды земельных участков» з дисципліни «Земля: довідник власника і орендаря»
