Первым законодательным актом, закрепившим основные принципы осуществления приватизации жилья на территории РФ, стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации). Основные правила передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, обслуживания и порядок содержания и ремонта приватизированного жилья закреплены в Примерном положении о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утв. решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4). На основе Закона и Примерного положения разработаны и утверждены органами государственной власти субъектов РФ положения на территории каждого субъекта РФ. Согласно ст. 1 Закона о приватизации приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. С принятием Закона о приватизации у российских граждан появилась реальная возможность стать собственниками занимаемого по договору социального найма жилого помещения. Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 1 января 2007 г. не предусматривается приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда. Но выдвигаются предложения о продлении данного срока в связи с тем, что большое количество граждан до сих пор не приватизировали свое жилье, а число желающих бесплатно оформить в собственность собственные квартиры возросло, в связи с чем возникли очереди в уполномоченных структурах. В Государственной Думе РФ рассматривается вопрос о продлении срока до 2010 г. Основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда являются: 1) добровольность приобретения гражданами жилья в собственность; 2) бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений; 3) гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз. Закон предусматривал бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений в размере не менее 18 кв. м общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью. Площадь квартиры, превышающей нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами. После внесения 23 декабря 1992 г. в этот Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру названные выше нормы, подлежали возврату. Согласно Закону о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, а также жилые помещения в специализированных домах. В самом Законе нет положений, раскрывающих понятия "аварийные жилые помещения", "общежития", "закрытые военные городки", "служебные жилые помещения". Обобщая существующее законодательство и сложившуюся практику можно заключить, что аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания осуществляется в соответствии с "Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания", утв. приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529. Действующий ЖК РФ не предусматривает понятия "общежития". Жилые помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих положений, содержащихся в Примерном положении об общежитиях, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (в ред. постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г. N 726). Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами. Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны РФ (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба) (ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих"). Этим объясняется, что в домах закрытых военных городков приватизация жилых помещений запрещена*(9). Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П ст. 4 данного Закона РФ в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, признана не соответствующей Конституции РФ и утратила силу с момента провозглашения Постановления. Также отмечено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию. Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом о приватизации и Примерным положением. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Передача гражданам в собственность квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда производится с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилым помещением. Граждане, забронировавшие занимаемые жилые помещения, осуществляют приватизацию жилья по месту бронирования жилых помещений. По желанию граждан, жилые помещения передаются им в порядке приватизации в общую собственность (совместную или долевую) всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением. При этом за гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения. Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. При этом отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Согласно письму Минобразования России от 20 февраля 1995 г. N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" для более эффективной защиты прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, целесообразно незамедлительно принимать меры к приватизации жилых помещений, на которых остались проживать исключительно несовершеннолетние, с возможностью дальнейшего использования жилого помещения в интересах несовершеннолетних (например, сдача в поднаем жилого помещения с обязательным зачислением средств на личный счет несовершеннолетнего). Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета. Необходимо отметить, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают права на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону. Кроме того, собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Продажа одним из участников общей долевой собственности принадлежащей ему доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной ее покупки. Собственник может передать другому лицу свои правомочия владения, пользования и распоряжения жилым помещением, использовать его в качестве предмета залога, продавать, дарить, завещать, а также совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения иные действия, не противоречащие закону. Собственник жилого помещения вправе произвести обмен этого жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма или аренды. При этом право собственности на это жилое помещение передается нанимателю или арендатору жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности, вытекающие из договора найма или аренды. Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке. Собственник жилого помещения может произвести обмен его на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу, по договору мены в соответствии с нормами гражданского законодательства. Мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности. Прекращение права собственности, помимо воли собственника, не допускается, за исключением случаев обращения взыскания на это жилое помещение по обязательствам собственника, в случаях и в порядке, предусмотренных законодательными актами, принудительного отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, а также в других случаях, прямо предусмотренных законодательством. Владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производится по согласию всех ее участников. В случае разногласия порядок владения, пользования и распоряжения определяется по иску любого из участников. Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержек по его содержанию и сохранению. Собственники жилых помещений обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Несоблюдение собственником этих правил влечет ответственность в установленном порядке. Собственники жилых помещений, расположенных в домах - памятниках истории и культуры, обязаны также соблюдать законодательство по охране памятников истории и культуры. Обслуживание и ремонт приватизированного жилья осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда. Собственники квартир, расположенных в домах государственного и муниципального жилищного фонда, обязаны участвовать в общих расходах по обслуживанию и ремонту строения, его инженерного оборудования и придомовой территории пропорционально доле занимаемой площади в этом доме, что должно быть предусмотрено договором передачи квартир в собственность. Содержание и ремонт жилого дома в целом осуществляются жилищными ремонтно-эксплуатационными государственными и муниципальными предприятиями. Собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этих помещений, включая жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования. При этом жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия не вправе отказать собственникам приватизированных жилых помещений в содержании и ремонте принадлежащего им жилья. Взаимоотношения между собственниками жилых помещений и предприятиями, осуществляющими работы по содержанию и ремонту жилищного фонда, основываются на договорных условиях. При объединении собственников жилых помещений могут образовываться товарищества собственников жилых помещений по содержанию и ремонту жилых домов. Порядок и условия организации товариществ устанавливаются учредительным договором, уставом товарищества и Положением о товариществах собственников жилых помещений в многоквартирных домах по содержанию и ремонту жилых домов (кондоминиумах). Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется: 1) соответствующим представительным или исполнительным органом власти; 2) предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения; 3) учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд. Переход государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, на приватизацию жилья. Это положение не должно применяться, если правопреемники изменивших форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации. Для того чтобы приобрести в собственность жилое помещение в порядке приватизации гражданину необходимо представить следующие документы: 1) заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то договора об этом быть не может (формы заявлений даны в прил. 1 и 2 к "Примерному положению о приватизации"); 2) документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением; 3) справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано; 4) в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями, документ органов опеки и попечительства. Непосредственно оформлением приватизации жилищных помещений занимаются, как правило, жилищно-эксплуатационные организации, которые принимают от граждан (риэлторских фирм) заявления и другие необходимые документы, а также специальные агентства (бюро) по приватизации жилья. Гражданин, желающий приобрести в собственность занимаемое жилое помещение, подает заявление в агентство (бюро), которое берет на себя организацию всего процесса приватизации жилья, включая сбор необходимых документов (Типовое положение об агентствах (бюро), утв. постановлением Коллегии Госкомитета РСФСР по жилищно-коммунальному хозяйству от 18 октября 1991 г. N 7). Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Таким образом, организации (должностные лица), которые осуществляют оформление приватизации жилых помещений, и граждане должны обязательно руководствоваться этим сроком. Законодательством не предусмотрены конкретные меры ответственности за превышение двухмесячного срока, однако виновные должностные лица могут быть привлечены, например, к дисциплинарной ответственности в соответствии с законодательством о труде. Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит Закону. Соблюдение установленного порядка соответствующим органом представительной власти оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим представительным органом власти. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора. Пользование земельными участками, на которых размещены приватизированные жилые дома и придомовые территории, осуществляется в порядке и на условиях, установленных нормами земельного законодательства. Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. В случае возникновения спора по поводу наследования жилого помещения вопрос решается в судебном порядке*(10). В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Споры в связи с отказом гражданину в приватизации жилого помещения разрешаются судом по правилам искового судопроизводства. Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном НК РФ для исковых заявлений, не подлежащих оценке. Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной, исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (гл. 9, ст. 166-181 ГК РФ).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Приватизация жилья» з дисципліни «Довідник ріелтора»
