Приобретение и реализация квартир для проведения реконструкции и переоборудования под иной объект
Строительство новых объектов в престижных районах крупных городов зачастую невозможно из-за отсутствия свободных земельных участков. Поэтому нередко организации скупают квартиры или расселяют жильцов дома, чтобы провести его реконструкцию и переоборудовать, например, под современный офис или фешенебельную гостиницу. Поскольку квартиры приобретаются с целью реконструкции жилого дома и его переоборудования под иной объект, поэтому стоимость выкупленных квартир следует относить на счет 08 "Вложения во внеоборотные активы" (субсчет "Строительство объектов основных средств"). Здесь они будут учитываться до тех пор, пока весь дом, переоборудованный уже под иной объект, не будет введен в эксплуатацию. Только после этого все затраты будут учтены на счете 01 "Основные средства". Согласно п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утв. приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н, для того чтобы признать актив в качестве основного средства, необходимо одновременное выполнение четырех условий: 1) объект должен использоваться в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг либо для управленческих нужд организации; 2) он должен использоваться свыше 12 месяцев; 3) организация не должна планировать перепродать этот актив; 4) этот актив должен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем. В случае выкупа жилья для реконструкции объекта не выполняется первое условие, поскольку квартиры не будут использоваться до тех пор, пока организация не закончит реконструкцию и переоборудование дома. А после этого изменится даже функциональное назначение квартир. Потому затраты на выкуп квартир представляют собой капитальные вложения, связанные с созданием. Согласно п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н, "допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств". Из пункта 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ следует, что к основным средствам относится имущество организации, которое используется в производственных целях или для управленческих нужд свыше 12 месяцев и стоимость которого превышает 10 000 руб. Никаких оговорок по поводу того, что имущество можно отнести к основным средствам только после государственной регистрации прав на него (если, конечно, такая регистрация необходима), в НК РФ нет. Кроме того, в п. 8 ст. 258 НК РФ указано, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию. Иначе говоря, недвижимость, права на которую еще не зарегистрированы, можно не только отразить в составе основных средств, но даже амортизировать. Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ налогом на имущество облагается движимое и недвижимое имущество, которое по правилам бухгалтерского учета отражается у организации в составе основных средств. Стоимость выкупленных квартир в доме, подлежащем реконструкции, признается капитальными вложениями. Поэтому до тех пор пока жилой дом, переоборудованный уже под иной объект, не введут в эксплуатацию и не поставят на счет 01 "Основные средства", платить налог на имущество не нужно.
Пример. Организация (риэлтор, инвестор и заказчик-застройщик в одном лице) скупает квартиры в жилом доме, чтобы после его реконструкции открыть в нем гостиницу. При этом с собственниками квартир заключаются договоры купли-продажи. Стоимость всех выкупленных квартир в жилом доме составила 150 750 000 руб. Организация отразит в учете операции по покупке квартир следующими проводками: 1) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 76 субсчет "Расчеты с жильцами дома за приобретенные у них квартиры" - 150 750 000 руб. - оприходованы квартиры, выкупленные у жильцов дома, подлежащего реконструкции; 2) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами дома за приобретенные у них квартиры", К 51 "Расчетные счета" - 150 750 000 руб. - перечислены деньги жильцам (собственникам) за выкупленные у них квартиры. Однако на практике чаще всего используется несколько иной вариант оформления отношений между жильцами и организацией, выкупающей их квартиры. Между ними заключается два договора: первый - договор купли-продажи квартиры, по которому организация приобретает у жильца квартиру, а второй - посреднический договор, по которому организация обязана оказать жильцу услуги по поиску и оформлению для него покупки другой квартиры. При этом деньги, причитающиеся жильцу квартиры по первому договору, организация может перечислить непосредственно продавцу той квартиры, которая подобрана для этого жильца в рамках второго договора. При таких расчетах организация получает прибыль, поскольку обычно стоимость квартир в доме, подлежащем реконструкции, превышает стоимость тех квартир, которые предоставляются жильцам. Ведь за свои услуги, связанные с подбором новых квартир для жильцов, организация должна получить вознаграждение. Зачет взаимозадолженностей допускается, если требования однородны и срок их погашения наступил (либо срок не указан или определен моментом востребования), для зачета достаточно заявления одной стороны (ст. 410 ГК РФ).
Пример. Воспользуемся исходными данными предыдущего примера, несколько изменив его. Предположим, что организация заключила с каждым жильцом по два договора: 1) договор купли-продажи квартиры жильца (стоимость приобретаемых по таким договорам квартир составила 151 750 000 руб.); 2) агентский договор, по которому организация находит жильцам другие квартиры, при этом агентское вознаграждение организация определяется как разница между стоимостью квартиры, приобретенной у жильца по договору купли-продажи, и стоимостью найденной для него квартиры (допустим, что фактическая стоимость найденных для жильцов квартир составила 150 500 000 руб.). Расходы организации на подбор новых квартир для жильцов расселяемого дома составили 535 000 руб. В этом случае организация сделает в учете следующие проводки: 1) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 76 субсчет "Расчеты с жильцами за приобретенные у них квартиры" - 151 750 000 руб. - оприходованы квартиры, выкупленные у жильцов дома, подлежащего реконструкции; 2) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры", К 60 субсчет "Расчеты с собственниками найденных квартир" 150 500 000 руб. - отражена задолженность перед продавцами квартир, найденных для расселяемых жильцов; 3) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры", К 90 субсчет "Выручка" - 1 250 000 руб. (151 750 000 - 150 500 000) - отражено агентское вознаграждение фирмы за услуги по поиску квартир и оформлению документов для расселяемых жильцов; 4) Д 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость", К 68 субсчет "Расчеты по НДС" - 190 677,97 руб. (1 250 000 руб. / 118% х 18%) - начислен НДС с агентского вознаграждения; 5) Д 90 субсчет "Себестоимость продаж", К 20 "Основное производство" - 535 000 руб. - списаны расходы, связанные с подбором новых квартир для жильцов расселяемого дома; 6) Д 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 524 322,03 руб. (1 250 000 - 190 677,97 - 535 000) - отражена прибыль по данной операции; 7) Д 60 субсчет "Расчеты с собственниками найденных квартир", К 51 "Расчетные счета" - 150 500 000 руб. - перечислены деньги продавцам квартир, найденных для расселяемых жильцов; 8) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами за приобретенные у них квартиры", К 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры" 151 750 000 руб. - произведен взаимозачет задолженностей. В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" все затраты на приобретение, сооружение и изготовление объектов основных средств (за исключением НДС и иных возмещаемых налогов) включаются в их стоимость. А потому все расходы на реконструкцию жилого дома и его переоборудование под иные цели нужно собирать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Аналогичный порядок действует и в целях налогообложения прибыли (п. 1 ст. 257 НК РФ). Поэтому в данном случае бухгалтеру удастся сблизить данные бухгалтерского и налогового учета.
Пример. Вернемся к условиям предыдущего примера. Организация скупила у жильцов дома квартиры на общую сумму 150 750 000 руб. и теперь осуществляет реконструкцию жилого дома и его переоборудование под гостиницу. Предположим, что все работы выполнены подрядным способом в декабре 2005 г., при этом стоимость работ подрядчика согласно договору и акту - 94 400 000 руб. (в том числе НДС - 14 400 000 руб.). А стоимость материалов, приобретенных организацией и переданных для выполнения работ подрядчику, составила 35 400 000 руб. (в том числе НДС - 5 400 000 руб.). В учете организация сделает следующие проводки: 1) Д 10 субсчет "Строительные материалы" К 60 "Расчеты с поставщиками" - 30 000 000 руб. (32) 5 400 000 - 5 400 000) - оприходованы стройматериалы, необходимые для ремонта и предоставляемые заказчиком подрядчику; Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 60 "Расчеты с поставщиками" - 5400000 руб. - отражен НДС по стройматериалам; 3) Д 60 "Расчеты с поставщиками", К 51 "Расчетный счет" - 35 400000 руб. - оплачены стройматериалы поставщику; 4) Д 10 субсчет "Материалы, переданные в переработку на сторону", К 10 субсчет "Строительные материалы" - 30 000 000 руб. - переданы стройматериалы подрядчику; 5) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 10 субсчет "Материалы, переданные в переработку на сторону" - 30 000 000 руб. - списаны стройматериалы, израсходованные подрядчиком; 6) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 60 "Расчеты с поставщиками" - 80 000 000 руб. (94 400 000 - 14 400 000) - отражена стоимость работ по реконструкции и ремонту, выполненных подрядчиком (сдача заказчику работ, выполненных подрядчиком, оформляется актом по форме N КС-2 и справкой по форме N КС-3); 7) Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 60 "Расчеты с поставщиками" - 14 400 000 руб. - отражен НДС по подрядным работам; 8) Д 60 "Расчеты с поставщиками", К 51 "Расчетный счет" - 94 400 000 руб. - оплачены подрядчику его работы. Примерный перечень расходов, включаемых в стоимость основных средств: 1) суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу); 2) суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам; 3) суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств; 4) регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением (получением) прав на объект основных средств; 5) невозмещаемые налоги, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств; 6) вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств; 7) иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств. После завершения всех работ по реконструкции жилого дома новый инвентарный объект основных средств приходуется на баланс организации, т.е. переводится со счета 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" на счет 01 "Основные средства". А в том месяце, в котором организация начнет начислять на него амортизацию в налоговом учете, "входной" НДС по данному объекту можно будет предъявить к вычету из бюджета (п. 5 ст. 172 НК РФ).
Пример. Продолжим предыдущий пример. Предположим, что все работы были закончены и гостиница была введена в эксплуатацию в конце декабря 2005 г. Срок полезного использования здания гостиницы для целей бухгалтерского и налогового учета был установлен в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1, в размере 30 лет. Амортизация начисляется линейным способом. Предположим, что расходы на государственную регистрацию прав собственности на здание гостиницы составили 7500 руб. Организация отразит в учете операции, связанные с вводом гостиницы в эксплуатацию, следующими проводками: 1) в декабре 2005 г.: Д 01 "Основные средства", К 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" - 260 757 500 руб. (150 750 000 + 30 000 000 + 80 000 000 + 7500) - принята к учету гостиница по первоначальной стоимости; 2) в январе 2006 г.: Д 20 "Основное производство", К 02 "Амортизация ОС" - 724 326,39 руб. (25) 60 757 500 / 30 лет / 12 мес.) - начислена амортизация гостиницы за первый месяц эксплуатации; 3) Д 68 субсчет "Расчеты по НДС", К 19 "НДС по приобретенным ценностям" - 19 800 000 руб. (5 400 000 + 14 400 000) - предъявлен к вычету из бюджета НДС по стройматериалам и подрядным работам.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Приобретение и реализация квартир для проведения реконструкции и переоборудования под иной объект» з дисципліни «Довідник ріелтора»
