Земельное законодательство, сделки с земельными участками и порядок их регистрации
Правила реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению - правовой режим имущества. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок - особый объект права собственности, свободное пользование которым исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. Земля - природный ресурс, сама по себе она не является объектом имущественных прав, это источник формирования земельных участков - объектов гражданских прав, недвижимых вещей. Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК РФ). Правовой режим земельных участков определяется: 1) оборотоспособностью участка; 2) категорией земли (целевым назначением); 3) разрешенным использованием участка; 4) территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений). По целевому назначению земли в РФ подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли специального назначения - промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса. В соответствии со ст. 8 ЗК РФ отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении: 1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ; 2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ; 3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления; 4) земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления. Для каждой категории земельных участков предусматриваются свои виды и условия разрешенного использования. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Порядок зонирования устанавливается федеральным законом. В своей деятельности риэлторам чаще приходится сталкиваться со сделками с землями поселений. Согласно ст. 85 ЗК РФ в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков: 1) жилые - для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки; 2) общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования; 3) производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами; 4) инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры; 5) рекреационные - для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища; 6) сельскохозяйственного использования: 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) особо охраняемых территорий; 10) иные. Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. Правовой режим данного имущества определяется ст. 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или приобретенные на общие средства участки являются совместной собственностью его членов, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК РФ). Сделки по распоряжению имуществом осуществляются главой хозяйства, порядок распоряжения имуществом устанавливается соглашением членов хозяйства (ст. 18 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). При выходе одного из членов крестьянского (фермерского) хозяйства, а также в случае наследования имущества умершего члена участки разделу не подлежат, вышедший участник получает компенсацию (ст. 19, 27 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", п. 2 ст. 258 ГК РФ). В остальных случаях участок делится по правилам, установленным земельным и гражданским законодательством. Из статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство, или сельскохозяйственной коммерческой организации, необходимо учитывать следующее: а) установленные в законе предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц; б) преимущественное право покупки указанных земельных участков субъектом РФ, а в случаях, установленных субъектом РФ, - органом местного самоуправления; в) иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Действующим законодательством РФ предусмотрены следующие виды прав на землю: а) собственность; б) постоянное (бессрочное) пользование; в) пожизненное наследуемое владение; г) ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут); д) аренда земельных участков; е) безвозмездное срочное пользование. Распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством РФ не предусмотрено иное. Поскольку земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ), полномочия местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут быть ограничены как федеральным, так и региональным законодательством. Правила предоставления гражданам и юридическим лицам участков утверждены постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю". В соответствии с этим постановлением Распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р утверждены Примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков. Необходимо отметить, что земельное законодательство направлено на устранение из оборота ограниченных вещных прав на землю, переоформление их на право собственности или аренду - основные виды землепользования. С 30 октября 2001 г. (со дня введения в действие ЗК РФ) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ). Ранее возникшее право постоянного пользования сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или на право собственности до 1 января 2006 г., а также при купле-продаже недвижимости, расположенной на таком участке (ст. 20 ЗК РФ). В настоящее время может быть зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком: 1) возникшее у физических и юридических лиц в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством; 2) приобретенное реорганизованными юридическими лицами - правопреемниками организаций, обладавших этим правом до 30 октября 2001 г.; 3) предоставленное государственным и муниципальным учреждениям, в том числе органам государственной власти и местного самоуправления, федеральным казенным предприятиям. Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" была введена в действие гл. 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю". Согласно ст. 270 ГК РФ лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. ЗК РФ исключил эту возможность. В настоящее время граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В настоящее время может быть зарегистрировано право пожизненного наследуемого владения земельным участком, возникшее: 1) у граждан в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством; 2) при наследовании после 30 октября 2001 г. Российским законодательством установлены случаи бесплатного получения земельных участков. Возможность бесплатного получения земельных участков предоставлена гражданам РФ рядом федеральных законов (например, федеральные законы от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах" (ст. 14-21); от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (ст. 17); от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (п. 7 ст. 8) и пр.). Бесплатное получение в собственность участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - установленное законом исключение. Правило существующего земельного законодательства - возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами: 1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды; 2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов. Приобретение участка или права на заключение договора аренды на торгах определяется ст. 38 ЗК РФ. Порядок установлен постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков". Государственная регистрация права собственности покупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГК РФ, ст. 30 ЗК РФ). В случае приобретения права аренды протокол о результатах торгов - основание для заключения договора аренды, который подлежит государственной регистрации. Без проведения торгов осуществляется: 1) продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ); 2) продажа или передача в аренду земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования; 3) продажа или передача в аренду земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ); 4) продажа арендаторам участков, в том числе участков сельскохозяйственного назначения по истечении 3 лет с момента заключения договора, - по рыночной стоимости (п. 8 ст. 22 ЗК РФ, п. 4 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"); 5) продажа садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность граждан - членов соответствующих некоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"). При возмездном приобретении участка (выкупе или аренде) права возникают на основании заключенной сделки, но не на основании акта уполномоченного органа о предоставлении земли. Поэтому государственная регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК РФ). Заключение договоров купли-продажи участков регулируется гл. 30 "Купля-продажа" ГК РФ. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 ГК РФ обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Только для двух видов недвижимости - жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов - дополнительно регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст. 558, 560 ГК РФ). Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания. Статья 37 ЗК РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков. 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав в договоре должны быть указаны: 1) местоположение участка; 2) площадь; 3) кадастровый номер; 4) категория земли (целевое назначение); 5) разрешенное использование участка. 2. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. В договор также могут быть включены сведения (п. 3 ст. 37 ЗК РФ): 1) о разрешении на застройку данного земельного участка; 2) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; 3) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; 4) иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. 3. ЗК РФ не допускает включения в договор купли-продажи земельных участков некоторых условий, признавая их недействительными. Так, п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельных участков: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Следует иметь в виду, что признание указанных условий недействительными не означает недействительности самого договора, который может быть признан таковым в силу ст. 168 ГК РФ, т.е. только если он не соответствует закону или иным правовым актам. Юридические последствия включения в договор купли-продажи земельных участков указанных в п. 2 ст. 37 ЗК РФ условий заключаются в том, что при разрешении споров эти условия не должны приниматься во внимание. При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК РФ). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по договору между заказчиком и оценщиком.
Договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен(ы) объект(ы) недвижимого имущества, приобретенный(е) в собственность гражданами и юридическими лицами (утв. распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р)
В договоре аренды существенным условием является размер арендной платы, который должен быть определен в тексте договора (ст. 22 ЗК РФ). Договорами аренды земельных участков также устанавливаются порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности (п. 4 ст. 65 ЗК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Примерная форма договора аренды утверждена Распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р. В гражданском законодательстве содержатся требования о государственной регистрации только сделок договоров аренды. Так, в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав установлено, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора аренды. Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее 1 года, решен в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53(74). В письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает 1 год. В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции. Таким образом, регистрация прав и сделок с участками проводится в соответствии с общим порядком, установленным Законом о регистрации прав. Как и в случае иных объектов недвижимости, регистрация сделки с земельным участком (земельной долей), ограничения (обременения) или перехода права возможна только в том случае, если учреждением юстиции зарегистрировано право лица, распоряжающегося земельным участком или земельной долей. Еще один вопрос, возникающий в практике риэлторских фирм, - о праве на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (ст. 552 ГК РФ). Отличительная черта недвижимого имущества - его неразрывная связь с землей. Таким образом, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Необходимо отметить, что этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части следует из закона. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передается покупателю. Практика исходит из того, что, поскольку переход права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления продавца недвижимости, то возможен переход соответствующей части земельного участка к покупателю недвижимости безвозмездно и без заключения соответствующего договора. Эту передачу следует зафиксировать в момент государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости путем регистрации права собственности покупателя на земельный участок или его часть и внесения изменений в соответствующие документы, удостоверяющие право собственности продавца на земельный участок. Если продаваемая недвижимость расположена на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю земельного участка на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу. Например, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то в этом случае указанное право переходит к покупателю недвижимости. Что касается перехода права на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности и принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает иные правила. Как уже было указано выше, в соответствии с данным правилом при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений и сооружений. Согласно гражданскому законодательству собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности (ст. 553 ГК РФ). Если в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации. В соответствии с земельным законодательством вопрос о судьбе недвижимости, расположенной на отчуждаемом земельном участке, решается по-другому. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Разрешение коллизии норм ст. 553 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ возможно либо путем внесения соответствующих изменений в ЗК РФ или в ГК РФ, либо путем разъяснения компетентных органов.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Земельное законодательство, сделки с земельными участками и порядок их регистрации» з дисципліни «Довідник ріелтора»
