В настоящее время в России существует несколько видов ипотечного кредитования, довольно значительно отличающихся один от другого видом недвижимости, под которую можно получить кредит, условиями кредита, особенностями его получения. Условно все действующие виды ипотечного кредитования можно разделить на два больших блока: покупка в кредит на первичном и на вторичном рынке недвижимости. Все остальные виды ипотеки входят в эти два блока. 1. Квартира в новостройке в кредит (первичный рынок жилья). Почему хочется квартиру именно в новостройке, объяснять не надо. Коммуникации, отделка, планировка - все современное, сделано на хорошем уровне, да и удобство подземного паркинга и прочей инфраструктуры очевидно, а главное, цена вас вполне устраивает: дом еще в стадии строительства находится, очень выгодная покупка получается. Все складывается удачно. Только вот банк не хочет давать кредит под "будущее" жилье. При покупке квартиры в новостройке в кредит возникают некоторые сложности. Банк дает деньги под залог квартиры. Что будет предметом залога, если квартиры еще нет? Для банка кредит является "рискованным", поскольку его обеспечением служит квартира в еще не возведенном доме. Даже если она физически существует, т.е. дом полностью построен и, может быть, даже сдан в эксплуатацию, но пока не зарегистрирован в регистрационной палате, юридически квартира не существует. А смысл ипотеки заключается в залоге покупаемой недвижимости. О каком залоге в этом случае может идти речь? Сама процедура кредитования усложняется, поскольку заемщик должен представить пакет дополнительных документов: разрешение на строительство, проектную декларацию, свои учредительные документы и т.д. Процесс растягивается на долгие месяцы, а цена растет вместе с самим домом. Выход из ситуации, не желая отталкивать клиентов, нашли сами застройщики вместе с банками. Их совместные программы - оптимальный вариант для всех участников рынка новостроек. В первую очередь подобное сотрудничество позволяет уменьшить срок рассмотрения заявки на кредит. Клиент освобождается от необходимости собирать дополнительные документы, так как объекты компании, с которой сотрудничает банк, уже прошли аккредитацию и все документы по ним проверены. Более того, вам не потребуется предоставлять поручителей по кредиту или закладывать имеющуюся недвижимость, поскольку в случае неплатежеспособности клиента банк сможет возместить свои затраты продажей квартиры. Главный минус новостройки - длительное оформление в собственность. Иногда кредит на приобретение новостройки можно получить, но далеко не во всех банках, занимающихся кредитованием. И даже если банк готов кредитовать покупку новостройки в принципе, каждая конкретная сделка рассматривается особо. Принятие решения зависит от того, кто является инвестором, застройщиком, какие представлены документы, каковы сроки сдачи объекта и сроки передачи квартиры в собственность. 2. Квартира в кредит на вторичном рынке жилья. Покупатель квартиры сразу же становится собственником, поэтому оформление сделки на вторичном рынке, как правило, менее длительное. Требования к квартире во многом зависят от конкретного банка, выдающего кредит. На то, что может быть серьезным основанием для отказа в выдаче кредита в одном банке, в другом банке не обратят внимания. Трудности, с которыми может столкнуться покупатель квартиры на вторичном рынке, обусловлены двумя факторами: 1) незарегистрированной перепланировкой - если продавец ее не зарегистрировал, банк вправе отказать в выдаче кредита; 2) "историей" квартиры - кто, когда жил в квартире и куда выбыл, кто стал собственником из числа тех, кто в ней жил, а кто не стал и почему. Сомнения в юридической чистоте квартиры также препятствуют получению кредита. 3. Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Этот вид кредита называют ломбардным, и его часто используют для частичной оплаты новой квартиры. При данном виде кредита заемщик продает имеющуюся у него квартиру или получает кредит под ее залог. Этот вид ипотеки очень удобный и в настоящее время занимает значительную долю в общем количестве ипотечных сделок. Пример 2.3. Вы (заемщик) имеете недвижимость, которую хотите продать, а часть вырученных денег использовать для первоначального взноса по ипотеке при покупке новой, более дорогой недвижимости. В данной ситуации банки предлагают воспользоваться кредитом, согласно которому вы оформляете кредит на покупку недвижимости под залог имеющейся и приобретаемой
28
недвижимости, а в дальнейшем, как правило в течение нескольких месяцев, продаете старую квартиру и производите частично досрочное погашение кредита, равное изначально оговоренному первоначальному взносу. В результате вы не оказываетесь без крыши над головой. Сначала вы покупаете новую квартиру и лишь потом продаете старую. Но на деле, если вы оформляете залог имеющейся, т.е. продаваемой квартиры, подумайте: кто согласится купить у вас заложенную недвижимость и какой скидки потребует покупатель при таком варианте, приветствуется ли в вашем городе такая практика. Целесообразнее совершать сделки одним днем, т.е. вы одновременно находите покупателя на свою квартиру и подбираете то, что хотите купить, с привлечением кредитных средств. Обе сделки (продажа и покупка) в одной цепи и совершаются одним днем. На практике именно так и поступают. Скажем, в 10 часов утра вы подписываете договор продажи своей квартиры и в 11 часов покупаете другую, за которую рассчитываетесь деньгами, полученными за свою квартиру, и кредитом. Пример 2.4. У вас (заемщика) нет подтвержденного дохода, но имеется недвижимость, которую вы готовы использовать в виде залога. В данной ситуации банки вам также предложат, оформить кредит и использовать имеющуюся недвижимость в качестве дополнительного залога или оформить небольшой кредит под залог имеющейся недвижимости (в настоящее время существуют кредиты, выдаваемые на ремонт на условиях ипотечных кредитов - длительный срок и низкая ставка), использовать средства от кредита для первоначального взноса и оформить ипотеку под залог приобретаемой недвижимости. Это дает возможность заемщику оформить кредит на большую сумму, что нужно для покупки недвижимости. При необходимости заемщик может также досрочно погасить первый небольшой кредит и снять залоговое обременение с данной недвижимости. В том случае, когда имеющаяся недвижимость рассматривается как дополнительный залог, обе квартиры - и имеющаяся, и приобретаемая - используются в качестве залога по одному кредиту, вопрос снятия залогового обременения с одной из квартир очень сложен. Главным препятствием на пути к желаемому кредиту могут оказаться прописанные в квартире дети. Банки практически никогда не предоставляют кредиты под залог недвижимости, находящейся в собственности (полностью или частично) лиц, не достигших 18 лет. Происходит это по простой причине: если у заемщика в будущем возникнут проблемы при выполнения взятых на себя обязательств по возврату кредита, то взыскание обращается на предмет залога (квартиру) и заемщику придется решать вопрос переселения его семьи. Для того чтобы снизить риски, закладываемая квартира проверяется еще до выдачи кредита на предмет возможности обращения взыскания. 4. Социальная ипотека. Это проект Правительства РФ, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программам коммерческой ипотеки. Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Социальная ипотека будет существовать в двух видах. Во-первых, для очередников, когда первый взнос осуществляется не семьями, а городом в виде безвозмездной субсидии в зависимости от того, сколько времени семья является очередником. Кредит предоставляется на срок от 3 до 30 лет. Во-вторых, при другом режиме ипотечного кредитования кредиты на квартиру предоставляются по ценам себестоимости строительства. Через шесть месяцев после получения кредита его получателю разрешается досрочно вернуть деньги без штрафных санкций и выплаты оставшихся процентов. Решив купить жилье по социальной ипотеке, очередники могут взять кредит под 10,5% годовых. В обозримом будущем купить квартиру по программе социальной ипотеки можно будет у компаний-застройщиков. Начнем с того, чем приобретение жилья по программе социальной ипотеки у застройщиков будет отличаться от указанной выше программы. Квартиры будут продавать по рыночным ценам. Но несмотря на это покупка квартиры окажется доступной очередникам. Квартиру у застройщика можно будет приобрести, сложив три элемента: ипотечный кредит, субсидию и личные средства. Очередник сможет заплатить застройщикам за квартиру сразу, используя субсидии (чем дольше семья стоит на очереди, тем больше размер субсидии) или получив ипотечный кредит. Программа интересна тем, что очередники смогут приобретать жилье, построенное не только городом. 5. Ипотека для молодой семьи. Проблема доступного жилья для молодежи и молодых семей всегда стоит достаточно остро. Но банки не могут позволить себе рисковать, и процентные ставки по молодежным кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен. Тем не менее в последнее время появляются более доступные молодым семьям банковские продукты. Во-первых, это ипотечные кредиты для молодых семей, в которых возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет. Существенным плюсом здесь будет то, что если в такой семье есть
29
ребенок, то первоначальный взнос будет минимальным - всего 10%. Также при рождении ребенка могут предоставляться отсрочки в погашении долга до 5 лет с увеличением общего срока кредитования. Во-вторых, существуют банковские продукты, разработанные специально для тех, у кого нет достаточных накоплений, но уже имеется перспективная работа. Первоначальный взнос в этом случае составит 5%, причем до выплаты четверти стоимости квартиры базовая ставка, как правило, ниже, чем в последующие периоды. Важная отличительная черта таких программ заключается в том, что кредит предоставляется на максимальное количество лет, разрешенных на рынке, - по различным программам от 10 до 25 лет. Еще одно немаловажное преимущество таких ипотечных кредитов состоит в том, что ипотечный кредит можно получить начиная с 18 лет. Для молодых семей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный доход для получения ипотечного кредита, молодой человек должен предоставить банку гарантии, что этот доход не иссякнет по причине призыва в армию в течение срока кредитования.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Виды ипотечных кредитов» з дисципліни «Як купити і продати квартиру»
