ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ С УЧЕТОМ ЗАЕМНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
Классическая теория оценки недвижимости рассматривает оценку рыночной стоимости с учетом заемного финансирования в рамках ипотечно-инвестиционного анализа как метода оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей заемный и собственный капитал [45]. Основную идею оценки рыночной стоимости с учетом заемного финансирования в упрощенном варианте можно представить в виде следующего математического выражения:
Vo = ∑ q =1
k
Iq − Im ( 1 + Ye ) q
+
Vp −Vmk ( 1 + Ye ) k
+ Vm 0 .
(5.69)
Первое слагаемое (5.69) представляет собой текущую стоимость потока доходов собственника в течение периода владения, второе − текущую стоимость выручки от продажи собственности за вычетом долговых обязательств Vmk третье − стоимость кредитных ресурсов на дату оценки. в конце периода владения, и
286
В общем случае, объект недвижимости может быть обременен не одной закладной, а несколькими, схемы погашения которых могут отличаться и процентными ставками и временем погашения. В этом случае расходы по обслуживанию долговых обязательств Im могут представлять собой сумму платежей по разным закладным. Выражение (5.69) соответствует оценке действующего актива, использование которого соответствует наиболее эффективному использованию. Если оценивается развивающийся объект недвижимости (свободный земельный участок; недострой; недвижимость, требующая реконструкции), в выражении (5.69) необходимо учесть затраты на реконструкцию:
Vo = −∑ q =1
r
Eq ( 1 + Ye ) q
+
q = r +1
∑ (1+Y
k
Iq − Im e
)
q
+
Vp −Vmk ( 1 + Ye ) k
+ Vm 0 ,
(5.70)
где r − время реконструкции, Eq − затраты на реконструкцию в q-м периоде. В процессе реконструкции всего объекта собственник, не имея доходов, не будет иметь возможности расплачиваться с кредитом. Следовательно, основная сумма кредита к концу периода реконструкции вырастет до величины
Vmr = Vm0 Ч( 1 + Ym )r , где Ym − ставка ссудного процента.
(5.71)
Отсюда расходы по обслуживанию долга при самоамортизирующейся схеме его погашения составят величину, определяемую выражением:
I m = Vmr Ч Rmr .
(5.72)
Здесь Rmr − ипотечная постоянная, скорректированная на время реконструкции:
Rmr = Ym + SFF( nm − r ,Ym ) .
(5.73)
В последнее время на рынке строительства жилья во многих российских поселениях широко используется схема строительства за счет привлечения средств дольщиков – будущих владельцев жилья. В соответствии с этой схемой предприниматель (девелопер) привлекает денежные средства дольщиков на ранних стадиях строительства с определенным дисконтом в счет оплаты будущей квартиры. Он использует эти средства для строительства жилого дома. По окончании строительства квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. Данная схема привлечения заемных денежных средств по сути отличается от классической, когда девелопер привлекает заемный капитал в полном объеме на начальной стадии, а затем возвращает его частями в процессе использования построенного доходного объекта. Привлечение заемных средств по схеме долевого строительства эквивалентна схеме кредита, при которой в процессе использования кредитных ресурсов не выплачиваются
http://www.natahaus.ru/
ни проценты, ни погашается основная сумма. Зная время строительства r и норму отдачи на средства дольщиков Y, можно рассчитать в процентном выражении дисконт Δr , в соответствии с которым идет привлечение денег дольщиков:
Δr = [( 1 + Y )r − 1]Ч 100% .
(5.74)
Так при Y=10% и времени строительства r, равном двум годам, дисконт составит 21%. Таким образом, при стоимости квартиры $40 000, грамотный девелопер сможет привлечь дольщика, предложив ему внести деньги за будущую квартиру в размере $31600. Здесь необходимо отметить, что норма отдачи на средства дольщиков Y должна быть выше, чем норма отдачи по безопасным вложениям денег, например, в банк, т.к. операция долевого участия по сути своей аналогична сделкам по фьючерсным контрактам, которые, как известно, являются достаточно рискованными. Заметим, что в данном случае перед оценщиком стоит задача оценить не земельный участок, а рыночную стоимость права построить на нем жилой дом, а затем или в процессе строительства продать квартиры в нем по рыночной стоимости. Данное право является определенным имущественным правом на объект недвижимости – земельный
участок, обладает вполне конкретной рыночной стоимотью, которое можно и должно оценить. Используя формулу (5.74), можно предложить следующую достаточно простую схему оценки рыночной стоимости V0 права застройки земельного участка под строительства жилого дома: mq
V0 = ∑ i=1 q =1
k
∑Vi Ч ( 1 − Δq ) − Eq
(5.75) ,
( 1 + Ye )q
где Vi − стоимость i-ой квартиры по окончании строительства дома, mq − количество привлеченных дольщиков в q-м периоде, Eq − затраты инвестора в q-м периоде. В качестве примера рассмотрим строительство жилого 50 квартирного дома, состоящего из 10 однокомнатных, 20 двухкомнатных и 20 трехкомнатных квартир. Известно, что затраты на строительство дома составляют величину 1 000 000 у.е. В сданных в эксплуатацию домах такой же серии готовые квартиры продаются по 10 000 у.е., 30 000 у.е. и 40 000 у.е. соответственно. График продажи квартир приведен в Табл. 5.2654.
54
Таблица подготовлена к.т.н. Цымбаловым В.В.
288
Там же показана схема расчета рыночной стоимости прав на земельный участок, на котором возводится рассматриваемый дом. Вычисления проводились по формулам, приведенным в колонке «комментарии». Практика реальных оценок показывает, что метод оценки рыночной стоимости имущественного права застройки земельных участков с использованием техники остатка обладает очень высокой чувствительностью к изменению входных параметров.
Таблица 5.26 Исходные данные Стоимость строительства Стоимость 3 комн.квартиры Стоимость 2 комн. квартиры Стоимость 1 комн. квартиры Расчеты E Co3 Co2 Co1 1000 000 40000 30000 20000 10% 25% 0,25 1 4 3 0,6 400000 7,41% 37 036 27 777 18 518 37036 111108 55554 203698 0,5 2 5 3 0,9 300000 4,88% 38 048 28 536 19 024 76095 142679 57071 275845 -24155 0,75 3 5 6 1 100000 2,41% 39 035 29 277 19 518 117106 146383 117106 380596 280596 1 4 6 7 Анализ рынка Комментарии Расчеты, аналоги
Премия (риски) дольщиков, годо- Y вая Премия (риски) инвестора, годо- Ye вая Временной период, лет q Кол-во дольщиков на 3 комн. кв-р. mq3 Кол-во дольщиков на 2 комн. кв-р. mq2 Кол-во дольщиков на 1 комн. кв-р. mq1 Доля освоенных капвложений qq Затраты инвестора Eq Дисконт для дольщиков D Cтоимость продажи 3 комн. кв-р. Ci3 Cтоимость продажи 2 комн. кв-р. Cтоимость продажи 1 комн. кв-р. Доход от продажи 3 комн. кв-р. Доход от продажи 2 комн. кв-р. Доход от продажи 1 комн. кв-р. Ci2 Ci1 Vi3 Vi2 Vi1
Суммарный доход от продажи Vi квартир Чистый операционный доход де- NOI велопера Текущая стоимость NOI PV Стоимость права застройки уча- Vo стка
-182000 -196302
-182000 -185651 -21604,5 237355 232 100 или округленно 232 000
Так, например, изменение динамики поступления средств от дольшиков может изменить итоговый результат оценки в два-три раза. Таким образом, при выполнении таких оценок необходимо очень внимательно подходить к выбору и анализу исходных данных. При этом надо ориентироваться только на те схемы, которые являются наиболее распространенными (типичными) на рынке оцениваемого объекта.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ С УЧЕТОМ ЗАЕМНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ» з дисципліни «Оцінка дохідної нерухомості»
