ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В соответствии с изложенной в начале данной главы концепцией, оценка рыночной стоимости улучшений земельного участка должна выполняться при условии предварительного знания стоимости земельного участка как условно свободного. Оценку рыночной стоимости существующих улучшений VB0 земельного участка c использованием доходного подхода можно выполнять методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи. Если существующие улучшения земельного участка используются не наилучшим образом, для их оценки необходимо применять метод капитализации по норме отдачи на капитал в варианте DCF-анализа, позволяющего учесть расходы на доведение объекта до наиболее эффективного использования (расходы на модернизацию или реконструкцию). По аналогии с оценкой земельного участка здесь также необходимо предварительно выполнить оценку стоимости улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию этого участка с учетом соответствующих затрат. С учетом прибыли предпринимателя (см. раздел 2.2, формулы (2.4) и (2.5)) эта стоимость на момент окончания строительства может быть описана (см. Рис. 5.4) в виде следующей суммы: r
VBr = VB0 + ∑ Ei + ΔVп , i =1
(5.33) − прибыль
где VBo – искомая стоимость существующих улучшений, ΔVп предпринимателя. V Br
ΔVп ∑ E + VBo V r E 1
NOI
B
V p
t
L
VBo
E
2
E
3
Рис. 5.4 Прибыль предпринимателя, в свою очередь, можно представить в виде суммы трех слагаемых: вмененных издержек по затратам на приобретение земельного участка с су-
http://www.natahaus.ru/
ществующими на нем улучшениями и вмененных издержек по затратам на реконструкцию существующих улучшений:
ΔVп = ΔVB0 + ΔVпE + ΔVпL . лам:
(5.34)
Вмененные издержки по указанным активам рассчитываются по следующим форму-
ΔVB0 = VB0 [( 1 + Y )r − 1] , ΔVпE = ∑ Ei [( 1 + Y )r−( i−1 ) − 1] , i =1 r
(5.35) (5.36) (5.37)
ΔVпL = VL [( 1 + Y )r − 1] . реконструкции. После подстановки (5.35) в (5.33) с учетом (5.34) получим
В (5.36) предполагается, что затраты осуществляются в начале каждого i-го периода r
VBr = VB0 + ∑ Ei + ΔVпE + ΔVпL + VB0 [( 1 + Y )r − 1] . i =1
(5.38)
Отсюда можно в явном виде выразить рыночную стоимость существующих улучшений: r
VB0 =
VBr − ∑ Ei − ΔVпE − ΔVпL i =1
(5.39) .
( 1 + Y )r
По аналогии с оценкой стоимости земельного участка выражение для оценки стоимости улучшений VBr на момент окончания реконструкции, в соответствии с принципом ожидания, имеет следующий вид:
После подстановки (5.40) в (5.39), предполагая совпадение цен спроса и предложения, получим итоговую расчетную модель для оценки рыночной стоимости существующих улучшений: a( n,Y )( I H( r+1 ) − VLY ) [ 1 + P( n,n,Y ,i p ) + TB F( n,n,Y ,ia )]( 1 + Y )r r
VB0 =
−
∑E i =1
i
+ ΔVпE + ΔVпL ( 1 + Y )r
(5.41) .
При r=0 и отсутствии затрат на реконструкцию модель (5.41) преобразуется к виду: VB 0 = a( n,Y )( I H1 − VLY ) . 1 + P( n,n,Y ,ip ) + TB F( n,n,Y ,ia )
(5.42)
252
Заметим, что формула (5.41) или ее частный случай (5.42) описывают взаимодействие факторов спроса и предложения для любых значений ip. Обозначим решение (5.42) для произвольного i p ∈ ( 0,Y )через VBX . Решение (5.42), соответствующее ip=Y, при котором P( n,0,Y ,Y ) = 0 , − через VBИ . Тогда относительную разность этих решений δVB можно представить в следующем виде:
δV B =
P( n,0,Y ,i p ) VBИ − VBX = . Х 1 + Т B F( n,n,Y ,ia ) VB
(5.43)
На Рис. 5.5 для n=25 и Y=13% представлен график изменения стоимости при изменении ip в диапазоне от от 0% до 13%. Из анализа графика следует, что здесь также имеет место значительное изменение стоимости при изменении ip. Это подтверждает вывод, сделанный в конце предыдущего раздела, о том, что параметры ia и ip значительно влияют на оценку стоимости. В числителе формулы (5.42) находится разность общего чистого операционного дохода и дохода, приходящегося на условно свободный земельный участок, используемый наилучшим образом. Логично предположить, что данная разность может быть отрицательной. Такая ситуация может сложиться, если существующие улучшения земельного участка далеки от оптимальных с точки зрения генерации дохода и своим присутствием на земле снижают ее стоимость. В этом случае в качестве наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями должен быть прописан сценарий, при котором предусматривается снос существующих улучшений и строительство на освободившемся участке земли улучшений, соответствующих наиболее эффективному ее использованию. 30% Процент изменения рыночной стоимости 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% Разность нормы отдачи на капитал и ставки процента ФВ: (Y-ip)
Рис. 5.5.
http://www.natahaus.ru/
Таким образом, разность общего чистого операционного дохода и дохода, приходящегося на условно свободный земельный участок, с учетом финансовых затрат на снос существующих построек может служить критерием при принятии решения об их сносе. Если же обсуждаемая разность является положительной величиной, то на выходе (5.41) мы будем иметь рыночную стоимость существующих улучшений. Данную оценку можно использовать для оценки накопленного улучшениями износа. Для этого необходимо вычесть VBo из восстановительной стоимости улучшений, полученной, например, затратным методом.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА» з дисципліни «Оцінка дохідної нерухомості»
