Существует достаточно много определений оценки рыночной стоимости [12,18,45]. Анализ этих определений позволяет сделать вывод, что все они так или иначе связаны с определением наиболее вероятной цены продажи на основе изучения динамики сил спроса и предложения на продаваемый актив при экспозиции его на соответствующем рынке. Исходя из этого, оценку можно определить как науку прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупки актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке.
В соответствии с этим определением с формальной точки зрения наиболее вероятная цена V (рыночная стоимость) устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса D = {d1,…,dn} и множества факторов предложения S = {s1,…,sm}: V =F( d1,…,dn s1,…,sm).
Таким образом, оценка стоимости есть результат решения некоторой экономикоматематической задачи. Известно, что товар имеет стоимость, если он обладает полезностью. Факторы спроса и предложения являются обобщенными показателями полезности товара. Они проявляются через ценообразующие факторы, под которыми следует понимать пространственные, технические и экономические характеристики недвижимости как товара, которые, с точки зрения рынка, влияют на ее стоимость (например, доходность, затраты на создание, окружение, удаленность от центра или от мест локального притяжения и т.п.). Важно, что эти характеристики могут быть измерены. Каждый из известных подходов (методов) оценки по сути своей представляет собой процедуру построения некоторой математической модели, устанавливающей связь между наиболее вероятной ценой и ценообразующими факторами. Наличие в моделях оценки ценообразующих факторов можно продемонстрировать на следующих их простейших вариантах.
174
Затратный метод: V=VL+VB−D. Здесь VL − стоимость земельного участка, VB − стоимость восстановления или замещения улучшений земельного участка и D − износ. Метод рыночных сравнений: V=Va+алгебраическая сумма корректировок, где Va− стоимость аналога. Доходный метод: V = I , где I − доход, R − коэффициент капитализации. R
Для того чтобы понять, какие из характеристик в моделях представляют собой факторы спроса и предложения, достаточно проанализировать как та или иная характеристика при ее увеличении влияет на рыночную стоимость. Если стоимость в результате увеличения значения характеристики-фактора возрастает, то фактор можно отнести к факторам предложения, и, наоборот, при уменьшении стоимости – к факторам спроса. Очевидно, что, например, затраты на строительство можно отнести к факторам предложения, а требуемый уровень доходности R − к факторам спроса. В процессе выполнения оценки, необходимо решение двух задач: определение структуры F модели оценки и измерение ценообразующих факторов. Различают индивидуальную и массовую оценку рыночной стоимости [30]. Обе оценки являются задачами прикладного экономического анализа. Индивидуальная оценка – метод получения оценок рыночных стоимостных пока-
зателей объекта недвижимости на основе сравнительного анализа цен небольшого количества аналогов, имеющих близкое по характеристике качество местоположения, с использованием всех возможных ценообразующих факторов.
Кроме сравнительного анализа индивидуальная оценка использует и другие методы, основанные на анализе определяющих стоимость экономических характеристик объекта (анализ затрат и предполагаемых доходов). Массовая оценка – систематизированный метод получения оценок рыночных
стоимостных показателей большой группы однородных объектов недвижимости с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов с использованием набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов.
Индивидуальная оценка рыночной стоимости как метод оценки объекта недвижимости, включающая три известных подхода (доходный, сравнительный и затратный) по полной схеме в соответствии с существующими стандартами является достаточно трудоемким, длительным и дорогим мероприятием. Известны случаи из мировой практики, когда стоимость работ по оценке достигала сотен тысяч долларов. Затраты же на проведение массовой оценки недвижимости не входят ни в какое сравнение с затратами на проведение индивидуальной оценки. Массовая оценка дешевле индивидуальной в сотни
http://www.natahaus.ru/
раз. Массовая оценка так же предполагает использование всех известных подходов к оценке (рыночного, затратного и доходного). Таким образом, оба вида оценки (и массовая, и индивидуальная) основаны на одних и тех же экономических принципах, но различаются целями, задачами и техникой (методами) оценки одних и тех же экономических показателей собственности. В общем случае цель оценки определяется Заказчиком оценки. Заказчиком индивидуальной оценки может быть любое физическое или юридическое лицо, включая государство. Заказчиком же массовой оценки является, как правило, государство. Цели массовой оценки определяются потребностями государства: в основном для сбора налогов на имущество и, при наличии в собственности государства недвижимости, для определения ставок арендной платы за жилые и нежилые помещения. В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности РФ» (ст. 8) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при передаче их в аренду. Здравый смысл подсказывает, что выполнение данного пункта закона с финансовой точки зрения практически нереализуемо с использованием методов индивидуальной оценки. Как показал опыт Санкт-Петербурга, данная задача успешно решается методом массовой оценки. В результате исследований, проведенной автором данной работы и его коллегами, в СанктПетербурге была создана и впервые в России реализована на практике методика расчета арендных ставок, позволяющая с помощью компьютера за считанные часы рассчитать рыночные арендные ставки более чем по 20000 договорам аренды. Возвращаясь к определению термина оценки, отметим, что стоимость в нем представляется как наиболее вероятная величина, т.е. имеет статистическую природу. Любая статистическая оценка некоторой величины, как известно, всегда сопровождается оценкой ее точности. Иначе, с точки зрения статистики, она просто не имеет смысла. Следовательно, оценка точности стоимостных показателей, полученных при массовой и индивидуальной оценках в рамках каждого из известных подходов должна быть непременным атрибутом каждой оценки. Особое значение анализ точности приобретает на последнем этапе оценки – этапе согласования промежуточных результатов, полученных разными методами, и вынесения окончательного решения о рыночной стоимости как наиболее вероятном значении цены продажи или арендной ставки. Как справедливо отмечается в [23], точность оценки – главное качество оценочной деятельности. Большинство выво-
176
дов, сделанных в этой работе в отношении оценки машин и оборудования, справедливы и в оценке недвижимости. Квалификация оценщика проявляется именно в точности и достоверности получаемых им результатов. Вопрос о точности возникает уже при заключении договора об оценке. Действительно, заказчику в меньшей степени нужны расплывчатые формулировки, он платит за оценку, выраженную конкретным числом и гарантированную определенной степенью точности [23]. Понятно, что повышение требований к оценке по точности сопряжено с дополнительными расходами на получение достоверной информации, ее анализом и многовариантными расчетами несколькими методами. Поэтому детализированные, подробные оценки оплачиваются выше, чем обычные и, тем более, приближенные оценки. Очевидно также, что между точностью и срочностью выполнения работы при индивидуальной оценке имеется обратная связь. В одних случаях заказчик может поступиться точностью во имя оперативности получения результата, в других, наоборот, предпочесть точность, отодвигая на задний план скорость исполнения [23]. Автор данной книги очень часто сталкивался с ситуацией, когда клиенту оценка требовалась «еще вчера». Данное обстоятельство, отчасти, объясняется тем, что наши заказчики плохо осведомлены о том, что такое оценка и в какие сроки она выполняется. Однако существуют случаи, когда ускоренная оценка необходима по объективным причинам, например, при массовой переоценке основных фондов, сроки которой регламентированы правительственным документом, а также при организации аукционных торгов имущества обанкротившегося предприятия [23]. В этом случае из-за недостатка времени оценщик не может применить нормальные оценочные процедуры. Например, осмотр объекта приходится проводить бегло (экспресс-анализ состояния) или вообще не проводить (камеральный анализ). Получаемые при этом результаты едва ли можно назвать оценкой. Американские специалисты по теории оценки рекомендуют при таких грубых прикидках вообще не употреблять слово “оценка”, а говорить в отчете о “мнении” или “суждении о стоимости”, чтобы не подорвать репутацию оценщика [23]. Кроме того, если оценщик соглашается на подобную работу, он должен отказаться от обычной оплаты своей услуги. Проведение грубых, экспрессных оценок следует рассматривать как исключение из правил, предполагая, что назначаемые величины будут в дальнейшем проверены в ходе нормальных процедур оценки. Вполне возможна ситуация, когда уточненный результат будет существенно отличаться от экспресс-результата. Для того чтобы снять с себя ответственность от последующих обвинений, оценщик обязан в экспресс-оценке в разделе «Допущения» четко оговорить эту ситуацию [23].
http://www.natahaus.ru/
На качественном уровне точность характеризуется степенью приближения оцененной стоимости объекта к ее истинному значению, которая никогда не известна. Об этой стоимости мы можем лишь судить по известным ценам рынка, которые являются единственными индикаторами истинной цены. Количественной мерой точности является погрешность (ошибка, отклонение), которая представляет собой разность между оцененной и истинной величинами стоимости. Поскольку стоимость есть прогнозируемая наиболее вероятная цена, то чем лучше совпадение оцененной стоимости с фактической ценой последующей продажи или аренды, тем выше точность оценки. Однако фактическую цену нельзя безоговорочно принять за истинное значение стоимости, так как реальные условия сделки могут существенно отклониться от тех наиболее типичных условий, которые имел в виду оценщик, давая оценку. Тем не менее, совпадение результатов оценок с фактическими ценами служит индикатором хорошей работы оценщика [23]. При анализе точности оценки в качестве истинного значения стоимости берется не просто фактическое значение цены, а ее наиболее вероятное значение для заданных условий, “очищенное” от нехарактерных влияний некоторых факторов. Теоретически погрешность можно определить, если применить другой, более точный метод расчета. Однако в случае оценки стоимости трудно принять какой-то один метод за “эталонный”. Любой метод, независимо от того, на какой подход он опирается (затратный, сравнительный или доходный), имеет свои плюсы и минусы. Поэтому чаще всего индивидуальную оценку стоимости выполняют, используя все три подхода, а затем на этапе согласования анализируют сходимость полученных величин. Проблема оценки осложняется еще тем, что при оценке рыночной стоимости не существует ее прямых индикаторов, как в классической теории случайных измерений, решающей задачу оценки измеряемой величины путем наблюдения некоторого количества ее прямых реализаций. В оценке, в силу того, что каждый объект индивидуален и отличается от других хотя бы по местоположению, имеют дело со скорректированными ценами или, пользуясь терминами теории измерений, с косвенными измерениями.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «АНАЛИЗ ТОЧНОСТИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ» з дисципліни «Оцінка дохідної нерухомості»
