В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирования экономики в целом и экономики недвижимости в том числе [8,16,20,35]. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно новой областью знаний и, в этой связи, является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д. [24]. Первые курсы по этой специальности были проведены в Санкт-Петербурге в Институте Проблем Приватизации в 1993 году американскими специалистами под эгидой Мирового Банка. Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации [5,9,20]. Появившаяся в России в последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем учета национальных особенностей рынка недвижимости России и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики России, невозможно. Базируясь на мировом опыте развития оценки в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Западная классическая теория для оценки недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, рыночного и доходного [13,45]. Затратный подход основан на оценке стоимости улучшений с учетом их износа с добавлением к получаемому результату стоимости земли. Практика показывает, что наибольшие проблемы при использовании затратного подхода связаны с оценкой рыночной стоимости земли [16]. Одним из наиболее достоверных методов оценки земли с точки
http://www.natahaus.ru/
зрения западной теории является метод рыночных сравнений, который основан на оценке земельного участка путем сравнения его с аналогичными земельными участками, по которым известна информация о цене продаж. Использование этого метода в российских условиях практически невозможно из-за отсутствия соответствующей информации. Это связано с двумя основными причинами: с неопределенностью российского законодательства по земле с точки зрения прав на нее и скрытностью информации о сделках по купле или продаже земельных участков. В соответствии с классическим методом остатка, используемым на Западе, стоимость свободного земельного участка определяется путем прямой капитализации земельной ренты с использованием соответствующих норм капитализации [53]. В условиях запада, когда участки используются, как правило, наиболее эффективным образом, прямая капитализация дает надежные результаты. В условиях России эффективное использование земельных участков является исключением из правил. Практика показывает, что в этих условиях более достоверные результаты оценки земли можно получить методом остатка в варианте DCF-анализа, который позволяет учесть затраты на доведение объекта до наилучшего использования с учетом стоимости денег во времени. При высоких ставках дисконтирования (больших значениях фактора дисконтирования), характерных для российских условий, и достаточно длительных сроках строительства, неучет времени реконструкции, может приводить к достаточно большим ошибкам оценки земли [13]. При оценке земельного участка с использованием техники остатка капитализируемая земельная рента определяется как разность общего чистого операционного дохода и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. При этом чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, рассчитывается как произведение рыночной стоимости улучшений на коэффициент капитализации доходов от улучшений, которые в процессе экономической жизни теряют свою стоимость. Потери в рыночной стоимости улучшений при оценке объекта недвижимости компенсируются за счет отчислений части чистого операционного дохода в фонд возмещения. В коэффициенте капитализации данная компенсация учитывается одной из составляющих нормы капитализации - нормы возврата капитала. С экономической точки зрения износ улучшений и компенсация этого износа должны быть согласованы. В монографии [45], которая является одним из наиболее авторитетных изданий по оценке недвижимости в нашей стране, рассматривается линейный метод износа, рекомендуемый налоговым законом США от 1986 года для всех объектов недвижимости (см. стр.237). В то же время возврат капитала в соответствии с монографией [45] возможен разными ме-
44
тодами (см. стр. 77-81): Ринга, Инвуда и Хоскольда. Анализ показывает, что только первый из названных методов возврата капитала с экономической точки зрения соответствует рекомендуемой линейной схеме износа. Использование же двух других методов, как показывают исследования, корректно при условии другой, прогрессирующей схемы износа объекта. Расчеты показывают, что для такой схемы износа обеспечить полную компенсацию потери стоимости объекта к моменту его реверсии можно только при условии возврата капитала с использованием предпосылок Инвуда и Хоскольда. Одной из сложных проблем при использовании классического затратного подхода является проблема оценки функционального износа и внешнего устаревания, которые в существенной степени влияют на конечный результат по оценке рыночной стоимости [10,18]. В вышеупомянутом издании [45] отмечается, что очень трудно измерить износ здания, если его возраст превышает 10 лет. Данная проблема особенно остро стоит при оценке объектов недвижимости России. Это связано с тем, что в нашей стране в силу сложившихся традиций и из-за холодных климатических условий принято сооружать долговечные здания и строения особой капитальности с большим физическим сроком жизни (150-200 лет). Исходя из этого, задача оценки совокупного износа таких сооружений выливается в достаточно сложную проблему. Она может быть решена на основе сравнительного анализа результатов оценки, выполненных методом остатка для улучшений, и результата, полученного путем оценки стоимости замещения существующих улучшений. Большие сложности в российских условиях вызывает использование для оценки рыночных стоимостных характеристик метода рыночных сравнений. С точки зрения оценки для его применения необходимо использовать объекты, близкие по своим характеристикам к объекту оценки, т.е. объекты, находящиеся в информационном поле рынка оцениваемого объекта. Для России характерно большое разнообразие архитектурных и строительных стилей объектов недвижимости. Порою очень сложно найти даже два здания, характеристики которых близки друг к другу. Особенно это касается исторической части большинства российских городов. В дополнение к этому проблема поиска информации для метода сравнительного анализа осложняется закрытостью экономической информации о сделках. В российских условиях для оценки объектов приходится исполь4зовать любую имеющуюся информацию о прошедших сделках по объектам, которою порою далеки по своим характеристикам от объекта оценки. Для корректного ее использования необходимо развивать подходы, основанные на измерении и учете весов аналогов на основе анализа их технических и экономических характеристик. Такие подходы позволят существенно расширить информационное поле рынка оцениваемого объекта [10].
http://www.natahaus.ru/
Анализ рынков нежилой недвижимости Санкт-Петербурга и других российских городов показывает, что их развитие начинается в основном с рынка аренды. Этот рынок, в отличие от рынка продаж, является наиболее динамичным, более открытым и богатым с информационной точки зрения. Доходы от аренды являются основой для применения метода капитализации доходов при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Он основан на преобразовании будущих доходов в текущую стоимость с использованием коэффициентов капитализации или дисконтирования. Оба эти коэффициента с экономической точки зрения являются мерой доходности инвестиций и могут быть получены путем анализа достаточно развитого в России рынка инвестиций. Таким образом, с информационной точки зрения доходный метод является наиболее обеспеченным и, следовательно, наиболее достоверным методом оценки нежилой недвижимости для России сегодняшнего дня. Кроме того, доходный метод при всей своей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи оценки не только в области недвижимости, но и в других областях: машин и механизмов, интеллектуальной собственности, бизнеса и др. Исходя из этого, доходному методу в книге уделено наибольшее внимание. Известны два метода оценки в рамках данного подхода: метод прямой капитализации и метод капитализации по норме отдачи на капитал [45,46 и др.]. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент, извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известна цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию практически невозможно. Исходя из этого, приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы его возврата. Известные на западе алгебраические методы построения норм капитализации [49] для оценки нормы возврата капитала рекомендуют использовать эмпирический подход для оценки коэффициента изменения стоимости актива в конце прогнозного периода, основанный на представлениях оценщика о будущем изменении его стоимости. Практика оценки госсобственности на примере Санкт-Петербурга показала, что такой подход позволяет путем подбора коэффициентов изменения стоимости актива получить практически любой желаемый или заказанный (заказной) результат, что является неприемлемым при оценке объектов недвижимости в государственных целях. В данной книге предложен
46
подход оценки нормы возврата капитала на основе отдельного учета изменения стоимости земли и улучшений в конце прогнозного периода. В настоящее время в отечественной и западной литературе разворачиваются дискуссии о необходимости реформирования моделей амортизации основных фондов [8,35,41]. Исследования, проведенные автором данной книги, показывают, что амортизация основных фондов, к разряду которых относится недвижимость, существенным образом оказывает влияние на результаты оценки ее рыночной стоимости. Не затрагивая проблем бухгалтерской амортизации, в книге рассмотрена концепция согласования динамики износа объекта недвижимости с динамикой его компенсации при оценке объекта недвижимости. От решения вышеперечисленных проблем в существенной мере зависит точность и достоверность результатов, получаемых в процессе оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в государственных целях. Исходя из представленного выше анализа особенностей ценообразования на рынке недвижимости РФ, в дальнейших разделах книги основное внимание уделено методологическим и методическим аспектам оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в условиях пассивного рынка и несовершенства нормативно-правовой базы в нашей стране.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ: СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ» з дисципліни «Оцінка дохідної нерухомості»
