РОЛЬ И ЗАДАЧИ ГОСУДАРСТВА В ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости, выполняет на нем две функции. С одной стороны государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение. В развитых странах при всей стихийности рынка большое значение имеет политика административных органов, влияющих на его развитие в интересах решения социальноэкономических задач через государственное регулирование.
36
Государственное регулирование рынка недвижимости можно определить как комплекс мер нормативно-правового характера в сфере недвижимости, направленных на повышение экономической эффективности использования недвижимости (свободных земельных участков и участков с улучшениями) в интересах решения социальноэкономических задач. То есть государство в данном случае выступает на рынке недвижимости в качестве регулирующего органа. В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на реальной экономической (рыночной) оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности (рыночной стоимости) и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями. Одной из основных задач государства в рыночной экономике является формирование и исполнение бюджета в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей граждан государства. Недвижимость является одним из надежнейших источников доходной части бюджета в виде налоговых и арендных платежей. Базой для налоговых и арендных платежей должна быть рыночная стоимость объектов недвижимости, которая зависит от целого ряда ценообразующих факторов: местоположение, состояние, окружение, экология и многое другое. Государство, через систему нормативно-правовых актов, может влиять на рыночную стоимость посредством создания такого набора ценообразующих факторов, который будет увеличивать эту стоимость, и, следовательно, имущественную составляющую бюджета. Законом «Об оценочной деятельности РФ» государству предписано также осуществлять регулирование в области рынка услуг по оценке. В статье 18 Закона отмечается, что « ... контроль за оценочной деятельности в РФ осуществляют органы, уполномоченные Правительством РФ и субъектами РФ, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством РФ». При этом в соответствии с 19 статьей Закона уполномоченные органы выполняют следующие функции: ∗ регулирование оценочной деятельности; ∗ взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности; ∗ согласование проектов стандартов (правил) оценки; ∗ согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку в соответствии с законодательством РФ.
http://www.natahaus.ru/
Из представленного выше анализа рынка недвижимости следует, что для его совершенствования необходимо решить ряд нормативно-правовых и экономических задач. Решение по судьбе каждого объекта недвижимости в рамках системы регулирования недвижимостью (купля, продажа, сдача в аренду, реконструкция) должно быть основано на подробном экономическом анализе его реальной (рыночной) стоимости с прогнозом социальных последствий этого решения. В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности РФ» (ст. 8) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: ∗ при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; ∗ при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; ∗ при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям; ∗ при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям; ∗ при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц. Система регулирования недвижимостью, включающая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах. Двумя главными задачами такой системы являются: фискальная, т.е. создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения, включая инфраструктуру (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и т.д.) на основе мониторинга их рыночной стоимости и экономическая, т.е. создание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости города. В настоящее время оценка объектов недвижимости с учетом реальной рыночной ценности земли становится одной из важнейших задач местных властей. В СанктПетербурге успешно функционирует государственное учереждение - Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости. За 5 лет Управление выполнило более сот-
38
ни индивидуальных оценок рыночной стоимости и десятки тысяч оценок стоимости аренды объектов недвижимости, принадлежащих городу. Опыт практической деятельности Управления в области оценки показал настоятельную необходимость создания методов оценки, основанных на строгих (формальных) процедурах при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Формализация процедур государственной оценки является важнейшим принципом оценки госсобственности, призванным в максимальной степени снизить субъективизм оценщика при выполнении работ по оценке. Одним из путей такой формализации является повсеместное внедрение принципов массовой оценки объектов госсобственности [10,30]. Функции государства в сфере недвижимости в рамках территориальных образований выполняют местные комитеты по управлению имуществом. Основные задачи комитетов следующие:
• распоряжение государственным имуществом, • управление государственным имуществом, • контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного имущества,
• обеспечение в пределах своей компетенции защиты имущественных прав города/населенного пункта при ведении дел в судебных органах с осуществлением полномочий истца, ответчика либо третьего лица. С точки зрения управления недвижимостью комитеты решают следующие задачи:
• ведение реестра объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции комитетов; • применение всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;
• достижение максимальной доходности объектов недвижимости. Перечисленные выше задачи, решаемые органами власти в области управления недвижимостью можно подразделить на три группы [36]: ♦ группа стратегических задач; ♦ группа тактических задач; ♦ группа оперативных задач. Цель стратегических задач состоит в том, чтобы обеспечить повышение ценности (рыночной стоимости) объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции данного органа власти, за счет определения справедливой базы для арендных платежей или налогов, учитывающей все многообразие ценностных характеристик объектов недвижимости, за
http://www.natahaus.ru/
счет развития инфраструктуры города, являющейся одним из важнейших ценообразующих факторов объекта недвижимости и др. Сфера тактических задач охватывает проблемы, связанные с принятием экономического управленческого решения по судьбе конкретных объектов недвижимости: продать, сдать в аренду, в пользование, оперативное управление, доверительное управление, передать на реконструкцию на инвестиционных условиях и т.п. Решение оперативных задач направлено в основном на поддержание объектов недвижимости в нормальном эксплуатационном состоянии и связано в основном с плановыми капитальными и косметическими ремонтами зданий, строений и сооружений города, включая окружающую их территорию. В целом для совершенствования рынка недвижимости в городах необходимо: 1. Создать на уровне Правительства города единый информационно-аналитический центр для подготовки и принятия решений об инвестициях в конкретные, связанные с недвижимостью проекты. 2. Внедрить в практику его работы использование экономико-математических процедур многокритериального инвестиционного анализа, позволяющих осуществлять комплексный анализ социально-экономической выгодности проектов для города и инвесторов. 3. Свести до минимума длительность и персонифицированность процедуры выдачи разрешений на строительство и схем передачи готовых объектов недвижимости в собственность. 4. Обеспечить гарантии прав на объекты недвижимости во время и после окончания инвестиционного проекта. 5. Обеспечить возможность заклада прав по инвестиционному договору. 6. Предоставить налоговые льготы инвесторам для реконструкции зданий исторического центра. 7. Предоставить налоговые льготы инвесторам, готовым обеспечить расселение коммуналок9. 8. Обеспечить привлечение инвестиций для создания развитой инфраструктуры в районах города, где сложилась неблагоприятная ситуация с реализацией готового жилья. 9
Реализация пунктов 5 и 6 помогут снизить проблему безработицы и решить проблему затоваренности рынка готового жилья.
40
9. Повысить платежеспособный спрос населения путем создания новых рабочих мест на основе реконструкции старого производства и возведения новых экономически эффективных промышленных предприятий. Для решения этой проблемы, наверное, следует предоставить для такого строительства налоговые льготы на период окупаемости вне зависимости от источников инвестиций. 10. Снизить требования города к реконструкции зданий памятников. 11. Разработать и внедрить практику налоговых кредитов для инвестиций в социально важные объекты недвижимости. 12. Для решения проблемы очередников на жилье предоставить налоговые льготы/кредиты предприятиям любых форм собственности, готовым обеспечить кредитование по льготным ставкам работников для решения их жилищных проблем. 13. Обеспечить передачу объектов недвижимости, имеющих отрицательную рыночную стоимость, инвесторам через открытые торги по голландской схеме, определив в качестве начального условия расчетный период времени освобождения победителя от налогов. 14. Организовать конкурсы по передаче крупных доходных объектов недвижимости, принадлежащих городу, в доверительное управление Управляющим компаниям. 15. Проанализировать возможность возведения муниципального жилья за счет бюджетных средств и средств частных инвесторов. 16. Стимулировать приватизацию жилья, установив предельный срок, после которого или будут подняты тарифы на приватизацию или жилье будет переведено в муниципальный фонд. 17. Ввести в практику продажу предприятий-банкротов целиком или по лотам путем открытых местных или дистанционных торгов, максимальным образом исключив возможность влияния криминальных структур на процедуру проведения торгов. Раздел предприятий на лоты осуществлять таким образом, чтобы продажная суммарная цена предприятия была бы максимальной. 18. Организовать заблаговременную и эффективную постоянную рекламную компанию инвестиций в недвижимость города в России и за рубежом с гарантией инвестору, например, фиксированной нормы прибыли по каждому инвестпроекту и бюджетной гарантией возврата инвестиций в случае возникновения форсмажорных обстоятельств. Для обеспечения фиксированной нормы прибыли могут быть использованы различные механизмы: продажа объекта инвестиций по дис-
http://www.natahaus.ru/
контной цене, освобождение от налогов на расчетный период времени, предоставление налогового кредита по льготной ставке. 19. Внедрить в практику сдачи в аренду муниципального жилья под жилье-офис, пользующегося сегодня большим спросом. 20. Обеспечить подготовку и привлечение в город менеджеров высокого класса для управления, как предприятиями, так и крупными доходными объектами недвижимости. Решение перечисленных выше проблем позволит не только повысить эффективность использования городской недвижимости, но и создать условия для нормального функционирования бизнеса частных фирм и организаций, занимающихся вопросами недвижимости: развитием объектов недвижимости, консалтингом, управлением, реновацией и др.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «РОЛЬ И ЗАДАЧИ ГОСУДАРСТВА В ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ» з дисципліни «Оцінка дохідної нерухомості»
