Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования. Под замкнутым территориальным образованием здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социальноэкономических потребностей населения этих образований. Данное выше определение рынка отличается от известного [45] тем, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования. Это связано в первую очередь с одной из главных особенностей объекта недвижимости как товара – его территориальной неперемещаемостью. Перемещаться могут лишь варианты использования объектов недвижимости в пространстве некоторого территориального образования. Известно, что цель (вариант) использования объекта недвижимости в соответствии с принципом наиболее эффективного использования является одним из главных ценообразующих факторов. На рынке в результате естественной конкуренции каждый объект недвижимости, как правило, приобретает такой вариант использования, при котором его рыночная стоимость имеет максимальное значение. Экономика недвижимости как наука начала формироваться с древних времен. Первые сведения о ней появились в эпоху древнего Рима. Развиваясь в рамках общей экономической теории в экономике недвижимости, тем не менее, сформировались свои методы и свой понятийный аппарат. С теоретической точки зрения в экономике недвижимости под объектом недвижимости понимается земельный участок (участок земной поверхности) со всей недвижимо-
http://www.natahaus.ru/
стью, которая есть над ним и под ним. То есть объект недвижимости можно определить как материальный конус, который берет начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном пространстве [53]. Данное толкование на теоретическом уровне можно трактовать как всеобъемлющее определение объекта недвижимости. В каждой стране, тем не менее, есть свои правовые особенности этого понятия. В России в соответствии с ее гражданским кодексом (ст. 130 – недвижимые и движимые вещи) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в соответствии с нашим законодательством к недвижимым вещам относят и такие, в высшей степени с физической точки зрения подвижные объекты, как суда и космические аппараты. Понять это сложно. Можно попытаться найти лишь косвенное объяснение такой неподвижности с юридической точки зрения – привязка к месту регистрации объекта. То есть, неподвижен не объект, а его титул. С точки зрения оценки, следует различать термины: недвижимость и недвижимая собственность. Под недвижимостью, как правило, понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т.е. принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Недвижимая собственность – это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью), т.е. говорят о экономико-правовой характеристике объекта недвижимости. В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин «земельный участок» или просто «участок» – обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). А для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок». Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного
10
участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость. Отсюда следует, что не всякий материальный объект, неразрывно связанный с землей, можно назвать ее улучшением, так как на земле (в ней, над ней) могут находиться материальные объекты, которые не увеличивают ее рыночную стоимость. С этой точки зрения интересно порассуждать над тем, что же все-таки представляет собой недвижимость. Так, в данном выше гражданском кодексе определении недвижимости следует обратить внимание на признак, по которому тот или иной объект можно отнести к недвижимости: «…всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…». К сожалению, наш ГК не дает расширенного толкования словосочетаний «прочно связано» и «без несоразмерного ущерба их назначению». Между тем, отсутствие этого толкования создает такую ситуацию, когда никто в нашей стране не может дать четкого определения объекта недвижимости. Это, между прочим, имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так, например, к какому классу вещей надо относить сооружение из легких конструкций, возведенное на земельном участке, которое легко без ущерба их назначению может быть перемещено на другое место? Можно было бы предложить экономическую трактовку этого определения, основанную на принципе вклада − считать недвижимым то, перемещение чего экономически нецелесообразно: затраты на перемещение меньше вклада в рыночную стоимость, появляющегося из-за такого перемещения. Тогда, казалось бы, все становиться на свои места. Но такая трактовка приводит нас к необходимости для каждого объекта недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно трудоемко и маловероятно может быть уложено в законодательные нормы. Достаточно легко уйти от этой проблемы, если считать объектом налогооблагаемой недвижимости только земельный участок, как это делается в Австралии1. Там в качестве базы для налогообложения берется его рыночная стоимость, т.е. стоимость предполагающая наиболее эффективное использование земли (site value taxation). Этот принцип стимулирует собственника использовать землю оптимальным образом и является, на наш взгляд, наиболее прогрессивным среди всех известных систем налогообложения. Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости − физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости [18].
1
Русаков И.Г. Налогобложение. – М.: Финансы, 1998 г.
http://www.natahaus.ru/
Объем (набор) прав на объекты недвижимости в разных странах различен: от абсолютного (полного) права на недвижимую собственность до права прохода по чужой территории. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей рыночной стоимостью. Право собственности в РФ определяется 17-ой главой ГК «собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте». Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки, является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него. Интересной с теоретической точки зрения и важной в практическом плане является проблема оценки отдельных правомочий, перечисленных в гражданском кодексе: владеть, пользоваться и распоряжаться. При отсутствии прямых указаний в ГК на объем прав и обязанностей, связанных с этими правомочиями, каждая такая оценка должна быть связана с тщательным правовым и экономическим анализом договоров, закрепляющих за субъектом хозяйственной деятельности эти правомочия. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 6 августа 1998 года № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается « ... наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. когда: ∗ одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; ∗ стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; ∗ объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; ∗ цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; ∗ платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
12
Из определения рыночной стоимости, принятого на федеральном уровне, следует, что необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме. Следует также различать термины «затраты» и «вклад в рыночную стоимость». Затраты измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит за созданные улучшения. Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в рыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на рынке на данные улучшения. Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость c точки зрения места состоит из сегментированных рынков. Земля при этом, как объект недвижимости и товар, обладает дополнительной особой характеристикой – вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимости учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уникальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее характерна ограниченная эластичность спроса. Рассматривая отличия рынка недвижимости от обычного рынка можно отметить следующее. На обычном рынке товары и услуги серийны и потому взаимозаменимы. Объект недвижимости как товар не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, и, следовательно, замена одного объекта на другой, как правило, требует существенных корректировок в цене. На обычном уравновешенном рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создаёт конкурентную, свободную среду, и никто из этих участников не контролирует сколь-нибудь большую часть рынка, чтобы иметь значительное влияние на цену. На рынке недвижимости государство как один из его субъектов через систему нормативно-
http://www.natahaus.ru/
правовых актов может оказывать существенное влияние на процесс ценообразования для решения социально-экономических задач. На обычном рынке цены относительно унифицированы, стабильны и низки. Они часто становятся основным соображением при покупке или продаже товара, т.к. его качество при близкой цене примерно то же. На рынке недвижимости цены несоизмеримо выше, и приобретение объекта недвижимости, как правило, осуществляется с привлечением кредитных ресурсов. На обычном рынке спрос и предложение благодаря конкуренции близки к состоянию равновесия. На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения, как правило, явление очень редкое. Данное обстоятельство делает процедуру оценки рыночной стоимости достаточно сложным процессом. Продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д. Исходя из этого, на рынке недвижимости сделки осуществляются, как правило, с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. На обычном рынке предметами торговли являются сами товары в физическом их выражении. На рынке недвижимости предметами сделки и, следовательно, предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точки зрения. Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры необходимо отметить следующее. Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), или право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой. Если предметом сделки является имущественное право в виде полного права собственности на объект недвижимости, то в результате сделки один участник сделки полностью теряет права на него, получая за него денежный эквивалент, а другой - становится собственником объекта недвижимости, передав за него продавцу денежные средства. В данном случае можно говорить о том, что товаром является продукт в виде объекта не-
14
движимости. Если же предметом сделки является имушественное право в виде права пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, то в результате сделки продавец не теряет право владеть и распоряжаться объектом недвижимости (например, продать его), а лишь на время и за определенное вознаграждение (арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимости. То есть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости. Итак, условно мы можем говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба товара имеют свою цену и, очевидно, свою структуру цены. Более того, эти цены, как правило, связаны между собой. Например, собственник объекта недвижимости, предлагая его в аренду, при определении стоимости этой услуги будет ориентироваться на окупаемость первоначальных инвестиций в объект недвижимости, т.е. на затраты по созданию или приобретению объекта недвижимости. А при его продаже определит стоимость объекта, ориентируясь на его доходность. С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке [43]. То есть стоимость, которую определяет оценщик, является по существу меновой характеристикой товара или его меновой стоимостью, на формирование которой оказывают влияние различные факторы. Факторы, влияющие на стоимость или на цену как форму ее рыночного проявления, можно подразделить на две большие группы: факторы предложения и факторы спроса. К факторам предложения можно отнести те, которые влияют на цену продавца: в основном это затраты, связанные с приобретением или созданием объекта недвижимости или прав на него, а к факторам спроса – те, которые влияют на цену покупателя. Покупатель, как правило, при покупке объекта недвижимости или прав на него руководствуется в своих мотивациях принципом замещения, т.е. максимальная цена товара для него ограничивается наименьшей ценой товара аналогичной полезности. Взаимодействие этих факторов и определяет цену товара на рынке недвижимости. Основная задача оценщика правильно учесть взаимодействие этих факторов в процессе оценки рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости. Однако, при определении цены этих прав, оценщик обязан ориентироваться на законы формирования цен на обычном товарном рынке с учетом вышеперечисленных особенностей недвижимости как товара. Цена на товарных рынках формируется в диапазоне от минимально возможной, не обеспечивающей прибыли (продавца), и максимальной, препятствующей формированию спроса (превышающей возможности покупателя) (см. Табл.1.1).
http://www.natahaus.ru/
Таким образом, для продавца минимально возможная цена определяется себестоимостью продукции, максимальная − наличием каких-либо уникальных достоинств его товара. Цены товаров-конкурентов и товаров-заменителей дают средний уровень. Фирма может выбрать любую методику расчета цен, учитывая как минимум одно из этих двух соображений. Таблица 1.1 Минимальная цена Получение прибыли при этой цене невозможно Себестоимость продукции Цены конкурентов и цены товаров-заменителей Уникальные достоинства товара Средняя цена Максимальная цена Формирование спроса при этой цене невозможно
Отсюда можно рассмотреть следующие методы ценообразования [44]: 1. Расчет цены по методу «средние издержки плюс прибыль». Заключается в начислении
определенной наценки на себестоимость товара. 2. Расчет цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Это
метод ценообразования на основе издержек. Продавец стремится установить цену, которая обеспечит ему желаемый объем прибыли. Точка безубыточности при этом формирует минимальный объем продаж. Метод требует рассмотрения разных вариантов цен и их влияния на объем сбыта. 3. Установление цены на основе ощущаемой ценности товара. Основным фактором це-
нообразования в этом случае являются не издержки продавца, а покупательское восприятие. Цена призвана соответствовать ощущаемой ценностной значимости товара. 4. Установление цены на основе уровня текущих цен. Назначая цену по этому методу,
продавец в основном отталкивается от цен конкурентов и меньше внимания обращает на показатели собственных издержек или спроса. 5. Установление цены на основе закрытых торгов. Конкурентное ценообразование при-
меняется в случаях борьбы фирм за подряды в ходе торгов. При назначении цены продавец отталкивается от ожидаемых ценностных предложений конкурентов. Для того чтобы завоевать контракт, ему необходимо запросить цену ниже, чем у других, однако не ниже себестоимости.
16
Представленные выше методы формируют ценовой диапазон продавца товара. Окончательная цена товара назначается им исходя из психологии восприятия, политики цен фирмы, ожидаемой реакции других участников рынка, законов, регулирующих ценообразование и пр. Недвижимость, как один из видов товара, подчиняется общим законам товарного рынка. Следовательно, для назначения цены на недвижимость продавец может использовать представленные выше методы ценообразования с учетом специфических особенностей недвижимости как товара. Именно эти методы и лежат в основе трех подходов к оценке недвижимости [45]: I. Затратный подход Оценщик определяет стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитает из нее сумму оцененного износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного. Поскольку полная восстановительная стоимость включает в себя как прямые, так и косвенные издержки предпринимателя, ее можно считать средними издержками строительства с учетом прибыли предпринимателя. Рыночную цену участка мы вправе считать средними издержками на приобретение земли, а прибыль препринимателя – премией за риск инвестирования.. Если условно принять физический и моральный износ равными нормативному бухгалтерскому2 износу, мы приходим к описанному выше методу «средние издержки плюс прибыль». При этом с точки зрения теории спроса и предложения подход по затратам отражает в ценообразовании сторону предложения. II. Доходный подход в процессе оценки недвижимости Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой может пониматься не только реальный доход, генерируемый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость
2
Заметим, что реальный и бухгалтерский износ неравнозначные понятия, однако при назначении цены разумный продавец откорректирует нормативный износ
http://www.natahaus.ru/
объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду. Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости. Заметим, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы мы приходим к определению цены аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. В данном случае мы подходим к расчету цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. В отличие от товарных рынков цены здесь рассматриваются не в зависимости от количества единиц товара, а в зависимости от площади сдаваемых помещений (за большую площадь скидки), от их местоположения (этаж, вид из окна и пр.), от состояния помещений и т.д. Соответственно, точка безубыточности определяет минимальную заполняемость объекта. Рассмотрев все возможные варианты, оценщик выбирает наиболее выгодный, т.е. имеющий наибольшую текущую стоимость при наименьшем сроке окупаемости инвестиций [28,31]. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары. III.Подход рыночных сравнений Этот метод оценки рыночной стоимости основан на сравнении цены объекта с ценами недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые
18
объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. Все сопоставимые объекты корректируются на различия с объектом оценки. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. По сути, мы здесь имеем аналог метода установления цены на основе уровня текущих цен. Методы определения уровня текущих цен могут быть различными: метод корреляционно-регрессионного анализа [10], метод поправок (аналог на товарных рынках – метод определения цен на новые изделия на основе коэффициентов технического уровня) и пр. Метод установления цены на основе закрытых торгов3 также применим для определения цен объектов недвижимости, поскольку здесь мы имеем частный случай прямого сравнительного анализа продаж для объектов, имеющих особенности формирования цены, определяемые условиями аукциона (порядок назначения стартовой цены, порядок допуска участников торгов, срок подачи заявок, условия состоятельности торгов и пр.). С позиций теории спроса и предложения, данный подход может служить хорошим арбитром цен спроса и предложения на последнем этапе согласования итогового результата при выполнении оценки разными методами. Итак, характеризуя рынок недвижимости в целом можно отметить следующие его особенности: несерийность и невзаимозаменяемость, влияние государства, сравнительно малое количество продавцов и покупателей, спрос и предложение далеки от сбалансированности, слабая информированность покупателей и продавцов, низкая ликвидность товаров. Совокупность этих особенностей определяет рынок недвижимости как несовершенный рынок. Рынок недвижимости как институт, сводящий вместе покупателей и продавцов для совершения сделок в отношении объектов недвижимости, имеет достаточно сложную структуру, которая в зависимости от критериев классификации может быть сегментирована различным образом. В качестве критериев классификации можно выбрать следующие: ∗ функциональное назначение объекта недвижимости (жилое, торговое, производственно-складское, офисное и т.д.); ∗ тип объекта (отдельно стоящее здание, встроенное помещение, свободный земельный участок и т.д.);
3
Необходимо иметь в виду, что поскольку рынок недвижимости является преимущественно рынком продавца, торги проводятся по американской схеме, т. е. победителем считается предложивший большую цену. Отсюда при формировании цены предложения каждый участник торгов ориентируется на те наибольшие цены, которые могут предложить конкуренты.
http://www.natahaus.ru/
∗ права на объект недвижимости (собственность, аренда, субаренда, закладная и т.д.). Помимо перечисленных выше сегментов рынок недвижимости с правовой точки зрения можно подразделить еще на два крупных сектора: государственный и частный. К государственному рынку условно можно отнести рынок, субъектом которого является государство, а к частному рынку – рынок, субъектами которого являются физические и юридические лица, получившие в собственность объекты недвижимости в процессе приватизации госимущества. Такое разбиение очень важно для современного уровня развития рынка недвижимости в России, так как емкость государственного рынка на рынке недвижимости очень велика и значительно его влияние на цены объектов недвижимости. Каждый из перечисленных выше сегментов и секторов, являясь относительно самостоятельным, может испытывать с точки зрения ценообразования большее или меньшее влияние других через динамику спроса и предложения по конкурирующим сегментам и секторам. Наиболее крупным и наиболее продвинутым с рыночной точки зрения сегментом рынка недвижимости является сектор жилой недвижимости. По состоянию на начало 1997 года жилищный фонд Российской Федерации имел следующую структуру (см. Табл. 1.2) [31]. Из анализа Табл.1.2 следует, что 50% жилищного фонда в Российской Федерации находится в частном владении, т.е. собственники такого жилья имеют полный набор прав на него и могут свободно распоряжаться ими: продавать, сдавать в аренду и т.п. Аналогичная картина характерна и для Санкт-Петербурга [28] (см. Табл. 1.3)4. Данное обстоятельство привело к тому, что, как показывают исследования, рынок жилья является наиболее развитым рынком практически во всех городах и крупных населенных пунктах Российской Федерации. В Петербурге, например, заключается в год несколько сотен тысяч сделок по купле-продаже жилья. Менее развитым в России является рынок нежилого фонда. Это связано с тем, что по сравнению с рынком жилья нежилой фонд в основном принадлежит государственному сектору (337 млн м2), ценообразование на котором пока еще далеко от рыночного. Так, например, для Санкт-Петербурга по состоянию на январь 1999 года была характерна следующая картина распределения нежилого фонда с точки зрения прав собственности. Таблица 1.2
20 Всего млн. кв. м. доля в обобщей площем фонщади де,% в том числе в городских поселев сельской местнониях сти млн. кв.м общей площади 1882 725,7 575,6 97,8 277,5 697,1 1,7 180,3 Доля в общем фонде 72,17 27,8 22,1 3,75 10,6 26,8 0,07 6,9 млн. кв.м общей площади 725,9 586,5 502 0,5 72,1 35,3 0,9 31,1 доля в общем фонде 27,83 22,5 19,2 0,02 2,8 1,3 0,03 1,2
Категории пользователей
Жилищный фонд России всего в том числе частный из него индивидуальный ЖСК, ЖК Государственный (ведомственный) муниципальный общественный коллективный (смешанная форма собственности)
2608 1312 1077,6 98,3 349,6 732,4 2,6 211,4
100 50,3 41,3 3,77 13,4 28,1 0,1 8,1
Нежилой фонд Санкт-Петербурга состоял из 22653 строений общей площадью более 44544,47 тыс м2. Частным компаниям и отдельным лицам принадлежало 481 отдельно стоящее здание или 437,5 тыс м2, т.е. немногим более 12% общего нежилого фонда [28]. Однако динамика денежных поступлений от продажи объектов нежилого фонда (см. Рис. 1.1)5 свидетельствует о положительной тенденции развития рынка нежилой недвижимости города. Высокая доля государственного сектора рынка нежилого фонда оказывает существенное влияние в целом на его развитие. Особенно это проявляется на рынке аренды нежилых зданий и помещений. По данным 1997 года поступления от аренды в Российской Федерации составили в нынешних ценах около 307 млн руб. (менее 1 руб. за м2 в год). Маркетинговые исследования, проведенные в Санкт-Петербурге в 1996-1998 годах, показали существенную разницу арендных ставок государственного и частного секторов рынка. Цены аренды за государственные объекты недвижимости в среднем по городу находились в диапазоне от $5 до $40 за м2. Цены аренды за объекты частного сектора рынка варьировались в диапазоне от $100 до $400 за м2. Таблица 1.3 КАТЕГОРИИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (на 01.01.2000) Строений Общая площадь Жилая Квартир шт. % тыс.кв.м % тыс.кв.м шт. Жилищный фонд районных 17994 40,94 69514 72,88 41688 1170135 4 5
КАТЕГОРИИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (на 01.01.2000) Строений Общая площадь Жилая Квартир шт. % тыс.кв.м % тыс.кв.м шт. ГПРЭП Жилищный фонд АПРЭП Жилищный фонд Прав-ва СПб Жилищный фонд ЖСК Жилищный фонд в частной собственности Жилищный фонд госучреждений Итого 23 687 1612 20716 2924 43956 0,05 1,56 3,67 47,13 6,9 100 91 2276 13858 1519 8123 95381 0,1 2,39 14,53 1,59 8,52 100 53,7 1185,4 8220 936,3 4202,4 56285 801 20744 279118 29147 112397 1612342
Такое положение дел препятствовало нормальному развитию рынка аренды и, что гораздо хуже, подавляло его. Наносился ущерб не только свободному предпринимательству на рынке аренды, но и бюджету с точки зрения крайне неэффективного использования объектов недвижимости, принадлежащих государству. Рис. 1.1. Динамика роста денежных поступлений от продажи объектов нежилого фонда (нарастающим итогом с начала приватизации) 300 Денежные поступления, млн. руб 250 200 150 100 50 0 1995
1996
1997 Номер года
1998
1999
В Санкт-Петербурге положение дел изменилось в конце 1997 года с принятием новой методики расчета уровня арендных платежей за объекты нежилого фонда, принадлежащих государству. Новая методика, разработанная специалистами Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости6 с использованием методов компьютерной мас6
Более подробную информацию о деятельности Управления можно найти в сети Интернет на сайте: www/guion/spb.ru.
22
совой оценки [10], позволила за счет сближения ценовых показателей государственного и частного секторов рынка в существенной мере устранить нездоровую конкуренцию между ними и базу для коррупции в государственном секторе рынке аренды. Значителен был и фискальный результат новой методики: за первое полугодие 1998 года, после введения методики в действие распоряжением губернатора №1291, общий сбор арендных платежей возрос в целом на 20%, а в абсолютном выражении вырос более чем на $20 млн. Государство, как один из субъектов рынка недвижимости, стал на рынке аренды работать по рыночным принципам. Характеризуя земельный рынок Российской Федерации, необходимо отметить следующее. Несмотря на то, что в соответствии с Законом «О земельной реформе» частная собственность на землю была разрешена еще в 1990 году, дальше декларирования возможности частного землевладения дело не пошло. Принятый в апреле 1991 года Земельный кодекс РСФСР существенно ограничивал круг потенциальных собственников и их права. Не отработаны были и механизмы приватизации. Государство тогда и сейчас попрежнему остается главным землевладельцем и сохраняет все контрольные функции. Законодательство имело явно аграрную ориентацию. Собственниками земли могли стать члены колхозов, акционерных обществ, товариществ, а также те, кто получил бесплатно или по договорной цене земельные участки под личное подсобное или дачное хозяйство, садоводство или индивидуальное жилищное строительство. Когда речь шла о предпринимательской деятельности граждан и их объединений, земельные участки могли предоставляться, в том числе, продаваться, в собственность лишь в случаях использования земли в сельскохозяйственных целях. В течение пяти лет владелец, получивший участок в собственность, не мог его продать. Ограничение просуществовало до 1993 года. Потребовалось несколько лет для формирования юридического пространства, в котором земельный рынок начал работать, правда, со скрипом и постоянно наталкиваясь на законодательные парадоксы. После прекращения действия ограничения на продажу рынок земли стронулся с места. Так в Петербурге в 1993 году прошли несколько первых сделок с землей. Это были участки в черте города, которые предоставлялись под капитальное строительство. На конец 1995 года было зарегистрировано 447 сделок с землей, а на конец 1999 года – более 2400 (см. Рис. 1.2)7. На Рис. 1.2 представлена динамика так называемого первичного рынка земли. Однако земля, поступая из первичного рынка в частную собственность, становится предметом купли и продажи, т.е. превращается в товар рынка недвижимости. Исходя из этого, ре-
7
Бюллетень «Недвижимость Петербурга′2000».
http://www.natahaus.ru/
зультаты, представленные на Рис. 1.2, можно трактовать в целом как развитие рынка земли. Как было отмечено выше, субъектами рынка недвижимости являются физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости. Кроме непосредственных субъектов рынка недвижимости важную роль на нем играют физические и юридические лица, принимающие участие в процессе подготовки и осуществлении сделок с объектами недвижимости - участники рынка недвижимости: девелопер или застройщик, инвестор, архитектор, инженер-строитель, подрядчик, строительный рабочий, регистратор недвижимости и прав собственности, управляющий недвижимостью, консультант по недвижимости, маклер, брокер, оценщик и др. Рис. 1.2. Динамика реализации земельных участков 7000 Количество заявок и договоров 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1995 Ряд2 Ряд1
1996
1997
1998
1999
Номер года Ряд 1 - заключено договоров Ряд 2 - принято заявок
Профессия оценщика была введена 27 ноября 1996 года Приложением к постановлению Министерства труда и социального развития РФ, которое определило его должностные обязанности, уровень знаний и требования к квалификации. Оценщик, как участник рынка недвижимости, является субъектом оценочной деятельности. Так в соответствии с законом «Об оценочной деятельности РФ» субъектами оценочной деятельности признаются « ... с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой стороны – потребители их услуг (заказчики)».
24
В дополнение к сказанному выше, характеризуя рынок недвижимости России с точки зрения ценообразования, следует отметить, что в эпоху плановой экономики в основу ценообразования любых товаров был положен затратный принцип, в соответствии с которым цена определялась в основном затратами на их изготовление, а не вкладом в рыночную стоимость. Т.е. цена товара, в основном, учитывала факторы предложения, т.е. факторы важные для продавца, но никак не покупателя. Этот же принцип доминировал и при инвестициях и, следовательно, в ценообразовании объектов недвижимости. Он явился основой для формирования, например, балансовой стоимости здания или ее разновидности - инвентаризационной стоимости, которые определялись на основе затрат на строительство зданий и сооружений. Игнорировались, как правило, многие важные принципы, связанные с рыночной средой, а именно: полезность, замещение, ожидание, предельная продуктивность, вклад, возрастающая и уменьшающаяся отдача, сбалансированность, экономический размер, экономическое разделение, зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение, наиболее эффективное использование и др. Недвижимость во всем мире охватывает более 50% мирового богатства. Как материализованный капитал недвижимость обязана приносить доход. По самым скромным подсчетам недвижимость России оценивается в $300-400 млрд. Это означает, что она способна ежегодно увеличивать доходную часть бюджета, минимум на $9-12 млрд. Кроме того, эффективное использование недвижимости прямым или косвенным образом является источником рабочих мест для населения и удовлетворения его насущных потребностей в жилье и производственной деятельности. В докладе всемирного банка «Жилищная реформа и приватизация в России: общая стратегия и конкретные меры на переходный период» [19] отмечается, что при плановой экономике в России поощрялся принцип максимизации освоенных капитальных вложений. Заслуги строителей, уровень их материального благополучия и успехи в продвижении по службе целиком и полностью определялись этим принципом. Такое положение дел привело к тому, что в эпоху плановой экономики было построено огромное количество зданий особой капитальности с утяжеленными элементами конструкций, которые, как правило, являлись сверхдостаточными для функционального назначения объекта. Как показали результаты последней переоценки, балансовые стоимости таких зданий, как правило, существенно выше рыночных [19,34]. Земля является одним из элементов стоимости объекта недвижимости. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В балансовой же стоимости вклад земли
http://www.natahaus.ru/
полностью отсутствует. В России распределение и величина земельных участков зависела от административных решений, основанных на «потребности» и существующих нормах. Основным же ценообразующим фактором земли в рыночной экономике является ее местоположение. Рыночная стоимость земли в центре городов в сотни раз больше ее стоимости на окраинах. Анализ структуры большинства российских городов, которые застраивались, кроме исторических центров, в основном в социалистическую эпоху, показывает, что не учет реальной ценности земли и высокая капиталоемкость строительства привели к чудовищным пространственным аномалиям и низкой эффективности городского хозяйства. В результате советские города разительно отличаются от городов в странах с рыночной экономикой. Земля раздроблена и, как ни странно, чем дальше от центра города, тем выше плотность населения. Такая пространственная организация приводит к возрастающим транспортным расходам и повышенным требованиям к инфраструктуре. С ростом экономики и населения города начинают расширяться за счет появления новых концентрических колец. С каждым новым кольцом практика землепользования отражает те демографические, технологические и экономические особенности, которые характерны для периода строительства кольца. Причем балансовые стоимости зданий в этих кольцах отличаются по капитальности сооружений, но никак не по их потребительским качествам и полезности. Более того, они практически неизменны и пересчитываются лишь по индексам инфляции, опять же утверждаемым административным путем. В городе с рыночной экономикой цены на землю и ее улучшения, как правило, падают по мере продвижения к окраинам и могут меняться в зависимости от многих факторов, главным их которых является спрос и предложение. Исходя из этого, в таких городах меняющиеся цены на землю являются большим стимулом для повторного использования уже занятой земли, расположенной во внутренних кольцах, в тех случаях, когда уровень ее использования далек от оптимального экономического варианта. В России же при административно-командной системе и отсутствии рыночных цен на землю не было никакого стимула для перестройки уже застроенных районов. Однажды выделенная земля практически никогда не использовалась вторично. В отсутствие ценовых факторов с административной точки зрения было куда проще удовлетворять растущие потребности в земле, выделяя участки на периферии, чем повторно застраивать хорошо расположенные, но нерационально используемые участки. Яркой иллюстрацией такой практики может служить поразительно сохраняющееся однообразие в застройке каждого следующего
26
кольца Москвы и Санкт-Петербурга. Двигаясь от центра города к периферии, можно последовательно проехать сталинское, хрущевское и брежневское кольца. В результате социалистического способа землепользования появились внушительные участки пустырей, или «мертвой земли», т.е. районы, которые сочетают низкий уровень активности с большим загрязнением окружающей земли. В связи с этим советская административно-командная система изобрела способ градостроительства, сочетавший две черты, характерные для малоэффективного землепользования в крупных масштабах, при котором пустыри занимают значительную часть общей территории, а население, в основном, живет на окраинах, причем плотность его возрастает от центра с его исторически низкой плотностью к периферии. Эта тенденция ведет к увеличению транспортных расходов и загрязнению окружающей среды, требуя большего расхода энергии, не давая взамен таких благ как больший участок земли или лучшие экономические условия, что в странах с рыночной экономикой является разумной компенсацией за отдаленность расположения. Отказ от повторного использования земли, занятой устаревшими убыточными предприятиями, приводит к ряду последствий в пространственной ориентации города: размещенные близко к центру индустриальные пояса, общая большая площадь под промышленными постройками, небольшое количество рабочих мест в этих индустриальных поясах, и деление земли на небольшие участки густой сетью железных дорог [19,34]. Данное обстоятельство привело к тому, что, как правило, российские города окружены старыми индустриальными поясами. Сооруженные в 30-50-х годах нынешнего столетия, эти пояса до сих пор занимают площади в 4-8 км от центра. В частности, из-за отсутствия перераспределения земли в Санкт-Петербурге сложилась непропорционально большая площадь промышленных зон, экологически грязным капканом охватившем изумительную по красоте историческую часть города. Их площадь составляет более 30% площади жилой застройки. Обидно то, что на дорогой земле не так далеко от центра расположены вредные экологически и часто экономически абсолютно нерентабельные предприятия. Эти предприятия не только приносят вред окружающей среде, но и, как вампиры, высасывают из недр инфраструктуры города газ, воду, электроэнергию, сливая обратно почти все металлы периодической таблицы Менделеева. В дополнение ко всему, они перегружают транспортную сеть тяжелыми грузовыми транспортными средствами, разбивающими дороги и создающими тяжелый смог в городе. Для сравнения в Париже, Сеуле, Гонконге доля промышленных зон составляет немногим более 5%. Специфика городской земли очевидна. Ее нельзя рассматривать просто как часть территории со всеми вытекающими из такого подхода характеристиками. Земля в Санкт-
http://www.natahaus.ru/
Петербурге - это часть исторически сложившейся городской среды жизнедеятельности человека с ее хорошо известными уникальными свойствами и особенностями. СанктПетербургская земля (около 140 000 га) – это и единственный природный ресурс, имеющийся в распоряжении города, фундамент нашего общего дома, огромный капитал, созданный трудом многих поколений. Капитал не только и не столько материальный и финансовый, способный, как и всякий капитал приносить доход, но и капитал исторический, духовная память поколений, материальное воплощение нашей многовековой культуры. Нельзя забывать и о сложнейшей системе обеспечения города – инженерной инфраструктуре города, уличной и дорожной сети, системе общественного транспорта и коммуникаций, на создание и воспроизводство которых и ранее и сейчас расходуются огромные средства – почти половина городского бюджета. И, наконец, необходимо осознавать, что на этой земле находятся здания и сооружения (более 5000 объектов), имеющие порой уникальную историческую ценность, которые, к сожалению, находятся все еще в плохом состоянии (около 18% объектов нежилого фонда находятся в неудовлетворительном состоянии - износ более 40%). Таким образом, говоря о городских землях, о системе улучшений городской земли, включая здания и сооружения, имеют в виду сложнейший и дорогостоящий инженерный объект, созданный по большей части за счет бюджетных средств. Система землепользования в Санкт-Петербурге в радиусе 25 км от центра города, то есть от Дворцовой площади и Адмиралтейства, имеет все перечисленные черты типичные для планового городского хозяйства, в котором цена земли не определяется, расходы на энергию субсидируются, и стоимость капитала во внимание не принимается. Для Санкт-Петербурга характерны следующие особенности: • малая доля жилой застройки, составляющей всего 35% от застроенной территории, поскольку в первую очередь земля отводилась не под жилые дома. В странах с развитой рыночной экономикой этот процент в городах колеблется от 50 до 65%; • небольшое число жилых микрорайонов на расстоянии в 5-8 км от центра, где земля в основном использовалась под промышленные предприятия, требующих обширной территории. Поскольку на землю не было цены, ее повторное использование в связи с ростом города не представлялось возможным.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ» з дисципліни «Оцінка дохідної нерухомості»
