Аренда земель сельскохозяйственного назначения Германии
Правовые основы аренды земли с целью сельскохозяйственного использова- ния в Германии едины для всех федеральных земель, при этом в отличие от боль- шинства западноевропейских стран только в этой стране обеспечивается законо- дательная поддержка землевладельцев. В результате превращения сельского хо- зяйства ФРГ в послевоенные годы из трудоемкой в капиталоемкую отрасль эко- номики усилилась его зависимость от монополистического капитала, причем переход мелкой и средней земельной собственности в распоряжение более круп- ных предприятий принимает форму аренды или продажи земли. Аренда земель существенно оживила земельный рынок. При осуществлении социальной политики в аграрном секторе предпочтение отдано тем концепциям, 490 которые ориентированы на ускорение процесса дифференциации, концентра- ции и пролетаризации, а также на упрочнение экономического положения круп- ных сельскохозяйственных предприятий. Этим целям служат «Закон об аренде земли» 1952 года и ряд более поздних законодательных актов, связанных с арен- дными отношениями. Этот закон особенно противоречит интересам мелких арен- даторов, поскольку он сводит на нет охрану их прав и расширяет возможности повышения арендной платы. Его введение в действие повлекло массовое растор- жение арендных договоров. Законодательство Германии предоставляет большую степень свободы ферме- рам и землевладельцам, заключающим арендные договоры. Власти практически не вмешиваются в процесс заключения этих сделок. Арендные договоры на срок более года составляют в письменной форме. Если в договоре не указан срок, он считается действительным на неопределенное время. Такой бессрочный договор не может быть прекращен до окончания текущего года аренды. Поэтому обычно на срок более года заключают ежегодно устные договоры. О прекращении арен- ды должно быть заявлено не позднее первого дня недели начала половины года, в конце которого следует прекратить аренду. Если арендатор умирает, его наслед- ники могут заявить о прекращении аренды. Если умирает арендодатель, то его наследники не могут заявить отказ арендатору. Арендатор в ФРГ не имеет пре- имущественного права на покупку арендуемой им земли, не может назначать сво- его преемника. Владелец же не имеет ограничений при передаче другому лицу прав на владение сдаваемой в аренду земли. Арендатор должен за свой счет содержать арендуемые земли, фермерские стро- ения, дороги, каналы и изгороди. Арендатор не может без согласия арендодателя проводить изменения на арендуемом участке, экономический смысл которых выходит за пределы условий аренды. При этом землевладелец может воздейство- вать на арендатора, если он наносит ущерб собственности землевладельца. Стороны свободны договариваться об условиях оплаты аренды. Либеральная политики государства в отношении аренды выражается и в отсутствии мер по контролю за арендной платой. В Законе 1952 года договоры предлагается со- гласовывать с властями и, если арендная плата окажется несоразмерной дохо- дам, которые могут быть получены, это может стать поводом для отказа в утвер- ждении центральным земельным банком. На практике же это положение Зако- на не работает. Закон различает долгосрочную и другие виды аренды. Если договоры о после- дних заключают на несколько лет или ежегодно, то долгосрочные арендные согла- шения имеют минимум 18 или 9 лет. 18-летний срок применяют при сдаче в аренду всего хозяйства или дополнительного участка земли для создания более крупного сельскохозяйственного предприятия, или любого участка, который арендатор бу- дет использовать в сельскохозяйственных целях. Минимальный срок в 9 лет при- меняют при долгосрочной аренде любого другого участка. Долгосрочные аренд- ные договоры, в принципе, освобождены от юридического продления срока. 495 Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений _ «Закон об аренде земли» предусматривает также процедуру подачи заявки и протеста, но она не имеет большого практического применения. Эта процедура требует, чтобы арендодатель подавал заявку о заключении договора об аренде зем- ли или о поправке к договору в компетентный сельскохозяйственный орган уп- равления, который может опротестовать заявленный договор и просить стороны изменить или аннулировать его. Хотя нарушение требования подачи заявки мо- жет быть наказано штрафом, тем не менее арендный договор считается по Граж- данскому кодексу и в этом случае действительным. Протест на заявленные арендные договоры может быть подан, если: • под угрозой находится рациональное устройство территории; • договорные обязательства арендатора таковы, что сомнительно получение доходов при рациональном использовании земли; • арендное соглашение касается части фермы или участка, что считается неже- ' лательным с точки зрения рационального хозяйствования или национальных интересов; • соглашение влечет за собой неоправданный характер землепользования. «Закон об аренде земли» дает каждой договаривающейся стороне право обра- щаться в суд за решением изменить арендный договор, если произошли суще- ственные изменения в тех обстоятельствах, которые были решающими при уста- новлении содержания договора. В случае требования продления срока аренды суд определяет, зависит ли существование обратившегося в суд от этого источни- ка доходов и будет более рациональным хозяйствование при продление срока. Суд не разрешает продление, если долгосрочный договор об аренде вызывает со- мнения или если земля, которую арендодатель обрабатывал раньше лично, сдана в аренду только временно. Эго положение отражает основную норму закона об аренде земли, направленную на поощрение долговременной аренды. Арендодатель имеет право на арест оборотных средств арендатора в случае не- обходимости покрытия просроченной платы за аренду. При этом получившие ссуды арендаторы находятся в особенно неблагоприятном положении. Поэтому в качестве защиты «Закон о кредитах на аренду земли» 1951 года предоставляет арендатору право на арест своих фондов без передачи права собственности. Это положение принято для гарантии возврата средств учреждению, выдавшему ссуду. Сдача земли в аренду стала эффективным способом ускорения структурных изменений в сельском хозяйстве ФРГ. Поэтому государство отказалось от под- держки приобретения арендаторами арендуемых ферм. Вместо этого внедрялись меры поощрения ухода владельцев мелких хозяйств и сдача ими земли в аренду. В 1957 году введена пенсия по старости (с 65 лет) для владельцев, ведущих хозяй- ства, площадь которых составляет 5 га и более. По достижении пенсионного воз- раста владелец должен передать свое хозяйство наследнику или сдать землю в аренду на срок не менее 9 лет. Курс на концентрацию сельскохозяйственного производства еще более про- явился в назначение пенсии при отказе от земли, которая была введена в 1969 Глава 4. году. Право на эту пенсию имеют владельцы мелких хозяйств старше 50 лет, кото- рые отказываются от своих сельскохозяйственных и лесных угодий. При этом они продают или сдают свою землю в долгосрочную аренду в целях совершен- ствования аграрной структуры или инфраструктуры. Тогда же было предусмот- рено, что эта пенсия, как правило, должна превышать размеры основной пенсии по старости. Пенсия в связи с отказом от земли распространяется прежде всего на мелкие хозяйства (менее 5 га). Если происходит отказ от пенсии до наступле- ния пенсионного возраста, то земля должна быть передана в аренду на срок не менее 12 лет предприятию с минимальной площадью 12 га. В исключительных случаях владельцу разрешено оставлять себе участок площадью до 1 га без права использования его для интенсивного производства. С помощью сельскохозяй- ственных органов государство устанавливает, какое предприятие может купить или арендовать освободившийся участок. Более молодые фермеры, которые ре- шают прекратить свою фермерскую деятельность, также получают вознагражде- ние за сдачу земли в аренду. В 1969 году этой пенсией воспользовались всего 216 землевладельцев, в 1982 году их насчитывалось уже 54 тыс. Основная часть арендуемой земли в ФРГ принадлежит не крупным землевла- дельцам, а в основном разорившимся мелким и средним крестьянам, которые передают принадлежащую им землю в распоряжение более крупных хозяйств. Если земли сдают в аренду в соответствии с программой по укрупнению хозяйств, государство берет на себя оплату всех издержек арендодателя, связанных с про- ведением этой программы. Увеличение объема аренды земель, особенно пахот- ных угодий, позволяет направить финансовые средства на интенсификацию про- изводства и увеличение размера дохода на единицу труда. В связи с этим реко- мендовано использовать арендуемую пашню для возделывания наиболее интен- сивных сельскохозяйственных культур. В 1989 году из 11,8 млн. га сельскохозяйственных земель в ФРГ 4,5 млн. га или 38% обрабатывали арендаторы. До начала 80-х годов наблюдалось относительно медленное развитие аренды — с 1971 года по 1979 год средний годовой прирост арендуемых площадей составлял 0,1%. Это дало повод предполагать, что разви- тие аренды и далее будет медленным и что для ФРГ характерно ведение хозяй- ства самими землевладельцами. Однако с конца 70-х годов начался относитель- но быстрый рост аренды. Площадь арендуемых земель увеличилась с 3616 тыс. га в 1971 году до 4489 тыс. га в 1989 году. В хозяйствах, использующих арендуемые земли, ихплощадьв 1989 году составляла в среднем 11,4 га, тогда как в 1971 году было 5,7 га, т.е. произошел рост ровно в 2 раза. Доля арендуемых земель в целом по стране в 1989 году была равна 38,1%, а в 1971 году — 28,7% (табл. 15). Основная часть арендуемых площадей принадлежит в основном мелким и средним крестьянам, которые, не выдержав конкуренции, передают свою зем- лю более крупным хозяйствам. Анализ показывает, что хозяйства с площадью землевладения более 30 га обрабатывают половину (5 1,5%) используемых в сель- ском хозяйстве земель, из которых 45% арендуемые. Таким образом, основное 496 497 Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений Глава 4 Основные показатели развития арендных отношений в сельском хозяйстве ФРГ Таблица 15 1971г. 1975 г. 1981 г. 1985 г. 1989 г. Размер арендных площадей в целом, тыс. га 3616 3615 3808 4044 4489 Арендованные площади в расчете на 1 предприятие, га 5,7 7,1 8,5 8,4 11,4 Доля аренды в используемых угодьях,% 28,7 29,1 31,7 34 38,1 Арендная плата, марка/га 230 245 333 387 419 количество арендуемых площадей сосредоточено в хозяйствах — главных постав- щиках сельскохозяйственной продукции. В ФРГ различают два основных вида аренды: дополнительную и полную. По данным на 1981 год, из фермеров, арендовавших землю, 91% владели участками на правах дополнительной аренды, которые охватывали 80% арендуемых сельс- кохозяйственных земель. Остальные 9% арендаторов арендовали хозяйства пол- ностью. Эти хозяйства составляли 20% арендуемых земель. В хозяйствах разме- ром 5 га и более с арендуемыми землями, то уже 85% хозяйств включало 61% земель на условиях дополнительной аренды. Понятие дополнительной аренды относится к участкам, которые землевладель- цы арендуют для увеличения своего хозяйства. В отдельных случаях арендуемые полностью фермы могут быть увеличены участками за счет дополнительной арен- ды. Понятие полной аренды относится к арендуемым полностью хозяйствам, т.е. к земле и всем фермерским постройкам, а в некоторых случаях и к инвентарю и домашним животным. Условия дополнительной и полной аренды различны. Более половины фермеров (52%) являются хозяевами, которые сами обраба- тывают свою землю и дополнительно арендуют участки. На них приходится 74% собственной и 80% арендуемой земли. Хозяйства со смешанной собственностью имеют преимущества перед обоими отдельными типами владения хозяйства. Поскольку фермер с дополнительно арендуемой землей владеет и собственной землей, он социально и экономически защищен и несколько независим от арен- додателя, имеет свободу планирования своей деятельности и получает высокую оценку кредитоспособности. Ничто из этого не может быть гарантировано для полностью арендуемого хозяйства. С другой стороны, дополнительная аренда уменьшает долю капитала в земельной собственности и увеличивает его мобиль- ность и возможность регулирования в большей степени, чем этого можно дос- тичь в хозяйстве фермера-владельца. Особенно важно то, что хозяйство можно увеличить за счет относительно малых средств с помощью дополнительной арен- ды по сравнению с покупкой земли, потому что стоимость земли намного выше ее продуктивной ценности. Например, в начале 80-х годов средняя стоимость аренды сельскохозяйственных угодий была около 300 марок за 1 га, а пашни - не более 1000 марок за 1 га. В то же время цены на сельскохозяйственные угодья достигли в среднем 40 тыс. марок за 1 га. В настоящее время большинство сельс- кохозяйственных земель, ставших подвижными в процессе структурных измене- ний, арендовано и поглощено предприятиями с дополнительной арендой. Полностью арендуемые хозяйства представлены внутрисемейной и несемей- ной арендой. Внутрисемейная аренда составляет 80% всех полностью арендуе- мых хозяйств, по площади - 58%. Внутрисемейная аренда, как правило, являет- ся авансированной передачей хозяйств будущему наследнику, который станет по- том владельцем арендуемого хозяйства. Это связано с реакцией на Закон о пен- сии фермеров по старости (1957 год), который способствовал резкому увеличе- нию внутрисемейной аренды хозяйств. Несемейная аренда как традиционный тип аренды потерял свое значение в ФРГ. В 1981 году он охватывал только 5% всех хозяйств с площадью 5 га сельскохозяйственных угодий и более, где обрабатывали арендованную землю, и 42% земли, обрабатываемой в условиях полной аренды. В 1981-82 годах 64% дополнительно арендуемой площади были охвачены пись- менными контрактами, а остальные 38% - устными соглашениями. Договоры для сроков аренды 2 года и более составляют 58% дополнительно арендованной площади. Более половины этой земли было арендовано на 10 лет и более. Еже- годные арендные договоры охватывают оставшиеся 42% дополнительно арендо- ванных земель. Внутрисемейные договоры заключают главным образом письмен- но, из них 71% имеют срок от 9 до 17 лет. Несемейная аренда всегда основана на письменных договорах, из них 61% заключают на сроки 18 лет и более. При анализе арендной платы также надо учитывать различные типы аренды земель. Тогда как арендатор дополнительного участка должен выплачивать ренту только наличными, арендатор фермы, как правило, должен, кроме того, выпол- нять и другие обязательства, такие как выплата земельного налога, взносы в стра- ховые компании и сельскохозяйственную палату, отчисления на содержание пло- тин и каналов, затраты на капитальные вложения в сельское хозяйство. В сред- нем эти дополнительные расходы составляют 37% общих затрат на аренду фер- мы, а в случае дополнительной аренды — только 2%. Арендная плата отражает рыночные цены и зависит от продуктивности земли или доходности хозяйства. В ФРГ средняя арендная плата повышается довольно быстро. В 1989 году для хозяйстве полной занятостью она составила 419 марок за 1 га сельскохозяйственных земель. При этом увеличение по сравнению с 1970-71 годах произошло почти на 82% при среднем годовом росте 5,5%, а по сравнению с 1980-81 годами - почти 30% при среднем годовом росте 6,0%. Эти показатели близки к среднему темпу инфляции. Выборочные исследования арендной платы в 1965 и 1981-82 годах показа- ли, что ее значения для дополнительной аренды увеличивались на 4,8% в год. Намного быстрее росла плата за пахотные угодья (6,2%), пастбища показали 494 495 Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений _ прирост, близкий к среднему (4,9%), а для смешанных участков, включающих пашню и пастбища, рост платы был замедленным (3,5%). В результате абсолют- ные значения арендной платы достигли в среднем за 1 га 377 марок, для пашни - 478 марок, пастбищ - 314 марок и для смешанных угодий — 294 марки. Средний годовой рост платы в условиях полной аренды был значительно больше и дости- гал 7,2%, при этом внутрисемейная аренда давала рост на 6,0% в год, а несемей- ная аренда - на 8,4%. Абсолютные значения были в среднем за 1 га 460 марок, для внутрисемейной аренды - 401 марка, для несемейной аренды - 537 марок. Это можно объяснить отчасти.тем, что увеличился объем расходов арендодателя, которые соглашаются оплачивать арендаторы, и появились новые статьи допол- нительных затрат. Арендная плата для внутрисемейной аренды была ниже средней платы на 13%. Средняя наличная рента составила 220 марок за 1 га сельскохозяйственных уго- дий. Дополнительные расходы арендаторов, в основном к содержанию жилого помещения, составляли в среднем 181 марку в расчете на 1 га. Более того, договор об аренде составляют с учетом передачи в будущем фермерской собственности арендатору, который является наследником. Поэтому для 17% внутрисемейной аренды хозяйств совсем не оговаривают плату за аренду. Для несемейной аренды наличная рента увеличивалась в среднем на 7% и достигла 377 марок за 1 га в 1981 -82 годах. Дополнительные расходы выросли еще больше. Принимая на себя эти расходы, арендатор способствует улучшению условий аренды в пользу арен- додателя. Это объясняет сокращение в ФРГ несемейной аренды хозяйств. Аренда на крупных сельскохозяйственных предприятиях обходится дороже. В 1985-86 годах плата за аренду здесь была 460 марок/га при средней 394 марок/ га, в то время как для хозяйств менее 30 га — 284 марок/га. Почти для всех катего- рий хозяйств по их специализации также наблюдается повышение платы за аренду с увеличением размеров хозяйств за исключением культивирующих многолет- ние культуры. В них наиболее дорого стоит аренда хозяйств до 30 га (873 марок/ га), для хозяйств 30-50 га плата за аренду снижается (до 691), а для хозяйств более 50 га плата снова повышается (до 769). Средняя арендная плата в этих хозяйствах самая высокая и достигает 768 марок/га. Самая низкая арендная плата (365 ма- рок/га) — для хозяйств с кормовыми культурами. В 1986 году в ФРГ было больше 54 тыс. арендодателей, примерно на 6% боль- ше, чем в 1980 году. Они сдавали в среднем 12,6 га сельскохозяйственных земель в расчете на арендодателя, в то время как в 1980 году - 11,1 га. Получаемая рента составляла в среднем 4984 марки, или на 15,2% больше, чем в 1980 году. Различ- ные группы арендодателей имеют свои особенности. При несемейной аренде хозяйств традиционно институциональные арендодатели и крупные собствен- ники владеют половиной входящих в этот тип аренды сельскохозяйственных зе- мель. Вторую половину делят между собой занятые и незанятые в других сферах лица, включая пенсионеров по старости. В этом случае арендуемые хозяйства по- лучены по наследству либо управлялись до сдачи в аренду самими владельцами. Глава 4. Институциональными арендодателями являются, в частности, государствен- ные корпорации, общественные кооперативные организации и ассоциации. Есть преимущественно автономные организации, которые управляют церковной соб- ственностью или бывшими имперскими землями. Некоторые из этих арендода- телей направляют свои доходы на определенные цели, например, палата монас- тырей в Нижней Саксонии за счет своих доходов занимается благотворительнос- тью. Ассоциации также расходуют свои средства в основном на социальные цели. В отношении к своим арендаторам институциональные арендодатели и крупные землевладельцы не имеют принципиальных различий. Однако институциональ- ные арендодатели предлагают главным образом более длительные сроки аренды и берут несколько меньшую плату за нее, чем крупные землевладельцы, которые предпочитают короткие сроки, обеспечивающие возможность повышения арен- дной платы. Все сельскохозяйственные предприятия имеют равные права и возможности участвовать в программах, имеющих государственную поддержку по капиталов- ложениям. Инвестиционная политика в арендованных хозяйствах основана на тех же принципах, что и в других хозяйствах. Арендатор делает капиталовложе- ния в основном в мобильные фонды. Что касается более крупных инвестиций (особенно в фермерские строения и другие крупные сооружения), землевладе- лец и арендатор могут договариваться о финансовой стороне и условиях получе- ния кредитов. Платежи каждой стороны соответствуют индивидуальному инвес- тированию и периоду, для которого фиксируется полное списание инвестиций. Срок аренды часто соответствует этому периоду. Если собственные фонды арен- датора не обеспечивают полную гарантию кредита, который он хочет взять, ее может обеспечить арендодатель. Хотя арендаторы зависят от согласия землевладельцев относительно проведе- ния крупных мероприятий, они, как правило, пользуются довольно широкой свободой при ведении хозяйства. Около 60% арендаторов ограничиваются каки- ми-нибудь установками в своей деятельности, но 80% из них чувствуют себя не- зависимыми в принятии хозяйственных решений. Такие ограничения касаются распашки постоянных пастбищ, сохранения минимального поголовья скота и других требований, которые способствуют рациональному землепользованию. При дополнительной аренде наиболее значительными арендодателями явля- ются пенсионеры по возрасту и лица, занятые в других сферах. Пенсионеры пред- ставляют самую большую группу (28% арендодателей и имеют 37% всей допол- нительно арендуемой площади). Группа лиц, занятых в других сферах (напри- мер, государственные служащие и рабочие), включает 21% арендодателей и вла- деют 21% дополнительно арендуемой площади. Группа незанятых в других сфе- рах лиц, включая фермеров, представляет 12% арендодателей и имеет 18% до- полнительно арендуемой площади. Общественные корпорации и церкви с их уч- реждениями составляют 5% арендодателей и владеют такой же долей арендуемой площади. Только 5% земли при дополнительной аренде зависит от касающихся 496 497 Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений хозяйствования ограничений арендодателей. Конкуренция за получение участков для дополнительной аренды на неконтролируемом рынке способствует тому, что цены соответствуют спросу и предложению. Однако большую роль играют семей- ные и другие личные отношения. В районах, где существует равный раздел земли между наследниками, дробление участков приводит к тому, что владелец может только сдавать свою землю в аренду соседям. Только половина всех договоров в целях дополнительной аренды оформлена в условиях открытой конкуренции. Арендуемые полностью хозяйства сосредоточены в основном в северной части ФРГ. Остальные типы хозяйств распространены более равномерно по террито- рии страны. Производственная структура хозяйств приспособлена к местным условиям и не зависит от типа землевладения. Экономическое положение сельс- кохозяйственных предприятий в условиях полной и дополнительной аренды в статистике почти не отражено. Исследование сельскохозяйственных предприя- тий, которые обеспечивают своим хозяевам полную занятость, т.е. на которых фермер получает, по крайней мере, 90% своего дохода, показало, что среднее не- специализированное хозяйство имеет площадь 79 га сельскохозяйственных уго- дий для полной аренды и лишь 35 га для дополнительной аренды. Несмотря на такую большую разницу, средний доход полностью арендуемого хозяйства мень- ше (1547 марок/га), чем доход в хозяйстве с дополнительно арендуемыми участ- ками, который достигает 1865 марок/га. Уровень производства растениеводчес- кой продукции в среднем выше в арендуемом хозяйстве, но хозяйства с дополни- тельной арендой получают более высокий доход от производства животновод- ческой продукции, что помогает выдерживать конкуренцию и при недостатке земли. Однако по показателю среднего дохода на единицу труда более эффектив- ны полностью арендуемые хозяйства. Значение дохода равно 56245 марок при полной аренде и 34415 марок при дополнительной. В ряду основных факторов сельскохозяйственного производства в ФРГ роль затрат на земле не очень велика. Этот показатель имеет тенденцию к снижению и достиг уровня 6% относительно совокупных затрат. При вычислении этого пока- зателя среднюю цену арендованных земель умножают на всю сельскохозяйствен- ную площадь.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Аренда земель сельскохозяйственного назначения Германии» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
