Институциональная инфраструктура вторичного рынка земельных закладных (опыт США)
Формирование институциональной инфраструктуры в США было иницииро- вано Законом о сельскохозяйственном кредите (1987г.) путем создания 6 января 1998 года специализированного оператора вторичного рынка - Федеральной сель- скохозяйственной ипотечной корпорации. Корпорация призвана повысить лик- видность кредитных организаций, предоставляющих ипотечные займы сельхоз- производителям, и тем самым улучшить условия долгосрочного кредитования аграрного сектора по стабильной процентной ставке. Несмотря на то, что Корпорация создана Конгрессом в рамках Системы сель- скохозяйственного кредитования, она является организацией со стопроцентным частным капиталом, и ее акции продают на Нью-Йоркской фондовой бирже. В отношении размещения акций законодательством установлены определенные ограничения. В частности, после проведения первого заседания постоянного Со- вета директоров Корпорация вправе выпускать голосующие обыкновенные акции только для аттестованных кредитных организаций. Причем, держатели акций не могут иметь более 33 процентов выпущенных в обращение обыкновенных акций, обладающих правом голоса. Данное законодательное положение не распростра- няется на организации Системы сельскохозяйственного кредита. Размер дивиден- дов по всем видам акций устанавливается Советом директоров Корпорации. Контроль над деятельностью Корпорации возложен на Администрацию сель- скохозяйственного кредита, для чего в 1991 году в ее структуре было создано Уп- равление по надзору за вторичным рынком. Директор Управления подотчетен Председателю Совета директоров Администрации сельскохозяйственного кре- дита при решении административных вопросов, а в отношении стратегических вопросов политики регулирования вторичного рынка — Совету директоров. Од- ной из важнейших функций Управления является мониторинг финансового со- стояния Корпорации в соответствии с утвержденными критериями. В частно- сти, специальным тестом определяется размер капитала Корпорации, необходи- мый для покрытия кредитного, управленческого, операционного риска и риска кредитной ставки. В зависимости от размера капитала законодательством уста- новлены четыре уровня финансового состояния Корпорации, причем, в случае уменьшения стоимости капитала ниже определенного уровня Управление впра- ве применить в отношении Корпорации принудительные меры. Проверки фи- нансового состояния Корпорации проводят в сроки, определенные Админист- рацией сельскохозяйственного кредита, но не реже одного раза в год. 450 30* 451 Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений _ Глава 4. Государство регулирует деятельность Корпорации также через процедуру фор- мирования Совета директоров, который наделен значительными полномочиями для выполнения задач Корпорации. Учитывая то, что решения, принимаемые Советом директоров Корпорации, оказывают существенное влияние на функци- онирование первичного и вторичного рынков сельскохозяйственного ипотечно- го кредитования, законодательно определена следующая структура Совета, обес- печивающая баланс интересов государства, первичных ипотечных кредитных организаций, в том числе, входящих в Систему сельскохозяйственного кредита. Совет директоров состоит из 15 членов, из которых 5 избирают держатели обык- новенных акций Корпорации, представляющие страховые компании, банки или другие финансовые организации, 5 - держатели обыкновенных акций Корпора- ции - представители учреждений Системы сельскохозяйственного кредита, а 5 назначает Президент США по представлению и согласованию с Сенатом. Важ- но отметить, что назначаемые Президентом лица в Совет директоров не могут являться или ранее быть руководителями или сотрудниками каких-либо финан- совых организаций, должны представлять общественность, причем, не более. 3 из назначаемых лиц могут принадлежать одной политической партии, и, по край- ней мере, 2 должны иметь опыт ведения сельского хозяйства. Председателя Со- вета директоров также назначает Президент. В целях содействия развитию вторичного рынка и обеспечению его эффективного и устойчивого функционирования Федеральная сельскохозяйственная ипотечная кор- порация призвана выполнять следующие основные функции: • рефинансирование первичных кредиторов посредством покупки правомоч- ных кредитов и выпуска под их обеспечение ценных бумаг, что дает возмож- ность поддержать ликвидность первичных кредиторов и давать новые креди- ты сельхозпроизводителям на приемлемых условиях; • предоставление гарантий своевременного погашения основной суммы долга и процентов по эмиссионным ипотечным бумагам или облигациям, обеспе- ченным пулами первичных правомочных сельскохозяйственных ипотечных кредитов; • разработка единых стандартов и требований для первичных кредиторов в от- ношении сельскохозяйственных ипотечных операций; • установление квалификационных требований к кредитным организациям, предоставляющим первичные сельскохозяйственные ипотечные кредиты, предназначенные для операций на вторичном рынке, и проведение соответ- ствующей аттестации первичных кредиторов. На первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы (сельскохозяйственные ипотечные компании, кредитные союзы, коммерческие банки, ипотечные бан- ки и т.д.) выдают ипотечные кредиты сельхозпроизводителям. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения, таким образом, пробле- мы ликвидности, первичные кредиторы могут продать выданные ими ипотечные кредиты инвесторам на вторичном рынке. В этом случае первичные кредиторы не привлекают вкладов, а начальные операции финансируют за счет собственно- го капитала и срочных займов. Ипотечные компании выдают кредиты и осуще- ствляют их обслуживание. Но, выдав ипотечный кредит, компания продает его третьему лицу — инвестору. Продает непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотеч- ные компании снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Прибыль ипотеч- ных компаний складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание; даже когда ипотечные компании продают кредиты, они сохра- няют ответственность за их обслуживание. Для мобилизации средств на покупку первичных сельскохозяйственных ипо- течных кредитов Корпорация вправе осуществлять эмиссию ценных бумаг для размещения среди инвесторов, прежде всего, долгосрочных. Эти ценные бумаги обеспечены ипотечными кредитами под залог сельскохозяйственной земли, при- обретенными Корпорацией у первичных кредиторов. Несмотря на то, что эмис- сионные ипотечные ценные бумаги или обеспеченные пулами правомочных ипо- течных кредитов облигации, по которым Корпорация представляет гарантии, не являются государственными обязательствами США и не гарантируются Адми- нистрацией сельскохозяйственного кредита (или каким-либо другим агентством США) ни по основной сумме, ни по процентам, такие ценные бумаги являются весьма привлекательными инструментами инвестирования, так как вложенные в них средства обеспечены реальной сельскохозяйственной недвижимостью. Закладные по сельскохозяйственным ипотечным кредитам могут быть прода- ны на вторичном рынке в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит мо- жет быть продан целиком. Во-вторых, может быть продано право на долевое уча- стие в выданном кредите, позволяющее инвестору получать свою долю возвра- щаемого кредита и процентов по нему. В-третьих, ипотечные кредиты или доле- вые участия в них могут быть сгруппированы в пулы, на основе которых Корпо- рация выпускает обеспеченные этими ипотечными кредитами ценные бумаги. Поступления от сельхозпроизводителей, выплачивающих ипотечные кредиты, при этом переходят к инвесторам, купившим такие ценные бумаги. Одновременно с этим эмитент упомянутых ценных бумаг, обеспеченных правомочными ипо- течными кредитами, предоставляет инвестору гарантии своевременного возвра- та основного долга, процентов или определенных частей, либо комбинаций вы- шеперечисленного, как это оговорено в проспекте эмиссии. В свою очередь упо- мянутые ценные бумаги используют также как основу для выпуска облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. Принятые в 1996 году законодательные поправки по регулированию вторич- ного рынка сельскохозяйственных закладных направлены на усиление конкурен- тных позиций Корпорации на рынке ценных бумаг. В частности, Корпорации было разрешено приобретать закладные непосредственно от первичных кре- дитных организаций и проводить эмиссию гарантированных ценных бумаг, представляющих 100 процентов основной суммы долга купленных закладных. 496 497 \ I Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений _ Глава 4. Данная поправка отменила ранее действующее требование для первичных про- давцов пулов сохранятьобязательство по покрытию 10 процентов кредитных убыт- ков по пулам, под обеспечение которых Корпорация выпустила ценные бумаги. Доступность ипотечных кредитов для первичных заемщиков (сельхозпроизво- дителей) обеспечивается различными способами, имеющими отношение к субъектам как первичного, так и вторичного рынков, в том числе путем предос- тавления Корпорацией гарантий по ценным бумагам, обеспеченным пулом зак- ладных. Это позволяет первичным кредиторам выдавать кредиты на льготных по сравнению с обычными рыночными ипотечными кредитами условиях (под бо- лее низкую процентную ставку, на более длительный срок, с меньшей величиной отношения размера кредита к стоимости заложенной сельскохозяйственной не- движимости, с меньшей величиной первоначального взноса и т.п.). Законодательством США установлено, что Федеральная ипотечная сельскохо- зяйственная корпорация вправе совершать операции на вторичном рынке толь- ко с кредитами, соответствующими установленным стандартам и требованиям. Важно отметить, что минимальные требования определяются федеральным за- конодательством, а Корпорация вправе вводить дополнительные ужесточающие требования. Ниже сформулированы важнейшие требования к сельскохозяйствен- ным ипотечным кредитам, предназначенным для обращения на вторичном рынке. Требования к сельскохозяйственной недвижимости предусматривают, что обес- печением по правомочному ипотечному кредиту может быть только участок зем- ли, используемый в сельскохозяйственном производстве и превышающий опре- деленный минимальный размер. В развитие данной законодательной нормы Корпорация установила, что в качестве залога может выступать земельный учас- ток размером не менее 5 акров и позволяющий получать доход от сельскохозяй- ственного производства в сумме не менее 5000 долларов США. Данное положе- ние распространяется и на хозяйства, обеспечивающие неполную занятость, при условии постоянного проживания сельхозпроизводителя на данном участке зем- ли. Правомочный кредит может быть выдан только под залог земли, располо- женной в США, при условии, что по данный участок не обременен какими-либо другими ипотечными обязательствами. Законодательство устанавливает определенные требования и в отношении за- логодателя по правомочным кредитам. В частности, ипотечный кредит может быть предоставлен только гражданину США или иностранному физическому лицу, имеющему право на постоянное проживание в США. Данная законодательная норма конкретизируется тем, что правомочные кредиты могут выдаваться толь- ко частным корпорациям или партнерствам, где контроль принадлежит амери- канцам или иностранным лицам, имеющим право на постоянное проживание в США. Важным требованием является и то, что правомочные кредиты могут быть предоставлены только физическим, юридическим лицам или партнерствам, ко- торые имеют подготовку или опыт ведения сельского хозяйства, соответствую- щие установленным Корпорацией критериям и способны обеспечить погаше- ние ипотечного кредита. Более того, залогодателем по правомочным кредитам может быть только лицо, непосредственно занимающееся сельскохозя йственным производством, причем от первичного ипотечного кредитора требуется получить официальное подтверждение залогодателя, что последний намерен продолжить ведение сельского хозяйства на участке, под который предоставлен кредит. Так- же, залогодатель должен обеспечить достаточные поступления наличных денег для обслуживания сельскохозяйственного ипотечного кредита. Как отмечается выше, одной из важнейших функций Корпорации является унификации стандартов и требований к правомочным кредитам в целях стаби- лизации вторичного рынка сельскохозяйственных ипотечных кредитов. В част- ности, Корпорация уполномочена формировать единые стандарты и требования для проведения оценки вероятности погашения кредита, оценки стоимости обес- печения, а также условий погашения правомочных кредитов. Важно отметить наличие законодательной нормы, обязывающей проведение данной работы с участием первичных сельскохозяйственных ипотечных кредиторов. При разра- ботке стандартов и требований для правомочных кредитов Корпорация должна максимально учитывать сложившуюся практику сельскохозяйственного ипотеч- ного кредитования с учетом требований частных институциональных ипотечных инвесторов. Также законодательством закреплено, что стандарты и требования в отношении обслуживания кредитов, установленные Корпорацией, должны фор- мироваться по образцу аналогичных стандартов, утвержденных другими феде- ральными организациями — операторами вторичного рынка. Для создания постоянного источника долгосрочного финансирования с фик- сированной ставкой сельскохозяйственных производителей законодательством США установлены определенные требования в отношении первичных ипотеч- ных кредитов. Чтобы быть проданными на вторичном рынке, выданные креди- ты должны соответствовать определенным стандартам, главными из которых являются: определенное соотношение между размером кредита и стоимостью собственности, используемой в качестве залога, обязательное страхование чис- тоты титула собственности (юридической чистоты право устанавливающих до- кументов), иногда - страхование жизни заемщика и самого имущества. Корпо- рация также устанавливает обязательные для первичных кредиторов критерии оценки вероятности возврата кредита, которые включают анализ платежеспо- собности заемщика, выполнения им предыдущих финансовых обязательств, на- личие собственных средств, а также оценку стоимости и состояния передавае- мого в залог имущества. Сельскохозяйственный ипотечный кредит не может быть выдан на сумму, ко- торая превышает 80 процентов стоимости недвижимости, являющейся обеспе- чением данного кредита. Одно из важнейших законодательных положений уста- навливает, что требования и стандарты Корпорации должны быть направлены на создание ограничений и запретов по использованию сельскохозяйственной не- движимостью в несельскохозяйственных целях. Также зафиксировано, что при 496 497 Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений определении стоимости сельскохозяйственной земли необходимо учитывать ее целевое назначение, которое определяет величину налогообложения. На максимальный размер сельскохозяйственного ипотечного кредита, кото- рый может приобретаться Корпорацией для операций на вторичном рынке, ус- тановлены определенные ограничения. Так, основная сумма сельскохозяйствен- ного ипотечного кредита не может превышать 2 500 ООО долларов США с учетом инфляции. Данное требование не распространяется на сельскохозяйственные ипотечные кредиты, если обеспечением кредита являются сельскохозяйственные угодья, площадь которых превышает 1 ООО акров. Сумма первичного сельскохо- зяйственного ипотечного кредита не может превышать 70% стоимости земли, являющейся обеспечением данного кредита. Для крупных же кредитов (2,3 - 3,49 миллионов долларов США) соотношение стоимости сельскохозяйственного за- лога и кредита не должно превышать 60%. Необходимо подчеркнуть наличие законодательного требования, что стандар- ты по правомочным кредитам не должны устанавливать дискриминационные ограничения в отношении мелких первичных ипотечных кредиторов или неболь- ших сельскохозяйственных ипотечных кредитов, сумма которых составляет не менее 50000 долларов США. Корпорация должна содействовать включению пра- вомочных кредитов для мелких и семейных хозяйств в обращение на вторичном сельскохозяйственном ипотечном рынке. Для хозяйств, обеспечивающих пол- ную занятость, срок погашения ипотечного кредита может варьироваться от 5 до 15 лет, для хозяйств, не обеспечивающих полную занятость, — до 25 лет. Кредит- ная ставка должна быть достаточной для покрытия административных расходов, кредитного риска, риска процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможным досрочным погашением за счет обязательств с изначаль- но фиксированной ставкой или другим менее рискованным отзывным обязатель- ствам, и обеспечивать достаточный размер прибыли от вложения средств пер- вичного кредитора. Примечательно, что в законодательстве, регулирующем функционирование вторичного рынка сельскохозяйственного ипотечного кредитования, особо ого- вариваются права залогодателей. В частности, первичные ипотечные кредиторы (включая организации, входящие в Систему сельскохозяйственного кредита), должны официально уведомить заявителя об условиях предоставления кредита под залог сельскохозяйственной недвижимости, отдельно указав условия для кре- дитов, из которых в последующем будут формироваться пулы для операций на вторичном рынке, и кредитов, которые не предназначены для этих целей. Дан- ное уведомление также должно содержать информацию для заявителя, что у него есть право отказаться от участия в пуле. Значимость роли государственного регулирования вторич ного рынка подтвер- ждается законодательной нормой о том, что стандарты и требования в отноше- нии правомочных кредитов должны направляться на рассмотрение Конгресса. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и Глава 4 обслуживания ипотечных кредитов является основой для надежного функцио- нирования вторичного рынка и привлечения средств частных инвесторов в аг- рарный сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации. Партнерами Федеральной сельскохозяйственной ипотечной корпорации США могут быть только первичные кредиторы, отвечающие установленным квалифи- кационным требованиям. Кредитная организация должна гарантировать, что ипотечные кредиты или закладные отвечают определенным требованиям и стан- дартам, предоставлять Корпорации на постоянной основе необходимую финан- совую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к докумен- там, касающимся их взаимоотношений. Кредитные организации, предоставля- ющие первичные сельскохозяйственные ипотечные кредиты, включают коммер- ческие банки, организации Системы сельскохозяйственного кредита, кредитные союзы, ипотечные компании, страховые компании, сберегательные и кредитные ассоциации, ассоциации сельхозпроизводителей, кооперативы, коммерческие финансовые компании или другие организации, уполномоченные предоставлять и обслуживать кредиты в рамках данной программы. Вышеупомянутые кредит- ные организации обязаны приобрести и сохранять минимальное количество обыкновенных голосующих акций класса А. Помимо требований к закладным, выданным под обеспечение сельскохозяй- ственной земли, законодательство США также устанавливает определенные стан- дарты и требования непосредственно к первичным ипотечным кредитным орга- низациям, которые намерены реализовывать закладные на вторичном рынке. Основные квалификационные требования для сельскохозяйственных ипотечных организаций включают требования к величине капитала и уровню управления кредитной организации. В частности, минимальный капитал должен составлять 1 миллион долларов США для кредитных организаций, предоставляющих пер- вичные ипотечные кредиты, и 2 миллиона долларов США для эмитентов ценных бумаг «Агровыгода». Немаловажным является и то, что кредитная ипотечная организация, намере- вающаяся использовать сельскохозяйственные закладные для операций на вто- ричном рынке, обязана предоставить служащим Корпорации доступ ко всей до- кументации, связанной с первичными ипотечными кредитами. Также, первич- ная кредитная организация должна принять требуемые стандарты и процедуры, связанные с предоставлением информации первичным заемщикам об условиях и правах, применимых к правомочным кредитам, под пулы которых Корпорация предоставляет гарантии. В отношении управления кредитами партнерская орга- низация должна принять стандарты и процедуры по оценке вероятности пога- шения, обслуживанию и маркетингу сельскохозяйственных ипотечных кредитов, установленные Советом директоров. Аттестация Корпорацией сельскохозяй- ственной ипотечной организации (первичного кредитора) должна быть дей- ствительна в течение периода, определенного Корпорацией, но на срок не 484 456 Зак. 102 485 Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных отношений более 5 лет. Аннулирование аттестации не должно влиять на гарантии Корпора- ции по пулам правомочных кредитов. В настоящее время на вторичном рынке Федеральная сельскохозяйственная ипотечная корпорация осуществляет следующие основные виды операций.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Институциональная инфраструктура вторичного рынка земельных закладных (опыт США)» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
