Исторически ипотечное законодательство США стремилось обеспечить баланс интересов залогодателя и залогодержателя (кредитора по закладной). Хотя права кредитора, получившего обеспечение в виде ипотеки, после дефолта залогодате- ля являются основополагающими при проведении ипотечной операции, послед- ствия от потери права выкупа заложенного имущества могут быть жесткими. В связи с этим американское ипотечное законодательство предоставляет должни- кам по закладной несколько возможностей выплатить причитающиеся суммы залогодержателю и, таким образом, восстановить свои права. Федеральное законодательство США и законы многих штатов обеспечивают защиту против процедуры лишения права выкупа, если она касается жилой пост- ройки и прилегающей земли залогодателя. Первоначально система была создана таким образом, чтобы защитить постройки и прилегающую к ним собственность сельхозпроизводителей. Администрация по мелкому предпринимательству пре- доставляет и страхует кредиты заемщикам. В случае лишения права выкупа зало- женной недвижимости эти меры защиты позволяют залогодателю арендовать недвижимость, включая фермерские постройки и не боле 10 акров прилегаю- щей земли, в период выполнения процедуры по лишению права выкупа залога Раздел VIII. Зарубежный опыт государственного регулирования земельно-имущественных и продажи. Период аренды не может превышать пяти лет, но не должен быть мень- ше трех лет. Арендатору принадлежат привилегии права первого отказа, они по- зволяют ему вновь приобрести свою собственность на условиях не менее благо- приятных, чем это может быть предложено другим покупателям. Право кредитора на владение заложенной недвижимостью варьируется в разных штатах. Право владения очень важно, так как заключает в себе получение аренд- ной платы и прибыли. В силу этого во многих штатах кредитору разрешено всту- пать во владение заложенной собственностью только после дефолта залогодателя. Кредитор может накапливать арендную плату и прибыль за недвижимость с пери- ода дефолта залогодателя до периода, когда залогодатель или уплачивает свой долг, или недвижимость поступает на аукцион. Кредитор должен использовать благо- приятный момент для сдачи в аренду недвижимости; и если он этого не сделал, суд может удержать с него плату за аренду, которую он мог бы обеспечить. При исполь- зовании кредитором недвижимости для себя он должен вычесть из того, что при- надлежит лично ему, нормальную арендную плату за свое местопребывание. Если аренда имеет место во время действия залогового соглашения, кредитор ограничивается арендой, а после сдачи недвижимости в залог - кредитор имеет право вступить во владение, основываясь на том, что арендатор имеет не больше прав на владение, чем залогодатель. Если же кредитор не вступил во владение недвижимостью, то арендатор не платит арендную плату заемщику, потому что арендатор не имеет контракта с кредитором. Во всех американских штатах при лишении права выкупа кредитор может по- требовать от суда назначить физическое или юридическое лицо (получателя) для сбора арендной платы и прибыли. Этот получатель назначается для сохранения заложенной недвижимости в течение процедуры лишения права выкупа и упол- номочен обеспечить безопасность кредитора путем вступления во владение за- ложенной недвижимостью и сбора арендной платы и прибыли. Весьма часто кре- дитор требует назначить получателя для того, чтобы вести дела залогодателя при незаконном лишении права выкупа залога. В Германии сельскохозяйственная земля может быть продана на аукционе после дефолта. Тем не менее, существует специальная процедура продажи сельскохо- зяйственной земли, которая гарантирует определенную защиту жилья фермера и его семьи. Во Франции законам процедура лишения права на выкуп залога продолжается 18 месяцев. Эта процедура включает уведомление и слушание с участием долж- ника и кредитора. Ее длительность обусловлена тем, чтобы защитить должника и позволить ему продолжить или завершить свое сельскохозяйственное производ- ство. Деятельность и расходы, связанные с процедурой лишения права, сдержи- вают желание кредитора идти на этот шаг, если он имеет небольшую часть долга. Фактически продажи по решению суда редки. Из 400 тысяч подобных требова- ний решение о лишении права выкупа залога было принято в 4500 случаях, и толь- ко в отношении 11% требований было принято решение об открытой продаже.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Лишение права выкупа залога» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
