Метод инвестиций (МИ) синтезирует идеи метода сравнения и будущих при- былей. Его применяют в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость объек- тов недвижимости, переданных собственником в аренду различным нанимате- лям, которые платят арендную плату и приносят доход (прибыль) собственнику. Это принято называть инвестированием собственника в недвижимость. Для преобразования величины арендной платы в стоимость недвижимости используют некоторую норму дохода на капитал. Ее величину находят из сравне- ния с подобными величинами доходности других инвестированных объектов не- движимости - аналогах. Именно здесь, в использовании информации об аналогах, 254 270 i 1 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости заключена та характеристика МИ, которая классифицирует его как метод из груп- пы аналоговых методов. Принципиальным в МИ является то, что показатель до- хода на капитал функционально не связан с банковской ставкой ссудного про- цента, и этот показатель нельзя получить непосредственно из общей нормы про- цента, традиционно используемой во многих экономических расчетах. Основ- ным источником для расчетов является именно информация о нормах дохода среди объектов-аналогов. Кроме того, следует отметить, что алгоритмически до- статочно простые расчеты по МИ используют чаще всего для экспресс-оценки эффективности инвестиций в недвижимость. В более сложных случаях следует проводить расчеты потоков материально-технических и финансовых средств в динамике (тогда, в частности, используют методы типа Cash-Flow). Суть алгоритмов МИ состоит в капитализации текущей величины арендной платы (более точно - в капитализации определенной на основе арендной платы прибыли инвестора) с использованием той величины доходности, которая имеет место для данного бизнеса на данном рынке. Для определения значения этого показателя учитывают последние близкие по времени сделки с аналогичными объектами. Такой совокупный учет всех подходящих сделок без детального раз- деления прецедентов по специфическим условиям сделок позволяет терминоло- гически определять соответствующий показатель доходности как рыночную до- ходность, определенную на фоне всех имеющихся рисков и условий. Далее оцен- ку стоимости объекта недвижимости определяют как результат деления величи- ны арендной платы (или, как уже подчеркивалось, определенной на ее основе величины прибыли) на показатель доходности. Это и есть алгоритм, известный под названием капитализации прибыли. Таким образом, центральным в МИ является: во-первых, вычисление чистого дохода (прибыли) владельца (например, по совокупности получаемых им аренд- ных платежей) и, во-вторых, нахождение достоверной информации о показателе доходности (например, из сделок-аналогов). При определении будущей прибыли необходимо учитывать, что: • при определении прибыли как величины-нетто арендной платы следует ис- ключить из ее величины-брутто дополнительные текущие затраты собствен- ника на управление и содержание объекта недвижимости, плату за коммуналь- А ные услуги, местные налоги и др.; • вся информациядля вычисления прибыли целиком содержится вдоговорахаренды; • стоимостная структура договора аренды в части включения или нет в ставку арендной платы тех или иных компонентов (плата за энергию, текущий ре- монт, уборка и вывоз мусора и т.п.) в общем случае различна в разных странах. Поэтому, используя информацию об аренде из зарубежных справочников, пе- риодических изданий и аналитических обзоров фирм, следует быть крайне вни- мательными к вопросам связи приводимых показателей с содержанием ис- пользуемых для этого арендных договоров в данной стране, фирме и на дан- ном рынке арендных услуг. — - 136 285
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод инвестиций» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
