Отличие метода восстановительной стоимости по аналогам (МВСА) от мето- дов «просто» восстановительной стоимости (МВС и МЗ) как раз и состоит в ана- логовом способе, которым оценивают создание объекта в текущих ценах. В МВСА эту процедуру обеспечивают на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, созданными уже в данное время. 269 285 I Глава 1 После нахождения аналогов в качестве результата оценки принимают их восста- новительную стоимость — рассчитанную для них сметную стоимость в строитель- ном проекте. То есть, результат определяют по проектным аналогам сразу в ко- нечном, интегральном стоимостном виде. Такой результат будет исчерпывающим, когда объект-аналог и оцениваемый объект полностью идентичны. В иных слу- чаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производят корректировку их стоимости. Учет возникающих различий объекта оценки и объекта-аналога является тра- диционной задачей всех аналоговых методов, поскольку весьма сложно найти полностью идентичные объекты. Она может быть решена следующим образом: • при малых различиях между поддающимися измерению параметрами оцени- ваемого объекта (Pv) и аналога (Ра) (например, если площади или объемы со- поставляемых помещений или здания в целом разнятся до 10-20%) для полу- чения значения восстановительной стоимости оцениваемого объекта (Cva) проводят линейную корректировку уже выявленных стоимостных оценок - объекта-аналога (Сва) по формуле Cva = Сва х Pva/Pea. Далее, при необходи- : мости, полученную оценку можно корректировать упомянутыми выше спо- собами и для учета характеристик износа; при различиях, не нарушающих принципиальную близость объектов, но но- I сящих трудно измеримый характер (как, например, наличие или отсутствие охранной системы в здании, гаража на дачном участке и т.д.), корректировки -и типа Cva = Сва х Кэ проводят на основании экспертных баз данных для все- п возможных вариантов корректирующих коэффициентов (Кэ), которыми, как правило, располагают профессиональные организации оценщиков. В результате задача проведения прямых расчетов всех видов затрат (как это имело место при рассмотрении методов восстановительной стоимости и заме- щения), преобразуется в следующую последовательность действий: • поиск современных (построенных в достаточно близкое время) объектов- аналогов; • получение информации об их сметной стоимости; • перенос результатов на оцениваемый объект; • проведение, при необходимости (при определенных различиях с объектами- аналогами), корректировочных процедур. Метод МВСА целесообразно применять при работе с функционально и архи- тектурно ординарными объектами строительства (например, школьные здания, типовое жилищное строительство и т.п.). При появлении не принципиально от- личающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбирают и корректируют с учетом таких отличий. В заключение, говоря об учете старения объектов оценки, обратим внимание на распространенный прием совмещения линейной модели износа с норматив- ным определением исходной стоимости восстанавливаемых или замещаемых объектов, например, с использованием укрупненных строительных нормативов Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости Глава 1 стоимости, соответственно, для 1 м 2 жилья, 1 м 3 складских помещений и т.д. То есть, первоначально с помощью укрупненных строительных норм (Bs) рассчи- тывают некоторую усредненную восстановительную стоимость вновь возведен- ного объекта (например, при площади объекта (S) это будет величина, равная SxBs), и далее корректируют эту оценку пропорционально мере износа, напри- мер указанным выше способом: Cvat = S х Bs х (T-t)/T (4) Метод сравнения Метод сравнения (МС) является классическим аналоговым методом и базиру- ется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее про- веденных таких же сделках с объектами недвижимости, которые полностью анало- гичны предназначенному для оценки и функционируют в подобных же условиях. Главным преимуществом МС, при полном соблюдении правил сравнения, яв- ляется его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Однако, это одновременно порождает и главную его проблему — наличия достаточной ин- формации о представительных выборках объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости подобным намечаемой для объекта оценки и в подобных условиях. При этом сложность состоит в том, что чем больше харак- теристик оцениваемого объекта и условий сделки хотят учесть, тем меньше воз- можностей сформировать представительную выборку объектов и сделок — ана- логов или даже вообще найти хотя бы один полностью идентичный прецедент сделки. Обычно объекты различаются по многим параметрам. Например, види- мыми и потенциально значительно возможными различиями являются: место- положение объекта, качество окружения, размер и форма участка, плотность за- стройки, права на объект, разрешенное направление использования (по генераль- ному плану или по специально принятому плановому решению), произведенные усовершенствования и т.д. При недостаточности аналоговой информации часто искусственно расширя- ют поле поиска, включают в число сравниваемых несколько отличающихся объек- тов и условий, но с последующими соответствующими корректировками оценок. Это могут быть те же линейные корректирующие модели или модели с использо- ванием экспертных корректирующих множителей или слагаемых. Тогда искомая аналоговая оценка ( С е т ) будет представлять собой произведение полученной из баз данных стоимостной оценки аналога (Ccdb) на произведение корректирую- щих множителей (ki) или иную обоснованную форму комбинации множителей (I(ki)), каждый из которых учитывает свое малое отклонение параметров объекта оценки и намечаемых условий сделки от аналога: Ccm = Ccdb xl(ki) (5) Суть МС состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать ста- тистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта - это цена продажи (или, например, ставка аренды) иден- тичных объектов на рынке в аналогичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных ус- ловиях. Поскольку совершенно идентичных объектов, как правило, нет, то ча- сто для оценки объект разбивают на части, для каждой из которых можно (по крайней мере, легче) найти аналог. Поэлементное или иное разбиение и оценку объекта по частям можно применять при сдаче в аренду торговых помещений нескольким разного типа нанимателям, учитывая интересы, особенности торго- вого бизнеса и реальные возможности каждого из арендаторов. В других случаях в поиске аналогов переходят от абсолютных показателей сравниваемых объектов (общий метраж здания, общие затраты на строительство, совокупный доход от сдачи в аренду) к удельным показателям (удельные строительные затраты на 1 м 2 , усредненная ставка арендной платы за 1 м 2 ). Сложность применения МС заключается в том, что некоторые из характерис- тик оцениваемого объекта могут проявиться не сразу, а лишь впоследствии, что связано с возможностью его развития и существующими плановыми предписа- ниями. Особое значение и трудную предсказуемость это имеет в отношении со- седних участков или зданий. МС можно использовать как для оценки земли и строений, так и величины арендной платы. В частности, этот метод можно применять для оценки пустую- щих земель, а также упомянутых выше ординарных объектов недвижимости (школьные здания, жилые и офисные помещения, складские и малые производ- ственные объекты).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод восстановительной стоимости по аналогам» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
