Как правило, нормативные методы предназначены для оценки объектов не- движимости, не отличающихся уникальными свойствами, и для ситуаций, свя- занных с необходимостью массовой оценки. Наиболее характерными примера- ми нормативного подхода являются положения Земельного кодекса РФ (ЗКРФ) о кадастровой оценке стоимости земельных участков: • кадастровая стоимость земельных участков устанавливается в целях налого- обложения (ст. 65, п.5); • кадастровая оценка земельного участка носит нормативный характер, реали- зуемый по правилам, устанавливаемым Правительством РФ. При этом, если по каким-либо причинам определяют рыночную стоимость земельного учас- тка (и обязательно в соответствии с принципами, установленными законом об оценочной деятельности), то кадастровую стоимость устанавливают нор- мативно в % от рыночной оценки (ст.66). Действенность нормативных методов обеспечивается строгим регламентиру- ющим характером соответствующих законодательных и нормативных правовых документов федерального и муниципального уровней. Так, в постановлении Пра- вительства РФ от 25 февраля 1992г. №112 и в серии последующих нормативных федеральных правительственных актов и детализирующих их в привязке к мест- ным условиям актов региональных властей установлен порядок определения ста- вок земельного налога и нормативной цены земли. Последняя, в частности, пред- назначена для применения в актуальных ситуациях обеспечения экономическо- го регулирования земельных отношений (например, при передаче земли в соб- ственность гражданам, при установлении коллективно-долевой собственности на землю, при передаче земельных участков по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в ряде других случаев). При этом правила установления нормативной цены земли для конкретных земельных участков связаны с обоснованием и принятием жесткого однозначного алгоритма. При использовании нормативных схем местным органам власти могут быть предоставлены различные специальные регулирующие права с количественными показателями пределов регулирования, например, при: • операциях купли-продажи земельных участков (в том числе продажи прав долгосрочной аренды городских земель) на конкурсной основе - повышать их нормативную цену, но не более чем на нормативно фиксированный про- цент (например, на 50%); • продаже земельных участков на аукционах и при реализации заложенных в банке и не выкупленных в срок земельных участков - их цену не ограничивать и т.д. Так, в соответствии с Федеральным законом «О плате за землю» и Распоряже- нием Мэрии Москвы (от 31.03.92 №173-РВМ) с 1 января 1992 г. пользование городской землей в Москве является платным. Территория Москвы разделена на 69 территориально-экономических зон (плюс некоторое количество специфи- ческого характера подзон). Изначально для них установлены базовые ставки еже- годной арендной платы и земельного налога, которые регулярно индексируют для всех выделенных зон и подзон. Землевладельцев и землепользователей, наде- ленных правом бессрочного пользования землей, облагают ежегодным земель- ным налогом в размере, кратном базовой ставке (например, 100 %). Наравне с этим, установлены нормативные льготы по арендной плате для различных кате- горий пользователей (например, 50% и менее от базовой ставки). Наиболее известный прецедент нормативной оценки недвижимости связан с жилищной приватизацией. Из социальных соображений приватизация жилья в России проводится бесплатно. Хотя в мировой практике известны схемы прива- тизации муниципального жилья путем его выкупа, но тоже с различными усло- виями и льготами для граждан. Так, в Англии процессы выкупа муниципального жилья направлены, с одной стороны, на повышение качества жизни и, с другой стороны, на возможности улучшения содержания жилых домов после перевода на частного собственника бремени ответственного содержания жилья. 264 17 Зак. 102 265 Раздел V. Оценка земельной и иной недвижимости Следует также обратить внимание на тот факт, что в законодательстве или со- ответствующих нормативных документах могут быть требования не именно фик- сированной или алгоритмически однозначно вычисляемой нормативной оцен- ки, а требования ориентироваться на определенные базисы и методы оценки. Так, например, официально постулированы предпочтения, отдаваемые рыночной сто- имости объекта оценки в Федеральном законе «Об оценочной деятельности». За- конодательство по бухгалтерской отчетности четко фиксирует методы оценки активов предприятия. С точки зрения схемы выбора базисов и методов оценки та- кие нормативные указания на применение ненормативных методов означают для: • оценщика — облегчающее его методические проблемы прямое указание на метод, который он обязан использовать (и безусловное требование професси- онально владеть этим методом); • источника нормативных указаний — необходимость таким же нормативным образом обеспечить возможность эффективного применения указанного ме- тода, в том числе четкую систему определений и толкований терминов, струк- туру и содержание расчетной модели и необходимых баз данных, разделение ответственности участников процесса, правила выбора среди возникающих альтернатив, условия разрешения возникающих споров и т.д.; • всех участников договора об оценке — ответственность по подготовке необ- ходимой информации. Нормативное указание на базис и метод оценки кон- статирует официальное доверие к получаемой таким способом оценке объекта, что может оказаться крайне важным при арбитражных спорах сторон сделки.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Нормативные методы» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
