Застройка территорий городских и сельских поселений
1. Проект планировки — градостроительная документация, разрабатываемая для частей территорий поселений. Для городов с численностью населения до пяти- десяти тысяч человек и сельских поселений Проект планировки можно разраба- тывать "3 всю территорию указанных поселений вместе с Генеральным планом Раздел III. Государственный учет, планирование и контроль за использованием земельных ресурсов поселений как единый документ. В составе Проекта планировки можно разраба- тывать проект межевания территорий. Проект планировки разрабатывают в соответствии с установленными в Гене- ральных планах городских и сельских поселений элементами планировочной структуры и градостроительными регламентами правил землепользования и зас- тройки. Проект планировки выполняют по заказу застройщиков или органов местного самоуправления. Графические материалы Проекта планировки включают: схему размещения проектируемой территории в структуре поселения; план современного исполь- зования территории (опорный план); план красных линий (основной чертеж); разбивочный чертеж красных линий; схему организации транспорта и улично- дорожной сети; схему размещения инженерных сетей и сооружений; схему вер- тикальной планировки и инженерной подготовки территории. На схеме размещения проектируемой территории в структуре поселения пока- зывают: границы проектируемой территории, зоны различного функционально- го назначения в соответствии с генеральным планом поселения, основные пла- нировочные и транспортно-коммуникационные связи. На плане современного использования территории (опорном плане) показыва- ют: существующую застройку с характеристикой зданий и сооружений по назна- чению, этажности и капитальности; границы землевладений и землепользовании; планировочные ограничения, границы охраняемых территорий; источники загряз- нения среды и санитарно-защитные зоны; уличная сеть с указанием типов покры- тия проезжих частей; транспортные сооружения; сооружения и коммуникации инженерной инфраструктуры; границы территорий по формам собственности; гра- ницы отвода участков под все виды строительства и благоустройства; действую- щие и проектируемые красные линии, линии регулирования застройки. На плане красных линий (основном чертеже) должны быть показаны элемен- ты сохраняемой застройки всех видов, сохраняемые участки природного ланд- шафта и проектные предложения по: проектируемым красным линиям, линиям регулирования застройки и другим линиям градостроительного регулирования; функциональному использованию территории с выделением зеленых насажде- ний и элементов благоустройства; архитектурно-планировочному и объемно- пространственному решению застройки; развитиюулично-дорожной сети, транс- портным сооружениям, сооружениям и коммуникациям инженерного оборудо- вания; границам территорий по формам собственности; скотопрогоны и иные проектные решения. При разработке проекта межевания территорий в составе Проекта планировки на основном чертеже показывают границы проектируемых и сохраняемых земель- ных участков. На основном чертеже должны быть выделены зоны первоочеред- ного инвестиционного развития. Разбивочный чертеж красных линий выполня- ют в соответствии с инструкцией о порядке проектирования и установления крас- ных линий в городах и других поселениях Российской Федерации. г 167185 Глава 1 На схеме организации транспорта и улично-дорожной сети показывают: классификацию дорог и улиц; организацию движения транспорта на слож- ных транспортных узлах с пересечением движения в разных уровнях; хозяй- ственные проезды и скотопрогоны; сооружения и устройства для хранения и обслуживания транспортных средств (в том числе подземные); остановочные пункты всех видов общественного транспорта; транспортные сооружения (эс- такады, путепроводы, мосты, тоннели, пешеходные переходы); основные пути пешеходного движения. На схеме размещения инженерных сетей и сооружений показывают: суще- ствующие сохраняемые, реконструируемые, ликвидируемые и проектируемые трассы внемикрорайонных сетей и сооружений водопровода, канализации, теп- лоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, телевидения, радио и теле- фона, места присоединения этих сетей к городским магистральным линиям и сооружениям; размещение пунктов управления системами инженерного обо- рудования; существующие и проектируемые крупные подземные сооружения. На схеме вертикальной планировки и инженерной подготовки территории показывают: вертикальную планировку территории (существующие и проект- ные отметки по осям проезжих частей в местах пересечения улиц и проездов и в местах перелома продольного профиля, проектные продольные уклоны); про- ектируемые мероприятия по инженерной подготовке территорий (организация отвода поверхностных вод), сооружения инженерной защиты территории от воз- действия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. Обязательными положениями Проекта планировки являются: • красные линии и линии регулирования застройки; • поперечные профили улиц и магистралей; • параметры улиц, проездов, пешеходных зон, сооружений и коммуникаций транспорта (включая места хранения автотранспорта); • параметры инженерной и социальной инфраструктур и благоустройства тер- риторий; • границы земельных участков и предложения по установлению публичных сер- витутов (при разработке проектов межевания в составе проектов планировки); • плотность и параметры застройки; • размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения; • территории общего пользования; • меры по защите территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природ- ного и техногенного характера и мероприятия по гражданской обороне; • иные положения, устанавливаемые заданием на разработку проекта планировки. Утвержденный Проект планировки является основой для выноса в натуру (на местность) красных линий, линий регулирования застройки, границ земельных участков, установления публичных сервитутов (при разработке проекта межева- ния территорий в составе проекта планировки): его учитывают при разработке 1 Раздел III. Государственный учет, планирование и контроль за использованием земельных ресурсов инвестиционно-градостроительных паспортов территорий и объектов, проектов межевания территорий, проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений, а также выдач кадастровых карт (планов) земельных участков. 2. Проект межевания территорий, который разрабатывают для застроенных и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий в соответствии с градостроительной документацией и регламентами правил зем- лепользования и застройки соответствующими органами местного самоуправле- ния или по заявкам собственников, владельцев, пользователей объектов недви- жимости с целью обоснования оптимальных размеров и границ земельных учас- тков. Проекты межевания территорий могут разрабатывать в составе проектов планировки частей территорий городских и сельских поселений и проектов зас- тройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений. При разработке Проекта межевания территорий должно быть обеспечено со- блюдение следующих требований: • границы проектируемых земельных участков устанавливают в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения усло- вий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним; • границы существующих землепользований не подлежат изменению, за ис- ключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков; • межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерны- ми коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования. Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливают с учетом фактического землепользования, градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указан- ных территорий. Если в процессе межевания выявляют территории, размеры которых превышают установленные градостроительные нормативы, их выде- ляют для строительства объектов недвижимости при условии соответствия об- разовавшегося земельного участка градостроительному регламенту. На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков опре- деляют в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нор- мами предоставления земельных участков и градостроительными регламента- ми, установленными правилами землепользования и застройки. Если размер!,; ранее предоставленного земельного участка меньше установленных градостро- ительными нормативами или нормативным правовым актом органа местного самоуправления, то в процессе проектирования размеры данного участка могут быть увеличены до нормативных при наличии свободных земель. При разработке Проекта межевания территорий в границы земельных уча- стков включают территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пе- 168 Глава 3 шеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, пло- щадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площа- док; резервных территорий. Для территориальных зон промышленной и коммунально-складской застрой- ки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяют с уче- том количества работающих, технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов, исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий. При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного при соответствующем обосновании. При установлении размеров и границ земельных участков в зонах историчес- кой застройки учитывают исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проек- тов зон охраны памятников истории и культуры. Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящих- ся в собственности нескольких организаций, выделяют единый земельный учас- ток, размер и границы которого устанавливают в соответствии с основным фун- кциональным назначением объекта. При этом за отдельным землепользовате- лем условно закрепляют часть участка пропорционально занимаемой полезной площади здания без закрепления границ в натуре. Границы земельных участков под временные торговые точки устанавливают на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией исходя из минимальных раз- меров их участков (площадь, занимаемая самими строениями, и зоны хозяйствен- ного обслуживания). При этом пешеходная зона, подъезды и другие элементы территорий общего пользования не включают в границы. При разработке Проекта межевания территорий уточняют публичные серви- туты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: без- возмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ре- монта объектов инфраструктуры и других целей. Проекты межевания разрабатывают в составе графических и текстовых мате- риалов. Графические материалы выполняют в масштабе 1:500 — 1:2000. Они включают план фактического использования территории и Проект межевания территории, на которых указывают красные линии, границы земельных участ- ков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые террито- рии общего пользования, публичные сервитуты. Пояснительная записка со- 11 Зак. 102 169 # Раздел III. Государственный учет, планирование и контроль за использованиемземельныхрecypoot держит характеристику территории межевания, сведения об использованных материалах по установлению границ земельных участков и особенностях ме- жевания, перечень публичных сервитутов, обоснования принятых решений. При разработке Проектов межевания территорий учитывают красные линии, опорные (дежурные) планы территорий городов и других поселений, регистра- ционные планы подземных инженерных коммуникаций и атласы геологических выработок. В Проекте межевания территорий обязательно показывают границы земельных участков и необходимость установления публичных сервитутов. Проекты межевания территорий в виде графических и текстовых материалов являются основанием для выноса в натуру (на местность) границ земельных уча- стков, установления публичных сервитутов, выдачи кадастровых карт (планов) земельных участков и формирования объектов недвижимости. 3. Проект застройки, который разрабатывают для территорий кварталов, мик- рорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков. Проекты застройки разрабатывают в соответствии с градостроитель- ной документацией, регламентами правил землепользования и застройки. В со- ставе Проекта застройки можно разрабатывать Проект межевания территорий. Проекты застройки выполняют по заказу органов местного самоуправления или застройщика по согласованию с ними. Органы местного самоуправления вправе вводить дополнительные требования к Проектам застройки в соответствии с местными условиями, в том числе требования к проектированию и строитель- ству в зонах охраны памятников истории и культуры, озеленению территорий, размещению архитектурных объектов малых форм, рекламы, вывесок и другой визуальной информации и иные требования. Проект застройки разрабатывают в одну или две стадии: 1)проект со сводным расчетом стоимости (проект) и 2) рабочая документация на объекты строитель- ства в границах квартала, микрорайона, земельного участка или по этапам реа- лизации проекта с определением объемов работ и их стоимости. Проект застройки содержит графические и текстовые материалы. Графичес- кие материалы проекта разрабатывают в масштабе 1:500 или 1:1000 в составе: Ге- нерального плана застройки, Плана благоустройства и озеленения, Схемы орга- низации рельефа, Плана земляных масс, Схем инженерной инфраструктуры. На Генеральном плане застройки показывают все сохраняемые, реконструи- • руемые и проектируемые здания и сооружения, участки зданий социального и культурно-бытового обслуживания населения, территории отдыха, спорта и дру- гого назначения, проезды и пешеходные проходы, зеленые насаждения, этапы реализации. На чертеже Генерального плана застройки приводят ситуационный план в масштабе 1:5000, на котором показывают размещение проектируемой за- стройки в планировочной структуре поселения. Если проектируемый первооче- редной комплекс застройки или группа жилых и общественных зданий являются с частью микрорайона (квартала), в целях выявления архитектурно-планировоч- Глава 3 ной структуры и объемно-пространственного решения микрорайона (квартала) в целом дополнительно разрабатывают схемы генерального плана застройки, со- циального и культурно-бытового обслуживания населения, организации рельефа, организации движения транспорта и пешеходов и микрорайонных инженерных сетей, а также определяют основные технико-экономические показатели и выпол- няются демонстрационные материалы застройки на весь микрорайон (квартал). На Плане благоустройства и озеленения показывают проектируемые и сохра- няемые проезды, проходы, площадки всех видов, зеленые насаждения с указани- ем их ассортимента, приводится перечень малых архитектурных форм и обору- дования площадок. На чертеже также показывают в масштабе 1:20 конструктив- ные разрезы (сечения) проездов, дорог и площадок. На Схеме организации рельефа показывают отметки полов первых этажей зда- ний и сооружений, проектные и натурные отметки земли по их углам, проектные горизонтали, уклоны по осям проездов, проектные и натурные отметки на пере- сечениях осей проездов и пешеходных дорог в местах перелома их продольного профиля, проектные отметки верха решеток дождеприемных колодцев. При боль- шой насыщенности информации на схеме организации рельефа выполняют от- дельную схему инженерной подготовки территории. На Плане земляных масс показывают границы проектируемой территории, кон- туры основных зданий и сооружений, строительную координатную сетку или ба- зисную линию, квадраты с проектными, натурными и рабочими отметками по их углам и объемами грунта в пределах каждого квадрата, баланс земляных масс в табличной форме. На Схемах инженерной инфраструктуры показывают сети и сооружения водо- снабжения, канализации, ливневой канализации, теплоснабжения, газоснабже- ния, электроснабжения, наружного освещения, телефонизации, радиофикации и телевидения с их основными параметрами, дренажная сеть, а также места под- ключения коммуникаций к внеплощадочным сетям и сооружениям. Все это вклю- чают в сводный план подземных инженерных сетей. Стоимость реализации Проекта застройки определяют в соответствии с требо- ваниями Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и состава проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений. В пояснительной записке к Проекту застройки приводят обоснования архи- тектурно-планировочного и объемно-пространственного решений застройки, очередности строительства, типов и видов жилых и общественных зданий и их конструктивных решений, системы инженерного обустройства и озеленения тер- ритории, размещения зданий и помещений учреждений социального и культур- но-бытового обслуживания населения, технико-экономические показатели про- екта застройки. В пояснительной записке дают также предложения по диспетче- ризации инженерных систем, санитарной и технической эксплуатации жилых и общественных зданий, других элементов застройки и внешнего благоустройства территории. V 170 11* 171 Раздел III. Государственный учет, планирование и контроль за использованием земельных ресурсов ] Проект застройки представляют на утверждение в составе графических мате- риалов, сводного расчета стоимости строительства и пояснительной записки. При разработке Проектов застройки для сложных в градостроительном и эко- логическом отношении территорий, применения в застройке большого количе- ства зданий по индивидуальным проектам или уникальных объектов, а также при отсутствии соответствующей градостроительной документации в качестве само- стоятельной стадии проекта застройки по заданию заказчика можно создавать эскизный проект застройки, в котором на основе вариантных проработок выра- батывают основную архитектурно-планировочную и объемно-пространственную концепцию застройки микрорайона, квартала, площади, магистралей, других элементов планировочной структуры поселений. В Проекты застройки обязательно включают: • линии регулирования застройки; • расположение зданий, строений и сооружений; • этажность и тип зданий; • архитектурно-планировочное и объемно-пространственное решение застройки; • системы инженерного оборудования и благоустройства и условия присое- динения указанных систем к сооружениям и коммуникациям систем ин- женерного оборудования, находящихся за пределами земельных участков, кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры поселений; • создание рельефа с планом земельных работ; .•••;. • организацию движения транспортных средств и пешеходов; • территории общего пользования; • меры по обеспечению требований охраны памятников истории и культуры; • мероприятия по защите окружающей среды; • меры по защите от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техно- генного характера, а также мероприятия по гражданской обороне; • меры по обеспечению потребностей инвалидов и маломобильных групп на- селения; • границы земельных участков и предложения по установлению публичных сер- витутов (при разработке проектов межевания в составе проектов застройки); • сводный расчет стоимости строительства; • иные положения, устанавливаемые заданием на разработку проекта зас- тройки. Утвержденный проект застройки является основой для: застройки территорий поселений, разработки проектной документации отдельных зданий и сооруже- ний, выноса в натуру (на местность) линий регулирования застройки и границ земельных участков, установления публичных сервитутов (при разработке про- ектов межевания территорий в составе проектов застройки), выдачи кадастро- вых карт (планов) земельного участка, формирования объектов недвижимости (разработка инвестиционно-строительных паспортов объектов недвижимости).
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Застройка территорий городских и сельских поселений» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
