Основным методическим принципом определения удельного показателя ка- дастровой стоимости земель в кадастровых кварталах поселений в условиях огра- ниченной рыночной информации является совмещение результатов анализа име- ющихся данных о рыночных сделках с земельными участками, нахождением от- носительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оценивае- мой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых квар- талах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реаль- ный рынок земли и связанной с ней недвижимости. При отсутствии такого рын- ка кадастровую стоимость земель в кадастровых кварталах определяют путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полез- ность) земель поселений для разных видов использования. Для этих целей т Раздел III. Государственный учет, планирование и контроль за использованием земельных ресурсов применяют математический аппарат факторного анализа и кластеризации, ко- торые реализуются посредством методов главных компонент и дендрограмм и с использованием специализированного программного обеспечения. Метод главных компонент позволяет количественно оценить параметры ис- пользуемой модели, определить количество новых переменных, найти формулы связи факторов с измеренными показателями, оценить их значение для каждого исследуемого объекта. В основу процедуры кластеризации положена предпосылка: одним из свойств полученных факторов (главных компонент) является то, что описание объектов в пространстве несколькими наиболее информативными факторами дает наи- меньшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда количе- ство факторов невелико (например, при выборе двух первых наиболее информа- тивных), то расположение объектов в пространстве легко анализировать даже визуально. При этом, возможно выделить множества объектов, характеризую- щихся общностью значений факторов, что позволяет априорно предположить и общность критериев, влияющих на процессы ценообразования в каждом множе- стве объектов. Результатом кластеризации объектов Государственной кадастровой оценки зе- мель поселений (ГКОЗП) является список административных районов, поселе- ний по кластерам и диаграмма их распределения в информационном простран- стве двух наиболее информативных факторов. Программным обеспечением пре- дусмотрен автоматический выбор тестовых объектов, являющихся центрами по- лученных кластеров. В специальном программном обеспечении также предус- мотрен интерактивный выбор центра кластера (интерактивный выбор типично- го поселения проводят экспертно исполнители работ с учетом развитости рынка недвижимости и доступности ценовой информации). При этом ограничивающим критерием является условие, что тестовое поселение не должно далеко отстоять от основной группы поселений — находиться на краю кластера. Работы ведут по двум технологическим линиям (далее TJ1). По первой TJI про- водят расчет кадастровой стоимости земельных участков в поселениях с числен- ностью населения 10000 человек и более. По второй ТЛ определяют кадастровую стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей менее 10000 человек. Кадастровую стоимость определяют для каждого из следующих 14 видов функционального использования земель: • под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки; • под домами индивидуальной жилой застройки; • дачных и садоводческих объединений граждан; • гаражей и автостоянок; • под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями ав- тосервиса; Глава 1 • учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здра- воохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, куль- туры и искусства, религиозными объектами; • под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объек- ,., тами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и за- готовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под » автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями ав- о тосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи; • под административно-управленческими и общественными объектами и зем- ; л и предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения; • под военными объектами; • под объектами оздоровительного и рекреационного назначения; • сельскохозяйственного использования; • под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно- кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе ле- сопарками, парками, скверами, бульварами); • под обособленными водными объектами; • прочие земли поселений. В зависимости от местных условий оцениваемого поселения данный перечень может быть расширен или сокращен. Использование метода главных компонент при количественном описании объектов ГКОЗП позволяет при проведении статистического анализа ограничить- ся выделенными сжатыми факторами. Так, в множественном регрессионном ана- лизе вместо большого набора показателей X,, Х 2 ,...,Х т рассматривают гораздо меньший набор факторов (главных компонент), не коррелирующих друг с дру- гом. Критерием для отбора анализируемых факторов (главных компонент) явля- ется величина коэффициента дисперсии. Для последующего рассмотрения ос- тавляют те факторы, для которых дисперсия больше единицы, остальные факто- ры выбраковывают. Таким образом, при сборе исходной информации об объек- тах государственной кадастровой оценки земель поселений может быть учтен любой набор показателей, выраженных в произвольных единицах измерения. В общем виде расчет кадастровой стоимости земельного участка (Р) может быть представлен следующей формулой, представляющей собой избыточную систему уравнений, которые описывают конкретные сделки в конкретном поселении: j-L k-1 где" F( J — значение факторов для j-ro поселения, входящего в i-ый кластер посе- лений; Р, — коэффициенты регрессии факторов i-ro кластера; X F;j ; Pi - составляющая, используемая в расчетах, когда проводят кластеризацию 122 123 ч Рсделки = S х Р1 х Пх , (2) где Рсделки п - цена п-ой сделки по объекту недвижимости (земельный учас- ! ток с расположенными на нем зданиями (строениями); S n - общая площадь здания (строения) в n-ой сделке; Р1 -базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки, руб/м 2 ; Пх( п -совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельно- го участка. Решение системы уравнений позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типич- ным объектом. При проведении расчетов на базе статистических данных по квартирному рынку в многоквартирных жилых домах приведение всех квартир к типичной осуще- ствляется следующим образом: "ПКкачкД! , (3) где Роб ъ скг а - стоимость единицы площади объекта сделки - квартиры (руб./м 2 ); ПК и ч к п - совокупность коэффициентов качества n-ого объекта сделки, харак- теризующих особенности объекта сделки и местоположение земельного участка, Раздел III. Государственный учет, планирование и контроль за использованием земельных ресурсов поселений с целью переноса базового УПКСЗ нате поселения, в которых отсут- ствует статистика ценовых данных (в случае, когда кластеризация поселений не- целесообразна, данную составляющую не рассчитывают); F. п - значение сжатых факторов, отражающих влияние объектов инфраструк- туры] - го поселения на n-й объект государственной кадастровой оценки земель поселений (кадастровый квартал или характерная точка поселения); CXj- коэффициенты регрессии факторов для каждого участка кадастровых квар- талов или характерных точек j-ro поселения, для которых существует одинако- вый набор факторов F; G n k - k-я характеристика n-го объекта государственной кадастровой оценки земель поселений; 5к — вес к-го признака для п- го объекта государственной кадастровой оценки земель поселений. Const - средняя цена сделки с объектом недвижимости (из анализируемых цен сделок) для конкретного участка. При ограниченности на территории поселений сделок с незастроенными зе- мельными участками, предусматривают возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строени- ями). В этом случае цены сделок, полученные в результате анализа статистичес- ких данных, приводят к цене сделки с типичным объектом: Глава 1 в котором находится данный объект сделки (квартира) (территориальный к о э ф ф и ц и е н т ) ; К х а ч к п — значение коэффициента качества для k-го признака одного изсвойств n-го объекта сделки (например, при свойстве «материал стен» К к т для признака «панельные стены» равен 0,5, а для признака «кирпичные стены» - 0,3 и т.п.). Объект сделки, для которого все коэффициенты качества (К кач к п ) максималь- но близки к единице, признают типичным для данного поселения. Стоимость такого объекта (Р,) является базовой для поселения в целом. Программное обес- печение позволяет определить характеристики качества типичного объекта. Далее с учетом стоимости нового строительства типичного объекта (аналог полной восстановительной стоимости) и коэффициента износа (К ю н ) типично- го объекта методом «извлечения» рассчитывают удельный показатель кадастро- вой стоимости земель под типичным объектом: * о Рзем,п — K„xpl: - CHCpi*(l—Кизн.) Кзем (4) где Кзем - удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 м 2 общей площади жилых помещений для застройки различной этажности. Установление типичного объекта и приведение цен на объекты недвижи- мости к ценам типичного объекта производят по объектам многоэтажной жи- лой застройки. Процедуру приведения объекта к типичному выполняют по каждому виду функционального использования земель, обеспеченному цено- вой информацией. Усреднение стоимости квартиры для всего поселения (Р,) при использовании метода выделения позволяет не учитывать особенности каждой квартиры и зда- ния, абстрагируясь от них и, следовательно, исключить влияние конструктивных элементов здания и планировочного решения квартиры на стоимость земли, от- носящейся к данному дому. Далее проводят проверку адекватности созданных аналитических зависимостей математической модели рынка при помощи стан- дартного параметра - критерия определенности. Удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционально- го использования, по которому отсутствует информация о сделках, определяют на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функци- онального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок, и экспертной оценки соотношения вклада ценообразуюших факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функциональ- ного использования и вида, по которому нет информации о сделках. Удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционально- го использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (Р. ц ), рассчитывают по следующей формуле: , Р« = Р/ х К ц , (5) 125 127 Раздел III. Государственный учет, планирование и контроль за использованием земельных ресурсов где Р/ — удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функци- онального использования, для которого существует информация о сделках с зе- мельными участками и другими объектами недвижимости; Кц. — коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует ин- формация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимос- ти, кудельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функциональ- ного использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок. Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель (К") по виду функционального использования, по которому существует инфор- мация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, опреде- ляют по формуле: О ц (6) где Q' — показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий ка- дастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального исполь- зования, по которому существует информация о сделках с земельными участка- ми и другими объектами недвижимости; Q" — показатель рентного качества объекта оценки, характеризующий кадаст- ровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использо- вания, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости. Экспертную оценку соотношения вклада ценообразующих факторов, влияю- щих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционально- го использования, проводят на основе вопросника типовых анкет, анализ и обра- ботку которых выполняют с использованием метода анализа иерархий. По второй технологической линии определяют кадастровую стоимость земель- ных участков в малых поселениях с численностью населения менее 10000 чело- век. Эти поселения рассматривают как точечные объекты. На территории адми- нистративного района с учетом результатов кластеризации поселений на терри- тории субъекта РФ выделяют тестовые поселения — центры кластеров. Для них определяют базовый удельный показатель кадастровой стоимости земель по ре- зультатам обработки данных по сделкам с объектами недвижимости в таких по- селениях. Затем проводят анализ ценообразующих факторов по поселениям — центрам кластеров (как тестовым, так и отличным от тестовых) и рассчитывают коэффициенты влияния ценообразующих факторов (коэффициенты относитель- ной ценности территории) для всех поселений кластеров, включая тестовый. Если такие поселения имеют деление на кадастровые кварталы, то коэффици- ент относительной ценности объекта ГКОЗП для них рассчитывают по формуле: Глава 1 Ку= (1 + к , + к 2 + к , + к 4 + К, + к 6 + К,) X к , . (7) где Kj - доступность населения к общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения; Kj — обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благо- устройством территории; К 3 - уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала; К 4 — историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. В этой группе факторов может быть также учтена престижность мик- рорайона; К 5 — неблагоприятное состояние окружающей среды, санитарные и микрокли- матические условия (учитывается со знаком «-»); К 6 — неблагоприятные инженерно-геологические условия строительства и сте- пень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям (учитывается со знаком «-»); К 7 — рекреационная ценность территории; К п — престижность населенного пункта. При расчете коэффициент К п может принимать значения от 0,1 до 5. Величину коэффициента определяют экспертно в зависимости от степени престижности населенного пункта.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Земли поселений» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
