Приобретение находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков
Торги представляют собой один из способов заключения договоров, имеющих взаимный (синалагматический) и возмездный характер (ст. 447 Гражданского J Раздел //. Правовая регламентация земельно-имущественных отношений кодекса РФ). Торги - это односторонняя сделка, совершая которую лицо берет на себя обязанность организовать и провести торги, а также заключить договор купли-продажи с победителем торгов (п. 1 ст. 447). Именно поэтому извеще- ние о проведении торгов должно содержать информацию по всем существен- ным условиям заключаемого договора (ст. 435, п.2 ст.448). При этом объявле- ние о проведении открытых торгов является отзывной офертой, так как лицо объявившее о проведении таких торгов вправе отказаться от их проведения (чЛ, п.2, ст.448 и ст.436). Специфика торгов заключается в том, что при их проведении на один предмет торгов претендует не менее двух возможных претендентов (п. 5 ст. 447), поэтому торги имеют состязательный характер и направлены на получение собственни- ком имущества или правообладателем наибольшей выгоды от заключаемого на торгах договора. Как правило, предмет торгов должен обладать известной цен- ностью, по крайней мере стоимость продаваемого имущества (имущественного права) должна быть соразмерна затратам на проведение торгов. Торги проводят в форме конкурса или аукциона (ст. 447), причем выбор формы обусловлен, как правило, целью проведения торгов. Если собственник имуще- ства или обладатель имущественного права хочет получить за предмет торгов наи- большую цену, то торги проводят в форме аукциона. Если же собственник иму- щества или иной правообладатель ставит целью извлечь какую-либо дополни- тельную выгоду, которая может быть связана с различного рода улучшениями имущества или выполнением социально значимых программ, такие торги про- водят в форме конкурса, где будут выявлены покупатели, предложившие лучшие условия. За рубежом проводят торги в форме аукциона на понижение цены зак- лючаемого договора (так называемая «голландская модель»). Применительно к российским условиям такие торги приобретают форму конкурса, а не аукциона, так как цена заключаемого договора является одним из его условий, а победите- лем конкурса признается лицо, предложившее наилучшие условия, в частности меньшую цену по договору - например, договор подряда (ч.2, п.4, ст.447). Форму торгов определяет собственник или правообладатель. Аукционы и кон- курсы могут быть открытыми и закрытыми (п. 1 ст. 448). В открытых (публич- ных) торгах участвуют любые лица, подавшие заявки в установленные условия- ми торгов сроки, а в закрытых — только лица, специально приглашенные для этой цели. В Гражданском кодексе РФ указаны два вида предметов торгов: имуще- ство, включая имущественные права (требования), а также права на заключение договоров (ст. 447-449). Земельные торги — это торги по продаже земельных участков или на заключе- ние договоров аренды земельных участков. Главной особенностью правового ре- гулирования проведения земельных торгов является комплексное применение к данным отношениям норм гражданского законодательства и законов о земле и иных природных ресурсах. Это, в частности, означает, что нормы этих законов к отношениям, связанным с установлением мер оборота земельных участков 96 t Глава 5 следует применять преимущественно перед нормами гражданского законодатель- ства; последние применяют к таким правоотношениям субсидиарно (п. 3 ст. 129). Введение в конце 1997 года в федеральное законодательство регламентации земельных торгов имело своей целью, как упорядочение отношений по предос- тавлению гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку сво- бодных земельных участков или права их аренды в городах и иных поселениях, так и предоставление муниципальным образованиям (в первую очередь городам) дополнительных возможностей пополнения местных бюджетов за счет исполь- зования эффективного в условиях большого спроса на земельные участки меха- низма торгов, их высокой реальной (рыночной) стоимости. Во исполнение пункта 4 статьи 38 Земельного кодекса РФ было принято по- становление Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведе- ния торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной соб- ственности земельных участков или права на заключение договоров аренды та- ких земельных участков», которым были утверждены новые правила организа- ции и проведения торгов (далее по тексту- Правила). Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в госу- дарственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков регулируют широ- кий круг общественных отношений, связанных с заключением на торгах (кон- курсах, аукционах) договоров купли-продажи и аренды земельных участков, на- ходящихся в государственной или муниципальной собственности, включенных в состав земель различных категорий, с учетом их оборотоспособности по срав- нению с существовавшим порядком. Предметом земельных торгов в настоящее время может быть сформирован- ный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (ст. 38 Земельного кодекса РФ). Пред- мет торгов должен иметь начальную (стартовую) цену, по которой продавец пред- лагает ее участникам торгов. Согласно Правилам начальную цену земельного уча- стка или начальную величину арендной платы определяют исходя из их рыноч- ной стоимости независимые оценщики. Начальная цена предмета земельных тор- гов должна быть наиболее вероятной ценой, по которой он может быть приобре- тен при нормальных условиях на рынке недвижимости либо несколько ниже, но не меньше нормативной цены, установленной в соответствии с Федеральным законом «О плате за землю». Целесообразно законодательно предусмотреть тот минимум цены, ниже которого предмет торгов вообще не может быть продан, а договор аренды не заключен. В целом процесс земельных торгов сводится к сценариям конкурса и аукцио- на, где общим будет условное разделение их на четыре этапа. 1. Экономическое и юридическое обоснование проведения торгов. 2. Подготовительный этап (сбор и формирование необходимой документации, организация конкурса или аукциона). 97 8 Зак. 64 w 35 Раздел II. Правовая регламентация земельно-имущественных отношений 3. Проведение торгов (продажа лотов на аукционе, подписание протокола по итогам торгов). 4. Заключительный этап (оформление договоров, расчеты, распределение средств). Поскольку на торгах (конкурсах, аукционах) совершается достаточно большое количество сделок, действия по их организации и проведению должны иметь чет- кие нормативные рамки, обеспечивающие последовательность и взаимозависи- мость возникновения, изменения и прекращения прав и обязанностей, связан- ных с заключением договоров купли-продажи и аренды на торгах. При этом ос- новным принципом построения такого рода норм является принцип системнос- ти — внутренней взаимосвязанности и последовательности правовой регламен- тации, а также открытости норм к воздействию со стороны иных нормативно- правовых актов: Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и Земельного ко- декса РФ, Федеральных законов «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государ- ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и других. Правила в значительной степени снижают риски государства, муниципаль- ных образований, граждан и юридических лиц, связанных с приобретением, из- менением и прекращением прав на земельные участки, находящиеся в публич- ной собственности. В Правилах проводится принцип недискриминационного доступа всех желающих к приобретению соответствующих прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности. При этом в них содержатся нормы, с одной стороны, позволяющие четко распределить права и обязанности между органами государственной власти и органами местного самоуправления, принимающими решения о приватизации земельных участков и передаче соот- ветствующих прав на них в процессе заключения на торгах договоров купли-про- дажи или аренды, с другой стороны, делающие процедуру организации и прове- дения торгов (конкурсов, аукционов) достаточно прозрачной, что снижает воз- можность злоупотреблений органами государственной власти и местного само- управления. Исключительно открытая форма проведения торгов (конкурсов, аукционов) позволяет привлечь наибольшее число граждан и юридических лиц к участию в них, что позволит государству и муниципальным образованиям, как собственни- кам имущества, получить наибольшую выгоду от совершаемых на торгах сделок с земельными участками. При этом участником торгов может быть любое лицо, сво- евременно подавшее заявку по установленной форме. Претендент получает статус участника торгов с момента подписания организатором протокола приема заявок. Участниками торгов могут быть любые физические и юридические лица, иност- ранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица, если запрет или ограничение на такое участие не предусмотрены федеральным законом (ст. 2 Гражданского кодекса РФ). Участники земельных торгов должны быть пра- воспособны (ст. 17, 49), дееспособны (ст. 21) и платежеспособны. Помимо этого участие в торгах может быть осуществлено посредством института представитель- Глава 1 101 ства. Нельзя требовать от претендентов и участников дополнительных гарантий их платежеспособности, кроме вносимого участниками торгов задатка. Прозрачность процедуры торгов обеспечивается также посредством привле- чения к данной деятельности специализированных организаций. Отношения государства или муниципального образования с указанными организациям дол- жны основываться на договорных обязательствах. В частности, целесообразно в системе таких договоров выделять договоры поручения, агентирования, комис- сии, а также договор доверительного управления имуществом. При этом органы государственной власти Российской Федерации, ее субъекта или местного само- управления помимо принятия решения о проведении торгов, разрабатывают ус- ловия договоров купли-продажи или аренды, включая условия конкурса, уста- навливают размер платы за продаваемый или арендуемый земельный участок, а также принимают решение об отказе в проведении торгов. Если проводят торги в форме конкурса, все существенные условия договоров купли-продажи или аренды земельных участков, а также условия конкурса по представлению Минимущества России устанавливает Правительство РФ. При этом оно принимает решение о проведении конкурса. Согласно Правилам орга- низатором торгов по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности, или права на заключение договоров аренды таких земельных уча- стков является уполномоченное Правительством РФ учреждение — Российский фонд федерального имущества, действующий на основании Указа Президента РФ от 17 Л 2.1993 №2173 «Вопросы Российского фонда федерального имущества». Правила детально регламентируют отношения по информированию граждан и юридических лиц о проводимых торгах (конкурсах, аукционах), представле- нию последними заявок и иных необходимых документов. При проведении торгов в форме конкурса заявленные на них условия автома- тически трансформируются в виде прав и обязанностей в условия соответствую- щих договоров купли-продажи или аренды земельных участков, в соответствии с которыми победитель торгов обязан определенным образом использовать земель- ный участок. Это снижает возможность злоупотребления в указанной сфере от- ношений, когда организатор торгов включает в договор условия, не имеющие непосредственно отношений к исполнению обязанностей по таким договорам (в частности на покупателя или арендатора возлагаются обязанности по инвести- рованию средств в объекты муниципального хозяйства или в деятельность орга- нов власти). При этом в Правилах закреплены нормы, направленные на ограни- чение произвольного установления условий конкурса. При проведении торгов в форме конкурса, приоритетным является предложе- ние победителя конкурса по цене за приобретаемый земельный участок в соб- ственность или величине арендной платы. Данное установление сводит конкурс как таковой на нет, практически превращая его в аукцион, что имеет под собой большое практическое значение, связанное с устранением субъективного факто- ра при определении победителя торгов, проводимых в форме конкурса. 36 Раздел II. Правовая регламентация земельно-имущественных отношений В Правилах, заложены нормы, устанавливающие критерии определения побе- дителя торгов в случае, если на них реализовывалось так называемое право арен- ды. Согласно ст. 454 Гражданского кодекса РФ право на заключение договора не может рассматриваться в качестве объекта купли-продажи. С победителем торгов, согласно Правилам, заключают соответствующие дого- воры купли-продажи или аренды земельных участков, находящихся в государ- ственной или муниципальной собственности. Договоры купли-продажи заклю- чают организаторы торгов, договоры аренды - орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий полномочиями по распоряжению земель- ными участками. При этом в Правилах установлены нормы, определяющие про- цедуру взаимоотношений организатора торгов и органов публичной власти по заключению данных договоров. Если торги признаны не состоявшимися, организатор может провести повтор- ные торги, при этом устанавливают процентную ставку понижения цены за выс- тавляемый на торгах земельный участок или право аренды такого земельного уча- стка. Возможность повторного проведения торгов позволяет снизить связанные с их проведением расходы, а фиксирование ставки понижения цены за предмет торгов — усилить регламентацию процедуры.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Приобретение находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков» з дисципліни «Управління земельними ресурсами»
