Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента – процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) – разбивается на отдельные компоненты. Процентная ставка рассчитывается путем суммирования: безрисковой ставки дохода (которая обычно равна ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные правительственные облигации); поправки на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску; поправки на риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют; размер этой поправки может быть в диапазоне 1–5%; поправки на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы. Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность. Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации – ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала. Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Метод Эллвуда – модифицированный метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала. Основными недостатками вышеприведенного метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта. Член института оценки США Л. Эллвуд предложил модифицированную формулу метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, включающую упомянутые ранее не учитываемые факторы. При этом он разработал специальные таблицы, обеспечивающие использование своей модифицированной формулы: (1 .10 ) где: RОБЩ – общая ставка капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость; RСОБ.К – ставка дохода на собственный капитал, включающий доход на инвестиции и доход на возврат капитала. – часть общей стоимости имущества, которая может быть профинансирована за счет кредита; RИПОТЕКИ – ипотечный коэффициент (ставка процента по ипотечному кредиту); a – величина уменьшения стоимости объекта в прогнозируемом периоде в (%); b – величина увеличения стоимости объекта в прогнозируемом периоде в (%); RФОНДА – коэффициент фондопогашения при ставке дохода на собственный капитал для прогнозируемого периода –владения объектом недвижимости.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Кумулятивный (или суммарный) метод» з дисципліни «Економіка нерухомості на підприємствах нафтової і газової промисловості»
