Метод основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст. Срок физической жизни здания – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов). Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки. Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста. Задача оценщика – определить эффективный возраст здания и на этой основе – степень его износа: . (1 .1 ) Рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты). III этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания. Корректировка производится по формуле: ТС = СЗ – И, (1 .2 ) где ТС – текущая стоимость; СЗ – стоимость замещения; И – износ. IV этап: определение стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих методов: метод сопоставимых продаж, аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже; метод переноса, анализируемая продажа здания, расположенного на аналогичном участке, и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект; метод капитализации ренты. Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю; техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли. V этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания. Стоимость недвижимости равна сумме стоимости земельного участка и текущей стоимости здания. Пример 1. В результате наблюдений выявлена необходимость в проведении следующих видов текущего ремонта в квартирах здания, сдаваемого внаем: покраска на сумму 2500 у.д.е.; замена ковров в пяти квартирах – 1750 у.д.е.; ремонт водопроводной сети – 2200 у.д.е. Характеристика элементов с коротким сроком службы приведена в таблице 1 .1. Таблица 1 .1 Наименование элемента Полная стоимость воспроизводства, у.д.е. Ожидаемый срок службы, лет Жалюзи 800 20 Ковры (15 ед.) 5 250 10 Шкафы 22 000 25 Отопление 61 600 30 Бытовые приборы 11 000 15 Система водоснабжения 55 000 40 Вентиляционная система 11 000 25
Стоимость воспроизводства здания 545 930 у.д.е., фактический срок службы здания 5 лет, а полный срок жизни здания 60 лет. Количество квартир в здании 20. Затраты на модернизацию бытового оборудования 12 000 у.д.е., стоимость имеющегося бытового оборудования 7370 у.д.е. Потери в доходе от одной квартиры из-за плохого поэтажного плана составляют 10 у.д.е., из-за близости к промышленному предприятию – 15 у.д.е. Валовой рентный мультипликатор по данному сектору рынка недвижимости равен 5. Оценочная стоимость земельного участка составляет 50 000 у.д.е. Определить цену объекта затратным методом. Решение Физическое ухудшение. А. Устранимое: отложенный текущий ремонт 6 450 у.д.е. а. Покраска 2 500 у.д.е. б. Замена ковров 1 750 у.д.е. в. Ремонт водопроводной сети 2 200 у.д.е. Б. Неустранимое: 62 782 у.д.е. а. Краткосрочные компоненты 31 714 у.д.е. Таблица 1 .2 Компоненты Полная стоимость воспроизводства, у.д.е. Фактический возраст, лет Нормальный срок функционирования, лет Накопленная амортизация, % Величина амортизации, у.д.е. Жалюзи 800 5 20 25 200 Ковры 5250 5 10 50 2625 Шкафы 22 000 5 25 20 4400 Отопление 61 600 5 30 16,7 10 288 Бытовые приборы 11 000 5 15 33,3 3663 Система водоснабжения 55 000 5 40 12,5 6875 Вентиляционная система 11 000 5 15 33,3 3663 ИТОГО 166 650
31 714
б. Долгосрочные компоненты: 31 068 у.д.е. Стоимость воспроизводства заново долгосрочных компонентов: 372 830 у.д.е. Стоимость воспроизводства заново: 545 930 у.д.е. Физические устранимые минус -6 450 у.д.е. Стоимость воспроизводства заново краткосрочные минус -166 650 у.д.е. Фактический срок долгосрочных 5 лет. Полный срок жизни долгосрочных 60 лет. Неустранимый износ долгосрочных компонентов: 31 068 (372 830 * 5 / 60 = 31 068) Функциональное устаревание: А. Устранимое: 4 630 у.д.е. Модернизировать бытовые приборы 12 000 у.д.е. Стоимость имеющихся приборов минус -7 370 у.д.е. Всего функционально поправимых 4 630 у.д.е. Б. Неустранимое: 12 000 у.д.е. Потери в ренте из-за плохого поэтапного плана: (10 у.д.е. * 12 месяцев * 20 квартир * 5 КВР = 12 000) КВР – коэффициент валовой ренты. Внешний износ: 18 000 у.д.е. Потеря в ренте из-за близости промышленного предприятия: (15 у.д.е. * 12 месяцев * 20 квартир * 5 КВР = 18 000) Резюме: Стоимость воспроизводства заново: 545 930 у.д.е. Износ, всего: 103 862 у.д.е. В том числе: физически устранимый 6 450 у.д.е. неустранимый краткосрочных компонент 31 714 у.д.е. неустранимый долгосрочных 31 068 у.д.е. функциональный устранимый 4 630 у.д.е. функционально неустранимый 12 000 у.д.е. внешний износ 18 000 у.д.е. Полная стоимость построек с учетом износа: 442 068 у.д.е. Оцениваемая стоимость площадки: 50 000 у.д.е. Цена объекта 492 068 у.д.е. Задачи Вариант 1 Определить вид износа в каждом из приведенных ниже случаев: Многоэтажный дом без мусоропровода. В доме на лестничных клетках в окнах нет стекол. Большой бизнес-центр, не имеющий места для парковки автомашин. Жилой дом рядом с автомагистралью. В здании неисправна система теплоснабжения. Дом сервиса, расположенный на окраине. Вариант 2 Изменение схемы районной планировки привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого жилого объекта. Снижение чистого дохода от аренды квартир в данном здании составило в среднем 100 руб. за 1м2 общей площади жилья по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Общая площадь жилья в оцениваемом здании составляет 1200 м2, на стоимость здания приходится 75% стоимости всего объекта, а коэффициент капитализации для здания равен 0,2. Определить вид износа и его величину. Вариант 3 В оцениваемом офисном здании нефтяной компании ООО «Северная нефть» отсутствует лифт, затраты на устройство которого, по анализу рынка офисных помещений, покроются увеличением арендной платы. Устройство лифта обойдется в 20 000 долл. Если бы лифт был установлен в процессе строительства, то связанные с этим затраты были бы на 50% меньше. Определить вид и величину износа здания, связанного с отсутствием лифта. Вариант 4 Оцениваемое жилое здание имеет высоту этажа, которая с точки зрения рынка является избыточной. Текущая восстановительная стоимость оцениваемого здания равна 6 млн. руб., а текущая стоимость аналогичного здания, имеющего нормальную с точки зрения рынка высоту этажа равна 5,7 млн. руб. Физический износ оцениваемого здания определен на уровне 30%. Ежегодные дополнительные эксплуатационные издержки, обусловленные большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), составляют 20 тыс. руб. Коэффициент капитализации для здания равен 0,25. Определить вид и величину износа. Вариант 5 В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Определить величину износа, если восстановительная стоимость кровли 2500 условных денежных единиц, окраски – 1500 у.д.е., стоимость необходимых кровельных работ – 500 у.д.е., малярных – 1500 у.д.е. Какой вид износа имеет место в данном случае? Вариант 6 Определить вид и сумму износа по следующим элементам с коротким сроком службы: Таблица 1 .3 Наименование объекта Стоимость воспроизводства, у.д.е. Фактический возраст, лет Нормативный (физический) возраст, лет Потолки 2000 10 15 Электроарматура 5000 5 10 Водопровод 6000 5 15 Сантехприборы 2000 10 20 Полы 3500 5 10 Кровля 2100 10 15 Вариант 7 Складское помещение нефтяной компании ОАО «Тэбукнефть» имеет фактический возраст 10 лет, а предполагаемый остающийся срок его полезной жизни – 50 лет. Затраты на немедленное восстановление кровли в офисном помещении составляют 1500 у.д.е. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы, а их нормальный срок полезной жизни составляет 30 лет. Затраты на ремонт платформы составляют 2500 у.д.е. Предполагаемый срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, что потребует 3500 у.д.е. Каков размер необратимого физического износа? Вариант 8 Определить необратимый физический износ элементов с долгим сроком службы, если: стоимость воспроизводства объекта составляет 175 000 у.д.е.; затраты на устранение физического износа 2500 у.д.е.; полная стоимость элементов с коротким сроком службы 21 000 у.д.е.; фактический возраст объекта 15 лет; общая фактическая жизнь 70 лет. Вариант 9 Известно, что современные стандарты требуют установки в здании системы пожаротушения, которая отсутствует в оцениваемом объекте. Установка в существующем здании системы пожаротушения обойдется в 1800 у.д.е., в новом – 1300 у.д.е. Определить сумму и вид износа в данном случае. Вариант 10 Установленная в оцениваемом здании система вентиляции не соответствует современным рыночным стандартам. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость существующей системы вентиляции 4500 у.д.е.; ее физический износ составляет 2500 у.д.е.; стоимость демонтажа системы вентиляции 1500 у.д.е.; стоимость монтажа новой системы вентиляции 2000 у.д.е. Вариант 11 В оцениваемом офисном здании ЗАО «Печоранефтегаз» складское помещение площадью 300 м2. С точки зрения наилучшего использования сегодня данную площадь целесообразно использовать как магазин. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость склада 7000 у.д.е.; физический износ склада – 400 у.д.е.; стоимость ликвидации склада 1000 у.д.е. Вариант 12 В оцениваемом здании ОАО НК «КомиТЭК» отсутствует система кондиционирования, что приводит к потере дохода в 3000 у.д.е. Определить вид и сумму износа, если норма капитализации для данных объектов составляет 10%, а стоимость устройства системы кондиционирования при строительстве нового здания 20 000 у.д.е. Вариант 13 Здание стоимостью 185 000 у.д.е. имеет высоту этажа 4 м, что по рыночным требованиям является избыточной характеристикой воспроизводства такого же здания, но с нормальной высотой этажа 3 м стоимость составляет 182 000 у.д.е. Физический износ определен на уровне 30%. Дополнительные расходы владельца на содержание здания с большой высотой этажа 800 у.д.е. Существующий коэффициент капитализации для данного типа зданий 10%. Определить вид и сумму износа. Вариант 14 Чистый доход от объекта, расположенного в хорошем месте, 25 000 у.д.е. Аналогичный оцениваемый объект в неблагоприятном месте приносит доход 21 000 у.д.е. Стоимость земельного участка под оцениваемым сооружением 50 000 у.д.е., норма капитализации для земельных участков в этом районе 8%, а для зданий – 10%. Определить вид и сумму износа. Вариант 15 На свободном участке земли можно возвести четыре типа зданий: торговый центр, офис, гостиница, банк. В результате анализа рынка недвижимости получена информация по аналогичным объектам, представленная в таблице 1.4. Определить наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Таблица 1 .4 Показатель Объекты Торговый центр Офис Гостиница Банк Стоимость строительства, тыс. руб. 26 000 24 000 22 000 19 000 Чистый годовой операционный доход, тыс. руб. 6000 5000 4500 3500 Коэффициент капитализации для зданий, % 15 16 17 14 Коэффициент капитализации для земли, % 8 8 8 8 Сравнительный подход Основная идея сравнительного метода (СМ) состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость. Применение СМ предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени. СМ в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сфера его применения – массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса. Использование сравнительного метода для определения стоимости недвижимости показано на рис.1.2.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Метод срока жизни» з дисципліни «Економіка нерухомості на підприємствах нафтової і газової промисловості»
