Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам. Создание каждого объекта недвижимости — особый инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту. Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не стало еще однозначным. Так, довольно часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект — это план какого-либо мероприятия, имеющего важное значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов. Наиболее удачным определением понятия «проект» представляется следующее: «Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решении и мероприятий по их выполнению». Под инвестициями же, как известно, понимаются долгосрочные вложения средств с целью их последующего возвратами получения дохода. Следует заметить, что по российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта». Исходя из приведенных определений можно сформулировать следующее определение инвестиционного проекта: «Инвестиционный проект — сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов может выступать создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр. и пр. Проекты развития недвижимости, целью которых является создание новых объектов недвижимости, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, вполне могут рассматриваться как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, определенными особенностями. В числе этих особенностей высокая капиталоемкость проектов, длительность инвестиционного цикла, неделимость (как правило) создаваемого объекта, инновационный характер и др., делающие проекты развития недвижимости весьма сложными для реализации. В процессе девелопмента решается целый комплекс взаимосвязанных проблем, причем решение многих из них осуществляется параллельно. С учетом этого можно сказать, что весь процесс можно разбить на подпроцессы, связанные друг с другом в определенной последовательности. Содержание и количество таких подпроцессов не всегда совпадают в интерпретации разных авторов, хотя основная канва, безусловно, остается общей. В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная, причем каждая из них может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть. Разделение на указанные составляющие представляется интересным прежде всего потому, что подчеркивает важность указанных составляющих, хотя и мало что говорит об их содержании. С учетом последнего замечания более развернутым является подход, излагаемый в ряде работ британских специалистов по развитию недвижимости. В соответствии с ним выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих: 1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта: • постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения; • определение основной стратегии девелопмента; • исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта. 2. Оценка местоположения и технико-экономическое Обоснование проекта: • анализ спроса и физической возможности реализации проекта; • проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования; • прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон; • определение вероятности получения финансов. 3. Проектирование и оценка проекта: • формирование команды девелопера; • подготовка бизнес-плана проекта; • проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта; • получение согласований и разрешений от органов государственного контроля; • внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений. 4. Заключение контрактов и строительство: • выбор подрядчика и заключение контракта с ним; • создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта; • создание системы контроля за ходом реализаций проекта. 5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами: • определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании; • обеспечение сохранности и безопасности объекта; • анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам; • управление денежными потоками по проекту. Как нетрудно заметить, выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента. С точки зрения изложения последовательности реализации проектов развития недвижимости более приемлемой представляется схема, согласно которой в целом процесс девелопмента может быть представлен восемью основными этапами: инициирование проекта девелопмента, оценка инициации, обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования, подготовка технико-экономического обоснования и проектирования, согласование проекта с органами государственного контроля, формирование системы договорных обязательств участников реализации проекта, внедрение проекта, распоряжение результатами проекта. Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости. Рассмотрим коротко содержание указанных в схеме этапов девелопмента.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «СОДЕРЖАНИЕ И ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ДЕВЕЛОПМЕНТА» з дисципліни «Управління портфелем нерухомості»
