Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности
Управление недвижимостью является частным случаем управления как целенаправленного, систематического воздействия субъекта управления на его объект в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектом управления. В этом смысле управление недвижимостью подчиняется общим законам управленческой деятельности. В современной литературе и нормативных актах существуют две трактовки понятия “управление недвижимостью” – в “широком” и “узком” смысле. Так, в проекте Закона РФ “О деятельности по управлению недвижимостью в Российской Федерации”под управлением недвижимости понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества. Иная, более узкая трактовка управления недвижимостью дается в Толковом словаре по недвижимости. В нем содержится следующее определение. Управление недвижимостью – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр. в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Заметим, что, как видно из приведенного определения, под недвижимостью здесь понимается “недвижимая собственность” и речь идет именно об управлении собственностью. Это уточнение важно, поскольку тем самым подчеркивается, что управление недвижимостью включает в себя и управление правами на недвижимость - объект недвижимости, находящейся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономических и физических характеристик. Как следует из приведенного выше определения, управление недвижимостью призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника. При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах – правовом, экономическом и техническом. Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость. Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами в процессе эксплуатации недвижимости. Технический аспект управления состоит в поддержании здания в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением. С точки зрения роли недвижимости в реализации интереса собственника вся недвижимая собственность может быть разделена на два класса: - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности – производственной, административной, учебной и т.п. (операционная недвижимость); - недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости (инвестиционная недвижимость). Рассмотрим особенности управления инвестиционной недвижимостью. Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования. Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости являются, как правило: - максимизация прибыли от объекта недвижимости; - максимизация стоимости объекта недвижимости. Достижение этих целей обеспечивается через деятельность управляющего недвижимостью по наиболее полному и эффективному использованию объекта недвижимости для получения дохода от его эксплуатации. Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью могут быть представлены в следующей таблице:
Таблица 1 Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости
Содержание мероприятия Результат мероприятия Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка Разработка программы по управлению объектом недвижимости, составление прогноза динамики доходов и расходов от объекта Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой Поддержание объекта в работоспособном состоянии Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров Обеспечение наиболее полной занятости объекта Поиск и отбор подрядчиков по поставке продукции, выполнению отдельных видов работ по эксплуатации и ремонту Обеспечение минимизации затрат по содержанию недвижимости Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов Поддержание уровня занятости объекта и получения необходимого уровня доходов Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение корректив в план доходов и расходов Обеспечение наиболее эффективного использования недвижимости
Деятельность управляющего недвижимостью предполагает его эффективное взаимодействие с такими субъектами, как: - собственники недвижимости; - пользователи (арендаторы) помещений; - подрядчики; - наемные работники. Отношения управляющего с собственником составляют основу деятельности управляющего, задают направления его деятельности, расстановку приоритетов. Эти взаимоотношения направлены на: – выявление целей управления недвижимостью (получение прибыли, повышение ценности объекта недвижимости, обеспечение сохранности недвижимости, минимизация издержек и т.п.); – распределение правомочий по управлению недвижимостью между управляющим и собственником (заключение договоров с арендаторами, подрядчиками, принятие решений о ремонте, модернизации, реконструкции объекта и пр.); – определение направлений и порядка распределения доходов от недвижимости (периодичность получения дохода собственником, способ вознаграждения управляющего, состав и порядок формирования специальных фондов и т.д.). Отношения собственника и арендаторов касаются таких вопросов, как: – поиск арендаторов; – разработка условий договоров и их заключение; – определение набора услуг, оказываемых арендатору; – сбор арендной платы; – организация работ по оказанию услуг арендатору. Отношения управляющего и подрядчиков включают в себя: – определение состава работ, выполняемых подрядными организациями (поставка тепла, электроэнергии, воды и т.д., уборка мусора, выполнение ремонтных работ и т.д.); – разработку условий привлечения подрядчиков, организацию переговоров, проведение тендеров на выполнение работ, заключение договоров; – финансирование работ подрядчиков, контроль за их выполнением, приемку работ. Отношения управляющего и наемных работников включают в себя: – подбор наемных работников; – определение круга их обязанностей; – организацию работы; – контроль за работой наемных работников.
Ви переглядаєте статтю (реферат): «Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности» з дисципліни «Управління портфелем нерухомості»
