К сожалению, в существующей литературе по проблеме управления недвижимостью не сложилось единого подхода к вопросу о том, что же следует понимать под “управлением недвижимостью”. Постараемся немного прояснить этот достаточно актуальный, на наш взгляд, вопрос. Сразу оговоримся, что в данном учебном пособии рассматривается “недвижимость” в традиционном понимании этого термина. А именно, под недвижимыми вещами (недвижимым имуществом, недвижимостью) понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (Гражданский кодекс РФ ст.130 ч.1). Часть 2 той же 130-й статьи Гражданского кодекса относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также и иное имущество относимое законом к недвижимым вещам. Данные объекты мы не рассматриваем. В существующих научных источниках под “управлением недвижимостью” как особым видом предпринимательской деятельности в зависимости от ситуации понимается: 1) принятие решения и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты недвижимости; 2) управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования; 3) любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей; 4) процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов; 5) система законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений, связанных с недвижимостью, осуществляемая уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которая называется регулированием. Кроме того, встречается и такое определение: “управление недвижимостью (в сфере предпринимательства) - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом”. Таким образом, несмотря на некоторую противоречивость приведенных определений, из них можно сделать вывод, что управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней: строительные, инвестиционные, владения, посреднические, залоговые, трастовые, обменные и др. Можно выделить три группы объектов управления: 1) Отдельные объекты недвижимости. 2) Объекты недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий (управляются в интересах всего имущественного комплекса). 3) Системы объектов недвижимости (жилой фонд, нежилой фонд, земельный фонд и т.п.). Разные системы объектов недвижимости имеют разные принципы управления. Например, нежилой фонд управляется для получения прибыли, а жилой фонд – с целью минимизации затрат на его содержание). Постараемся конкретизировать понятие “управление недвижимостью”. Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним. Под «внутренним управлением» понимают деятельность предприятия по управлению принадлежащей ему недвижимостью (например посредством внутренних нормативных документов: устава, должностных инструкций, положений и т.п.). Таким образом, при внутреннем управлении предприятие само управляет принадлежащей ему недвижимостью. Под «внешним управлением» подразумевается регулирование государством, а также международными соглашениями деятельности участников рынка недвижимости. Таким образом, государство при внешнем управлении стремится своими действиями вызвать определенную реакцию собственников недвижимости, то есть управляет недвижимостью, которая ему не принадлежит. Синонимом «внешнего управления» является термин “государственное регулирование рынка недвижимости”. Внутреннее управление, в свою очередь, можно подразделить на два уровня управления. На первом уровне принимается решение о форме распоряжения объектом недвижимости исходя из целей деятельности предприятия. Под формами распоряжения понимаются: - покупка; - управление собственными силами; - залог; - аренда; - доверительное управление; - продажа. Иногда, для обозначения действий входящих в первый уровень управления применяется термин “управление портфелем недвижимости”. Принятие решения на данном уровне управления невозможно без решения таких вопросов, как оценка стоимости объектов и возможных доходов от них, анализ ситуации на рынке объектов недвижимости, а также вопросов оформления сделок. Второй уровень управления подразумевает управление конкретным объектом недвижимости, остающимся в собственности предприятия. При этом будет существовать различие (прежде всего по целям управления) между управлением отдельными объектами недвижимости, объектами недвижимости в составе имущественных комплексов предприятий и объектами в составе систем зданий и сооружений (жилой фонд, нежилой фонд и т.п.). Таким образом, второй уровень управления представляет собой совокупность действий по обеспечению функционирования и развития объектов недвижимости, извлечению из них максимальных финансово-экономических и нестоимостных результатов. Такие действия реализуются в процессе: - проектирования; - строительства; - ремонта и реконструкции; - выплаты коммунальных платежей; - определения и сбора (или выплаты) арендной платы; - реализации функций управления (планирования, организовывания, руководства и контроля). Внешнее управление со стороны государственных и муниципальных органов власти будет распадаться на три основных направления: 1) Регулирование и развитие рынка недвижимости как необходимого условия нормального функционирования и развития экономики. Этот процесс осуществляется прежде всего набором действий по обеспечению финансирования рынка недвижимости (главное направление - ипотека), правовому регулированию рынка недвижимости и обеспечению защиты прав собственности через систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 2) Налогообложение объектов недвижимости, которое, в свою очередь, распадается на регулирование системы налогообложения (установление ставок налогообложения, налоговые льготы и т. п.) и создание системы объективного определения рыночной стоимости объектов недвижимости, как налогооблагаемой базы. 3) Достижение целей экономического развития через обеспечение инвестиционно-благоприятных условий, создание “центров роста”, развитие инфраструктуры. Перечисленные направления внешнего управления обеспечивают достижение двух различных, но взаимосвязанных групп целей деятельности государства и муниципалитетов, а именно финансово-экономических и нестоимостных целей. Сложность в определении даже самого понятия “управления недвижимостью” наглядно иллюстрирует сложность и многоаспектность данной проблемы. Однако, если рассматривать логическую последовательность всего процесса управления, то становится очевидным, что первым этапом этого процесса должно стать решение вопроса о выборе формы распоряжения объектом недвижимости.
